지역주택조합 문제점 때문에 탈퇴 환불 원한다면

자금이 부족하거나 청약경쟁이 어려운 상황인 사람들에게 조합원아파트 사업은 아마도 혹하는 대안일 수도 있습니다. 길을 가다 흔히 볼 수 있는 현수막이나 대중교통, 신문 광고에 역세권 아파트를 시세보다 저렴한 가격에 구매할 수 있다는 광고문구를 보게 되면 당연히 눈길이 쏠릴텐데요.

하지만 지역주택조합 문제점을 간과하고 사업에 뛰어들었다가 피해를 보고 계시는 분들이 많은 만큼 계약 시에는 반드시 주의하셔야 합니다. 보통 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)에 문의를 주시는 분들의 사연을 들어보면 지주택 조합원 가입계약 당시에 들었던 토지확보율의 설명이 허위광고였던 경우가 많은데요.

조합에서 지역주택조합 탈퇴 환불에 제대로 협조하지 않는 경우 어떻게 대처해야 하는지에 대해 저희 명경의 해결사례를 바탕으로 설명해드리겠습니다.

지역주택조합 문제점 중 하나는 바로 사업 추진을 담보하기 쉽지 않다는 점입니다. 재개발, 재건축과는 달리 조합원이 직접 토지를 매입해야 하는데 조합설립인가를 받기 위해서는 해당 주택건설대지 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙권을 확보해야 하고, 주택 건설 대지의 15% 이상의 토지소유권을 확보​해야 합니다.

즉, 이 문제가 해결되지 않으면 사업은 첫 발도 내딛지 못한채 계속해서 지연될 수밖에 없는 것이죠. 그런데 일부 조합에서 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하기 시작하기 때문에 10년 이상 사업이 진행되지 못하는 경우도 많습니다.

이렇게 토지매입이 원활히 진행되지 않는다든가, 사업이 지지부진해 공사가 길어진다면 그 부대비용, 인건비와 자재비 등의 추가, 토지가격의 상승에 따라 조합원들은 추가분담금이 발생하게 되는데요. 그 과정에서 대행사가 업무추진비라는 명목으로 조합비를 횡령한다거나, 조합장이 임원들을 모두 지인들로 구성해 관리 감독을 어렵게해 비리를 저지르는 일도 비일비재합니다.

하지만 이러한 지역주택조합 문제점 중 조합원들에게 가장 큰 문제가 되는 것은 탈퇴하는 것이 쉽지 않다는 것입니다. 조합에서는 조합 규약 등을 근거로 '탈퇴에 동의하더라도 계약금은 반환할 수 없다'든가 '거액의 업무추진비를 공제한 후 돌려주겠다'라고 주장하고, 심한 경우에는 아예 무대응으로 일관하는데요.

지역주택조합 탈퇴 환불에 관한 문의를 보면 표면적으로 봤을 땐 지주택 조합원들이 계약서를 꼼꼼히 검토하지 않는 등 부주의해서 피해를 입은 것처럼 보일 수도 있으나 상담을 통해 자세한 내면을 들여다 보면 조합 측의 허위광고로 인한 경우가 많아 피해를 회복할 수 있는 케이스들이 있습니다. 바로 오늘 소개해드릴 군산 지역주택조합 사건처럼 말이죠.

의뢰인은 2016년 10월 전라북도 군산시에서 추진 중이던 A조합의 홍보관을 방문했습니다. 당시 의뢰인을 응대했던 홍보관의 직원은 사업부지 내의 토지가 80%정도 가량 매매계약이 체결된 상태여서 성공가능성이 높다고 안내했습니다. 의뢰인이 계약을 망설이자 만약 조합설립인가를 받지 못한다면 분담금 전액을 환불해주겠다는 내용의 안심보장증서를 발행해주겠다며 안심시켰는데요.

이에 의뢰인은 사업의 성공가능성을 믿고 로열층을 지정해 약 3천만 원을 납입하며 A조합의 지주택 조합원이 되셨습니다. 하지만 계약 당시 들었던 사업계획일정이 지나도록 사업은 진행될 기미를 보이지 않으며 의심을 갖게되었죠. 의뢰인이 알아보니 이미 A조합은 수많은 조합원들과 탈퇴 및 환불소송으로 분쟁을 겪고 있었다고 합니다.

​놀란 의뢰인은 A조합과 연락을 취하려했으나 분양사문실이나 조합사무실 자체도 운영하지 않고 있는 상태였고, 조합장은 물론 업무대행사와도 연락할 수단이 없었다고 하는데요. 이에 막막한 심정에 저희 명경의 부동산전문 변호사에게 도움을 청하신 것입니다.

지역주택조합 탈퇴 환불을 위한 대책은?

조합에서 탈퇴하고 납입한 금액을 무사히 돌려받기 위해서는 조합의 귀책사유를 증명하는 것이 가장 중요합니다. 대부분의 조합이 임의탈퇴를 금지하거나 위약금을 부과하는 등 탈퇴의 요건을 엄격하게 정하고 있기 때문인데요.

대표적으로 주장할 수 있는 귀책사유로는 토지확보율이나 조합원모집률 등 계약의 중요사항에 대한 허위고지나 착오, 계약의 주요내용에 대한 불이행, 사정변경 등이 있습니다. 물론 이 부분은 지주택 조합원이 직접 증명해야하는 만큼 법률전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전합니다.

오늘 소개한 사례의 경우 저희 부동산변호사닷컴의 지주택전담팀 조사 결과 의뢰인이 조합에 가입할 당시의 토지매입률은 전체 부지의 20% 수준에 불과했습니다. 사건을 수임할 당시에도 계약당시 확보율과 크게 차이가 나지 않은 상태였고, 심지어는 토지사용승낙 조차 확보하지 못했습니다. 홍보관 직원이 광고했던 80%의 토지확보율은 대표적인 지역주택조합 문제점인 허위광고였던 것입니다.

또한 동호수 지정은 사업계획승인을 받은 이후에야 정확한 세대수 및 동·호수를 특정하는 것이 가능한데요. 계약 당시 어떠한 설명도 없이 동호수를 특정해 계약한 것은 조합 측에서 이미 설계가 확정된 것처럼 의뢰인을 기망했다고 주장할 수 있었습니다.

소송 통해 3천만원 전액 환불 판결!

일반적인 지역주택조합 탈퇴 환불사건에서 명경은 내용증명을 통한 협의를 진행한 후 협상의 여지가 없는 경우에 소송의 방법을 사용하는데요. 이번 사건의 경우 조합장이나 업무대행사 어느쪽과도 연락을 취할 수 없었던 관계로 곧바로 부당이득반환청구소송을 진행했습니다.

결론부터 말씀드리자면 '조합은 A씨에게 3천만원 전액을 반환하라'는 내용이 담긴 승소판결문을 받을 수 있었습니다. 허위광고 등 조합의 귀책사유가 너무나 명확했고, 이미 A조합의 경우 다른 조합원들에게 탈퇴가 진행된 상황이었던 점이 반영되었기 때문인데요.

하지만 판결문을 받았다고 하더라도 조합에서는 쉽게 돈을 돌려주려하지 않는 경우가 있습니다. 이때는 신탁사를 상대로 추심금청구를 별도로 제기하는 방식으로 받아낼 수 있습니다. 물론 조합원은 또 다시 소송을 해야하는만큼 답답하겠지만 제3채무자가 추심금청구소송을 당하게 된다면 소 제기시부터 법적 지연이자인 연12%의 이자를 부담해야 하기 때문에 피해를 회복하기 위해서는 어쩔 수 없는 선택입니다.

실제로 현재 담당변호사는 위 승소판결문을 근거로 A조합의 신탁사에게 환불금 청구를 위해 채권압류와 추심금소송을 진행 중에 있습니다.

오늘은 이렇게 지역주택조합 문제점 때문에 지주택 탈퇴 환불을 진행하신 분의 사례를 알아보았는데요. 가입 전 이러한 부분들은 염두에 두시고 계약 시 항상 신중하시기를 다시한 번 당부드립니다. 하지만 이미 조합 가입으로 인해 피해를 입었는데 조합 측과 연락을 취할 방법이 없다거나 무대응으로 시간을 끌고 있는 경우, 법적대응이 쉽지 않은 상황이라해도 조합 측의 귀책사유를 증명한다면 피해를 회복할 수 있는 가능성이 존재하는만큼 본인의 정확한 상황을 전문가에게 진단받아 보시는 것이 좋습니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 이끄는 로펌으로 지역주택조합 탈퇴 환불 상담자마다 전담변호사를 배치해 1:1로 상담을 진행한 후 맞춤 솔루션을 제공해드리고 있으니 현재 분쟁에 휩싸여 도움이 필요하시다면 망설이지 마시고 문의주시길 바랍니다.

https://youtu.be/VDYFY0uaFvM