부동산 전문 변호사가 설명하는 주택법 개정안 지주택 탈퇴는

지역주택조합 사업과 관련한 주택법 개정안이 시행된 지 1년이 훌쩍 지난 지금, 단계별로 조합 사업 요건이 강화되고, 가입 신청자의 재산권 보호를 위해 가입 철회 및 반환 절차가 비교적 구체적으로 마련됐지만 여전히 조합 탈퇴와 납입금 환불에 어려움을 겪고 있는 가입자들이 많은데, 개정안대로 주택조합에 가입한 지 한 달 이내라면 지주택 탈퇴와 환불이 자유로울까요?

이와 관련해 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)의 부동산 전문 변호사가 설명해드리겠습니다.

지역주택조합은 일정 지역에 거주하는 주민들이 주택법에 따른 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보해 아파트를 건립하는 사업으로서 주택청약 등의 방법보다 쉽게 내 집 마련을 꿈을 실현할 수 있는 제도라고 알고 계신 분들이 많으시죠. 아파트 입주권과 분양권에 대한 관심이 끝없이 증폭되는 있는 요즘 오히려 부동산 전문 변호사를 찾는 분들의 상담은 늘어나고 있습니다.

​많은 분들이 장점만 보고 조합원이 되시지만 정작 해당 사업의 위험성에 대해서는 제대로 알지 못한 채로 가입을 하기 때문인데요. 실제로 뉴스만 봐도 허위과장 광고, 사기, 횡령 등의 혐의로 조합장을 비롯한 집행부가 사법처리를 받는 사례가 잇따라 보고되고 있고, 조합원들은 목돈을 넣었다가 사업이 미뤄지고 조합 운영비용 등으로 추가 비용을 부담하게 되면서 피로를 호소하는 경우를 많이 접할 수 있습니다.

왜 이런 일이 발생하는 걸까요?

조합원아파트는 토지매입이나 홍보 등에 전문적 지식이 부족한 조합원들은 업무대행사에게 의존할 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다. 문제는 조합원 가입을 유도하는 일부 업무대행사의 경우 할당된 조합원모집률 충족을 위해 토지승낙률을 부풀리거나 토지확보에는 문제가 없다며 허위과장 광고를 하는 경우가 많다는 것입니다.

게다가 사업을 진행하는 과정 자체가 상당히 불투명하기 때문에 추진위원회 등이 운영 비리에 연루되는 경우가 많고 토지 매입이 순조롭게 이루어지지 않아 토지 매입 자금이나 각종 비용이 눈덩이처럼 불어나 막대한 추가분담금이 발생하는 것은 예삿일입니다.

이처럼 부실하게 설립된 일부 조합으로 인한 피해가 속속 발생하며 도중에 참여 의사를 철회하고 지주택 탈퇴를 하고자 하는 분들이 계속해서 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울)의 부동산 전문 변호사를 찾아 도움을 요청하고 계십니다.

문제는 조합원에서 벗어나는 것이 생각보다 쉽지 않다는 것입니다. 조합원은 조합규약에 정해진 바에 따라 조합에서 임의탈퇴할 수 있지만 규약에는 분담금 등 업무대행 등이 비용을 공제하고 나머지 금액만 반환하도록 되어 있는데요. 이 때문에 조합원이 탈퇴 의사를 밝히면 조합 측은 탈퇴는 불가능하며 가능하더라도 계약금은 돌려주지 못한다거나 오히려 위약금을 물고 나가라고 요구하는 경우가 많습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

이러한 폐단으로 인해 2020년 12월 11일 이후부터 조합 가입 후 한 달 이내일 경우 주택법령에 규정되어 있는 부득이한 사유가 아니라고 할지라도 조합에서 자유롭게 탈퇴할 수 있고, 가입비도 전액 돌려받을 수 있게 되었습니다. 국토교통부에서 이번 법 개정을 통해 조합 가입 신청자의 재산권을 보호하고, 가입비에 대한 분쟁을 예방하고자 가입 철회 및 가입비 반환 절차를 마련한 겁니다.

제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) ② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

​그런데, 아주 중요한 조건이 조건이 있습니다. 2020년 12월 11일 이후에 가입했다고 하더라도 모든 가입자가 개정안의 적용 대상자는 아니라는 것인데요. 법률 부칙으로 개정규정의 적용 대상을 정했는데, 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우부터 적용됩니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

지역주택조합이 추진위원회를 결성한 뒤 사업을 추진할 때 가장 먼저 조합원을 모집하게 되는데요. 이때 관할 지자체로부터 신고필증을 받아야 합니다. 그래서 추진위원회가 이 조합원 모집 신고를 최초로 한 날, 그러니까 가장 처음 한 날이 2020년 12월 11일 이후인 조합에 가입한 분들은 적용 대상이고, 이 날짜 이전에 이미 조합원 모집 신고를 마친 조합에 가입한 분들은 소급적용 대상이 아니라는 겁니다.

제2조(가입비등의 환급에 관한 적용례) 제11조의6의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우(변경 신고는 제외한다)부터 적용한다.

그러니까 2020년 12월 11일 이후 계약을 맺었다고 해서 모두 한 달 이내 지주택 탈퇴나 환불이 자유로운 건 아니라는 것이죠. 조합원의 가입 날짜뿐만 아니라 추진위원회의 최초 조합원 모집 신고일도 2020년 12월 11일 이후이어야만 해당 개정규정이 적용된다는 뜻입니다. 그렇기 때문에 정작 대부분의 현장은 주택법 개정안 시행 이전에 사업을 진행해 법망에서 벗어나게 되었습니다.

주택법 개정안을 보면 가입자들의 피해를 방지하기 위해 보완된 부분들이 분명 있지만, 주택조합사업의 근본적인 문제점들이 해소되고 있다고 보기에는 어렵습니다. 실제 상담에서 이러한 부칙의 내용을 설명해드리면 굉장히 허무해하십니다.

그렇다면 개정안 적용 대상이 아닌 분들 중 가입한 지 한 달도 되지 않아 지주택 탈퇴를 원하는 분들은 어떻게 해야 금전적 피해를 덜 수 있을까요?

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

조합 또는 업무대행사의 귀책사유가 있다면 그 근거로 계약 해지 또는 취소를 요구하며 전액 환불을 요청할 수 있습니다. 예를 들어 계약 당시 설명한 토지사용승낙률이나 매입률이 사실과 현저히 차이가 날 때, 조합에 가입할 수 없는 자격 요건인데 문제없다고 하여 계약을 맺은 경우 등을 꼽을 수 있는데요. 한 마디로 계약서에 사인하기 전에 들었던 내용과 실제 사업 진행 과정이나 정보가 전혀 다를 경우에는 기망에 의한 착오 취소를 주장하며 가입을 철회할 수 있습니다.

특히 납입한 분담금의 전액을 돌려받고 조합을 탈퇴하기 위해서는 계약서 작성 시 주택법에 따른 설명 의무를 위반한 경우나 조합이 안심보장증서에 따른 채무를 이행하지 않는 경우 등에 해당해야 돈의 반환을 요구할 수 있습니다.

하지만 이러한 부분을 법률지식이 부족한 일반인이 정확하게 판단해 대응하는 것은 어려운 일입니다. 그렇기 때문에 본인이 가입한 조합이 주택법 개정안의 탈퇴규정을 주장할 수 있는 경우인지, 아니라면 어떤 방식으로 탈퇴 환불을 주장할 수 있을지에 대해 정확하게 아시려면 관련 사건의 해결 경험이 많은 부동산 전문 변호사에게 상담을 받아 자신이 처한 상황에 따라 가장 적절한 선택지를 활용하는 것이 안전합니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 지역주택조합 전담팀을 운영하고 있습니다. 모든 상담은 변호사가 일대일로 직접 진행하기 때문에 개개인의 상황에 맞는 맞춤상담이 가능하니 현재 어려움에 처해계시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

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https://youtu.be/LHWVO9cJudA