지역주택조합 탈퇴 환불 지주택 조합원 자격 애초부터 안됐다면

반복되는 지역주택조합 탈퇴 환불 분쟁 속 해결책은?

최근 아파트 가격 고공행진이 지속됨에 따라 집 없는 서민들의 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있습니다. 이에 따라 전국적으로 조합원아파트가 우후죽순으로 결성되고 있는데요. 성공만 한다면 적은 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 기회를 얻게 되겠지만 사업이 실패하면 납입한 금액의 대부분을 돌려받을 수 없는 위험이 있기 때문에 정확히 알고 가입하는 것이 중요합니다.

그 중에서도 지주택 조합원 자격에 대해서는 반드시 정확하게 숙지하고 가입하셔야 하는데요. 일부 조합에서 조합원 모집에 급급해 자격이 안되는 이들에게도 조합가입을 권유하고 있어 문제가 되고 있기 때문입니다.

지주택 조합원 자격을 만족하기 위해서는 6개월 이상(투기과열지구 1년) 해당지역에 거주해야 하며 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하 주택 소유자(세대원 중 1인에 한정) 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함) 세대주여야 합니다. 이러한 자격 요건은 입주할 때까지 유지해야 합니다.

간혹 이러한 조건이 되지 않음에도 임의세대분양 내지 일반분양분이라며 가입을 종용하는 경우가 있는데, 이는 법적으로 무효이고 나중에 보호받을 수 없을 가능성이 있음을 유의해야 합니다. 실제로 임의세대분양으로 계약을 한 사람에 대해 사업이 종료된 이후에 일반분양분을 이전하지 않았다고 하더라도 계약에 위반되는 것은 아니라는 것이 판례기도 합니다.

문제는 일부 조합에서 지역주택조합 조합원 자격에 미달하게 되어 제명·탈퇴가 된 조합원에게 일정한 위약금을 물어 납입금을 거의 돌려받지 못하게 하거나, 조합에서 납입금을 돌려줄 자력이 없어 추가 가입되어 교체되는 조합원의 납입금을 입금할 때까지 납입금 반환을 미룬다는 것입니다. 저희 법인에도 이와 관련해 지역주택조합 탈퇴 환불 문의가 계속되고 있는데요. 사례를 통해 알아보겠습니다.

---

서울에서 사업을 추진 중인 A조합에 어머니가 가입을 했는데 탈퇴를 하려고 하니 업무추진비를 3000만 원이나 공제하겠다고 했다며 도움을 청하신 분이 계십니다. 상담자의 어머니는 애초에 해당 사업이 어떤 위험성이 있는지 모르고 그저 저렴한 값에 아파트를 마련할 수 있다는 설명을 듣고 4000만 원을 납입했다고 하는데요. 이를 전해듣고 놀란 자녀 분이 어머니 대신 지역주택조합 탈퇴 환불 상담을 청한 것입니다.

상담자로부터 들은 대략의 내용은 이렇습니다. 가입 당시 토지확보율 등에 대해 설명듣지 못했고, 어머니가 현재 90제곱미터의 단독주택을 1채 소유하고 있는데 조합원에 가입할 수 있는 것이 맞냐고 물었음에도 홍보관 직원이 30평이 넘지 않으면 문제없이 조합원 가입계약을 체결할 수 있다고 허위사실을 고지했다는 것이었죠.

상담에 앞서 전담팀에서는 해당 서울 지주택을 관장하는 구청에 추진현황을 문의했는데요. 해당 조합은 20년 5월 경에 최초로 조합원 모집신고를 한 곳으로 당시 확인되는 토지사용권원 확보율은 약 10%가량, 실제 토지소유권 확보율은 0%라는 사실을 확인했습니다.

실제 상담자에게 조합원가입계약서를 전달받아 검토한 결과 계약서에 토지확보율이 제대로 기재되어 있지 않았고, 조합에서 광고하던 내용에도 토지확보율은 기재되어 있지 않았습니다.

우리 대법원은 지역주택조합 조합원 자격에 관한 주택법이나 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의해 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다고 보고 있는데요. (대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결) 또한 국토교통부 역시 유권해석을 통해 소형주택 세대주가 아니라면 주택조합원이 될 수 없다는 답변을 주었습니다.

즉, 상담자의 어머니가 서울 지역주택조합과 체결한 조합원 가입계약은 원시적으로 불능이며 만일 조합 측에서 고의 또는 과실로 이러한 사실을 숨기고 계약을 체결한 경우라면 민법 제535조에 따라 부당이득반환을 해야 합니다.

이에 담당변호사는 조합 측에서 지주택 조합원 자격에 대해 제대로 고지하지 않은 부분과 더불어 토지확보율 부기재로 착오취소를 주장할 수 있다고 설명드렸습니다. 다만 관건은 증거확보였는데요.

이에 상담자가 직원과 통화를 하며 소유 주택이 34평 미만이면 가입이 가능하며, 가입 당시 결격 사유가 없음을 확인했다는 내용이 포함된 녹취파일을 확보할 수 있었고, 지역주택조합 탈퇴 환불을 위해 사건을 맡기셨습니다.

사건 수임 최초, 조합 측과 대화를 통해 원만히 해결하고자 내용증명을 발송했는데요. 이에 조합과 최소 2주, 늦어도 1달 이내 안에는 3천 500만 원의 환불을 진행하겠다는 합의에 따른 확약서를 작성할 수 있었습니다. 

하지만 조합은 결국 약속을 어겼습니다. 반환 이행기가 지나도록 환불을 진행하지 않았던 것인데요. 이에 담당변호사는 조정을 신청하게 되었습니다.

조정이란 판사나 조정위원에게 본인의 주장을 진술하고 서로 양보와 타협으로 분쟁을 평화적으로 해결하는 방법인데요. 조정의 성립되면 그 합의내용을 조서에 기재하게 됩니다. 이 조서를 조정조서라고 하며 재판상화해와 동일한 효력이 있습니다. 이 의미는 동일한 내용의 판결이 있는 경우와 같은 법적 효력이 부여된다는 것입니다.

따라서, 조정조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 받을 수 있죠.

이렇게 전개된 조정의 결과 서울 지역주택조합은 의뢰인에게 납입금 4천만 원 전액을 반환하라는 내용의 조정조서가 성립되었고, 사건에 착수한 지 5개월 만에 납입한 금액의 전부를 돌려받을 수 있었습니다.

많은 조합들이 조합원을 모집하면서 일반아파트 시세보다 약 10%~20% 저렴하게 집을 마련할 수 있다는 등 희망적인 내용만 광고하지만 실제로는 사업이 성공하기 위해서는 많은 리스크가 있다는 것을 알고 있어야 하며, 한 번 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않기 때문에 가입할 때부터 꼼꼼하게 이것저것 확인해 보시길 바랍니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울)은 부동산 전문 변호사가 전담팀을 운영하며 서울을 비롯한 전국의 피해자들이 무사히 지역주택조합 탈퇴 환불을 받아 권리를 되찾을 수 있도록 돕고 있습니다.

만일 가입 당시 지주택 조합원 자격이 부적격임에도 가입이 가능한 것처럼 설명하는 홍보관 직원에 속아 조합에 가입하게 됐다면 납입하신 금액을 돌려받을 수 있으니 조합에서 환불을 거부하는 경우에는 법률전문가의 조력을 받아 법적인 대응절차를 밟아보시기 바랍니다.

https://youtu.be/5ZAHJv6xPVY