토지 무단점유 대처방법, 경계침범 건축물 철거해도 될까?

은퇴 후 귀농을 꿈꾸며 지방에 주택을 구입하시는 분들이 많습니다. 하지만 오래된 주택이나 땅을 구매했다가 이웃간 분쟁이나 소송전에 휘말리는 일도 많아 주의하셔야 하는데요. 아무래도 과거에는 당이나 담장의 경계를 명확히 규저하기보다는 외관상 대충 경계를 설정하는 일이 많았다보니 세대가 교체되고 주인이 바뀌면서 분쟁이 발생하고 있는 것이죠.

실제로 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)에도 경계측량 후 발견한 토지 무단점유 대처방법을 상담하는 분들이 많이 계십니다. 심지어는 분쟁상황에 지쳐 경계침범 건축물 철거를 하면 안 되는 것이냐고 묻는 분들도 많습니다. 이러한 분쟁이 전국 각지에서 너무 많이 발생하다보니 각 지자체들은 자체적으로 지적재조사사업을 벌이고 있는데요.

▶ 지적재조사란?

토지의 실제 현황과 지적공부가 일치하지 않는 불부합지를 실제의 현황대로 조사하고 측량해 지적공부를 정리하는 것을 말합니다. 너무나 많은 사람들이 1950~60년대 정확하지 않은 측량기술로 측정된 기준대로 살다 토지구획과 지적 정리 과정에서 측량 기준점이 변경되어버리며 서로 다른 지주들이 건물 또는 담장경계를 두고 민사소송을 벌이고 있기 때문에 실시된 사업인 것인데요.

이렇듯 경계침범 분쟁의 경우 부동산의 가치 상승으로 인해 예상보다 더욱 큰 분쟁으로 번지기도 합니다. 그렇다고 넘어간 땅을 또는 넘어온 땅을 주인이 바뀌었다, 측량기준점이 변경됐다는 사정만으로 돌려줄 수도 없는 노릇입니다.

그래서 오늘은 저희 부동산변호사닷컴에서 상담했던 사례를 통해 경계침범 건축물 철거해도 되는 것인지, 그리고 또 올바른 토지 무단점유 대처방법은 무엇인지 소개해드리려고 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

A씨는 도시 인근의 시골마을로 이사를 가게 되었습니다. 구매한 주택이 너무 노후되어 신축을 해 깨끗한 집으로 바꾸기 위해 경계측량을 했죠. 그런데 측량 결과 이웃인 B씨의 집 담장과 마당의 일부가 자신의 땅 경계를 넘어와 있다는 것을 알게 되었는데요.

A씨는 이사를 온 뒤 B씨와 이웃으로 인사도 나누며 사이좋게 지내왔던터라 좋게 해결하고자 조심스럽게 담장 경계 침범 사실을 알렸고, 경계침범 건축물 철거를 하거나 경계를 회복할 수 있는 조치를 취해달라고 부탁을 했다고 합니다. 하지만 B씨는 자신도 이전 소유자로부터 매수해 오랫동안 분쟁없이 사용해 온 경계라며 받아들일 수 없다고 완강히 거절했습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

만약 B씨가 경계를 넘어온 사실을 인정해 담장을 철거하거나 침범한 부분만큼의 토지를 의뢰인에게 구매하는 등 협의를 통해 해결할 수 있다면 가장 좋았겠지만 땅과 관련한 분쟁이다보니 협의가 잘 되지 않는 상황이었던 것이죠. A씨는 담장을 허물면 안되냐고 물으셨지만 이는 올바른 토지 무단점유 대처방법이 아닙니다. 무작정 담장을 철거한다면 오히려 형사처벌을 받게될 수도 있기 때문인데요.

형법 제 370조에 따르면 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다.

그렇다면 토지소유자는 자신의 땅을 찾기 위해 어떻게 대응해야 할까요?

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

"방해제거청구와 부당이득반환청구"

우리 민법 제213조에서는 소유자가 자신의 소유에 속한 물건의 점유를 잃은 경우, 소유권에 기해 그 소유 부동산을 점유한 자에 대해 소유물에 대해 반환청구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 합의를 통해 해결할 수 없는 상황일 경우 토지의 소유자는 담장 경계침범 부분에 대해 건축물 철거 청구 및 침범한 부분의 토지에 대한 인도청구소송을 제기할 수 있습니다.

다만 이 때 조심해야하는 부분은 상대방의 점유취득시효 해당 여부입니다. 상대방이 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 자주점유를 했다면 예외적으로 땅을 돌려주지 않아도 되기 때문인데요. 이 부분은 시효완성 중간에 소유자가 변경된 사실이 있다거나, 침범 면적의 대소, 상대방이 자주점유인지 악의점유인지 여부에 따라 전혀 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 법률 전문가의 조력을 받는 것이 안전합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

다시 사례로 돌아가보겠습니다. 이 사건에서 A씨가 취할 수 있는 토지 무단점유 대처방법은 무엇일까요? 이웃인 B씨는 이전소유자로부터 현재의 상태로 매수를 한 것이라 주장했지만 사실 여부와 무관하게 현재 A씨의 소유인 부동산을 정당한 권원없이 무단으로 사용하고 있는 것이기 때문에 불법점유로 볼 수 있습니다.

따라서 A씨는 B씨에 대해 담장의 철거와 함께 불법점유하고 있는 부분에 대해 인도를 청구할 수 있습니다. 게다가 이웃인 B씨는 그 동안 A씨의 토지를 불법점유하고 있었던만큼 그에 대한 사용료를 부담하게 할 수도 있죠. 즉, A씨는 주택을 매수한 때로부터 현재에 이르기까지의 부당이득반환청구도 제기할 수 있습니다.

만약 B씨가 점유취득시효를 만족하지 못한 상황이라면 A씨는 승소판결을 받아 강제집행을 할 수도 있고 10년을 한도로 침범자가 사용한 부분에 대한 지료도 받을 수 있는 것이죠.

이렇게 건물의 땅 침범으로 인해 토지소유권 분쟁이 발생했을 경우 경계침범 건축물 철거 및 토지매수청구, 부당이득반환청구 등 각종의 민사소송으로 이어지게 되는 경우가 많기 때문에 전문지식이 없는 일반인이 혼자 진행하기에는 쉽지 않을 수 있습니다. 특히나 한 순간의 실수로 커다란 재산권을 잃을 수도 있는 상황이기 때문에 더욱 주의해서 대응하셔야 하는데요.

그렇기 때문에 혹시 모를 불상사를 예방하기 위해 반드시 전문가와 상담 후 내땅을 찾기 위한 토지 무단점유 대처방법을 찾으시는 것이 안전하겠습니다. 저희 부동산변호사닷컴(법무법이 명경서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 대표변호사를 필두로 각 분야의 전담팀을 운영하고 있습니다.

의뢰인과 일대일 맞춤 상담으로 상황을 면밀히 분석해 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있도록 합리적인 설루션을 제공해드리고 있으니 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

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