부동산 허위매물 공유지분분할 투자금 회수 방법 찾는다면

부동산 허위매물 투자금 회수 방법 찾는다면

대전에서 시세 차익과 월세 보장 등을 미끼로 한 사기 의혹 사건이 제기돼 경찰이 수사에 나선 가운데, 도안2단계에서도 소위 '땅 쪼개기'를 통한 공유지분분할 등기 등 기획부동산 거래로 의심되는 사례가 잇따르고 있다고 합니다.

아파트와 달리 토지는 환금성이 떨어지고 등기부등본에 적혀있지 않은 특수권리가 작동될 때가 많아 전문가가 아니면 투자하기 어려운데요. 이를 노려 속칭 '기획부동산'은 허위 개발호재를 미끼로 개발제한구역이나 맹지, 산 등 개발이 불가능한 토지를 쪼개서 비싸게 판매하는 식으로 부당이득을 취하고 있습니다.

▶ 점점 고도화되는 수법...'어플' 통해 접근

이들의 수법은 상당히 치밀해 속아서 땅을 매입한 후 경제적 피해를 보는 이들이 적지 않습니다. 특히 이들은 토지를 잘게 공유지분분할 해 판매하기 때문에 그 피해자 수가 많고 피해액도 상당한데요. 정작 피해자들이 자신의 피해사실을 인지할 쯤에는 이미 잠적하거나, 업체명을 바꿔 도망가버리고 없기 때문에 손실을 보전하는 것이 사실상 어렵습니다.

최근에는 사기 수법도 점점 발전하여 재테크 강의인 것처럼 위장하기도 하는데요. 어플을 통해 강의를 신청하고 방문하면 주식, 코인으로 이야기를 시작해 평소 생각해 온 투자 방식을 물어보며 자연스럽게 투자를 권유합니다. 현재 개발호재가 있는 지역으로 유망하다며 부동산 허위매물을 추천하는 것인데요.

망설이는 이들에게는 시청이나 구청 홈페이지에 들어가 개발이 된다는 증거라며 자료를 안내하고 본인과 회사 대표도 해당 토지를 구매했다며 거래 서류를 보여주기도 합니다. 매물시세가 적정한 지 의심스러워 하면 인근 토지 값을 보여주면서 '적정가'라고 안심시킵니다. 그린벨트여도 해제되는 경우가 많다며 넌지시 빠른 결정을 종용해 계약을 체결하게끔 유도합니다.

▶ 소개팅 어플까지 활용

최근 저희 법인에서 부동산 허위매물 사기 피해 관련해서 업체를 상대로 법적 대응을 해서 투자금 회수 합의에 성공한 사건이 있는데요. 의뢰인은 소개팅 어플에서 만난 A씨로부터 좋은 땅이 있다며 경기도의 한 토지를 소개받았습니다.

A씨는 토지를 소개하면서 정확한 주소는 알려주지 않은 채 “대박 땅이 있다, 곧 개발되어 가격이 올라갈 것이므로, 지금 계약하지 않으면 매수할 수 없다” 등의 설명을 하며 의뢰인에게 공유지분분할 방식의 토지 매입을 유도했습니다. 이러한 말을 들은 의뢰인은 4900만 원을 업체의 계좌로 입금했습니다.

그런데 돌연 A씨가 다른 지역의 토지로 변경해주겠다며 매매대금 차액을 요구했습니다. 계약서도 작성하지 않았음에도 말이죠. 하지만 그 말을 그대로 믿을 수밖에 없었던 의뢰인은 추가 대금 220만 원을 입금했습니다. 

이후 의뢰인은 변경된 토지에 대한 매매계약을 체결하기 위해 부동산 사무실을 방문했는데요. 업체 측은 의뢰인에게 이미 매매계약이 체결되었다며 의뢰인의 막도장이 날인된 완성된 매매계약서를 전달했다고 합니다. 본인도 모르는 새에 계약서에 날인이 되어 있다는 것에 놀랄 수밖에 없었습니다.

의뢰인은 불안한 마음에 업체에 환불을 요구했는데요. 업체는 되려 “대금이 이미 모두 지불되었고 계약서도 쓰지 않았냐”라며 거절했습니다. 이에 투자금 회수 방법을 찾기 위해 저희 법인으로 도움을 청한 것입니다.

​알고 보니 A씨는 해당 기획부동산 업체의 영업 직원이었는데요. 한마디로 부동산 업체의 사내 이사와 영업 직원이 공모한 범죄였던 것입니다. 기획부동산이 소개팅 어플까지 진출해 작정하고 속여 부동산 허위매물을 판매했던 것입니다.

이들이 판매했던 땅 역시 문제가 많았는데요. 업체는 이 사건 토지에 대해 “주변 토지는 평당 175만 원이므로 해당 토지는 저렴하다, 해당 토지로의 통행 가능한 도로가 있다, 주변에 고속도로, 철도, 대기업 사옥, 관광자원 등이 개발되었거나 개발 중으로 해당 토지의 개발 가능성이 충분하다”고 설명했는데요. 사실은 개발 가능성이 희박한 토지였습니다. 허위·과장된 설명을 통해 고소인을 기망한 것이죠.

토지의 실제 현황과 업체가 흘린 개발호재에는 현저한 차이점이 있음에도 사실상 개발 가능성이 없는 토지를 장래에 개발이 될 것처럼 속이고 판매 대금을 편취했던 것입니다.

더욱이 의뢰인은 완성된 매매계약서를 전달받으면서 처음으로 정확한 주소를 인지하였고, 해당 업체는 의뢰인이 토지를 매입한 후에도 등기를 해주지 않아 소유권을 계속해서 취득하지 못하는 상태였습니다. 저희 법인이 법적 대응을 하는 시점에는 토지의 지분 대부분을 다른 매수자들인 제3자에게 이전하여 의뢰인에게 소유권을 이전할 의사나 능력이 없는 것으로 보였습니다. 따라서 사기죄가 성립될 가능성이 매우 높았죠.

담당변호사는 투자금 회수 방법을 설명드리며 앞서 설명한 업체의 기망행위를 근거로 법적 대응을 했습니다. 매매계약 체결 당시 이 건 부동산의 소유 현황 및 개발행위 가능성 여부 등에 관하여 고의로 속이거나 고지하지 않았던 점과 매매대금을 전부 지급했음에도 소유권이전등기 절차를 이행하지 않은 점 등을 이유로 계약 취소 및 해제의 의사표시를 하는 내용증명을 발송하고 소제기를 했습니다.

이러한 대응 결과, 해당 업체는 합의를 하겠다는 의사를 보내왔고 의뢰인의 총 매매대금 5100만 원을 반환해주었습니다. 이에 저희 법인은 고소를 취하하는 것으로 사건을 종결하게 되었습니다.

전체로 보면 금액이 크지만 공유지분분할 방식으로 매매되기 때문에 개인으로 보면 1000~3000만원 사이의 소액이 대부분이고, 한 필지에도 적게는 수십명에서 수백명이 공유지분으로 소유하고 있어 피해사례를 증명하기도 힘듭니다. 따라서 매매대금반환을 위해 법률 전문가에게 정확히 진단받고 대응책을 마련하시는 것이 중요합니다.

이번 사건의 경우 합의에 성공하는 데에 있어 가장 중요한 역할을 했던 것 중의 하나가 증거였는데요. 이 사건의 경우 의뢰인과 영업직원 A씨와의 소개팅 어플 채팅 내역, 블랙박스 영상, 녹취록, 홍보물 등이 증거로 작용했습니다.

이처럼 기획부동산 사기 사건은 무엇보다 증거 확보가 중요한데요. 만약 증거가 없다고 한다면, 유사 피해자들을 찾아서 공동대응을 하는 게 좋은 방법이 됩니다. 내가 피해를 당했다는 나의 진술은 내 사건의 증거가 안 되지만 다른 사람이 피해당했다는 사건의 증거가 됩니다. 서로가 서로의 증거가 될 수 있기 때문에 공동 대응도 굉장히 중요합니다.

세상 어디에도 안전하면서 수익률이 높은 투자처는 없습니다. 각종 개발호재를 광고하며 높은 수익을 미끼로 땅에 투자할 것을 권유받았다면 조심하시기 바랍니다. 특히나 정상적이지 않은 방법으로 접근한 경우에는 일단 의심하시는 것이 안전합니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 기획부동산전담팀을 운영하고 있는데요.  피해자들의 매매대금반환을 최우선순위로 두고 변호사가 일대일로 직접 상담을 진행하며, 전담팀은 자료 및 증거수집을 돕고 있습니다.

현재 부동산 허위매물을 공유지분분할을 통해 구매해 투자금 회수 방법을 찾고 계시다면 저희 명경의 변호사에게 진단받아 보시길 권해드립니다.