부당이득금 반환소송, 점유취득시효 통해 방어한 사례는

A씨는 1994년 1월 건물을 매입한 이후로 현재까지 공장을 운영하고 있었습니다. 그런데 갑자기 이웃한 토지를 소유한 B씨가 경계측량을 하더니 A씨의 공장건물이 자신의 토지를 상당 부분 침범해 무단으로 점유하고 있다며 부당이득금 반환소송을 제기했는데요. 하지만 A씨는 공장을 매입할 당시에도, 20여년 소유하고 있던 현재까지도 옆 토지를 침범하고 있다는 사실은 전혀 알지 못하는 상태였습니다. A씨는 어떻게 대응할 수 있을까요?

위 사례는 저희 법무법인 명경(서울)에서 해결한 사건을 재구성한 사례인데요. 부동산과 관련한 분쟁 중 가장 빈번하게 일어나는 것이 위 사례와 같은 경계분쟁입니다. 이러한 토지 침범과 같은 분쟁은 침범의 경우가 심한 경우보다는 오히려 미비한 경우에 더 치열합니다. 예를 들면 담장을 축조했는데 담장의 일부가 옆집 땅을 살짝 침범했다던가, 내가 소유한 땅 위에 건물을 지었는데 옆 땅의 경계를 살짝 넘은 경우 등이죠. 

이런 분쟁을 해결하는 가장 좋은 방법은 대화로 푸는 것이겠지만 재산적 가치가 큰 땅과 관련한 분쟁이다보니 서로 양보하는 것이 쉽지 않아 소송으로 발전하게 되는데요. 이런 경우 점유자가 주장할 수 있는 방법 중에 하나가 바로 '점유취득시효' 입니다.

토지를 20년 점유하면 소유권을 취득할 수 있다고?

점유취득ㅅ|효란 민법 제245조에서 규정되어 있는데요. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있는 권리를 뜻합니다. 오랜 기간 자신의 권리를 제대로 행사하지 않은 원소유자 대신 일정 기간 점유하며 사용수익한 이에게 권리 취득의 효과를 부여하는 제도인데요.

이 규정에 따르면 점유자가 침범의 사실을 전혀 인지하지 못한 상태세어 20년을 점유했다면 타인의 땅을 본인의 소유로 취득할 수 있게 됩니다. 하지만 여기서 중요한 부분이 한 가지 있는데요. 해당 권리를 적법하게 인정받기 위해서는 '소유의 의사'로 '자주점유'해야만 한다는 것입니다.

다만, 점유자의 점유는 자주점유로 추정되기 때문에 이 추정을 깨기 위해서는 시효취득을 막으려는 토지소유자가 자주점유가 아님을 입증해야 합니다. 다시 말하면, 점유취득시효 소송에서 토지소유자 B씨가 승소하기 위해서는 A씨가 취득ㅅ|효의 요건을 충족하지 못했음을 직접 증명해야 한다는 것입니다.

토지소유자 B씨 : A씨의 20년 점유 인정할 수 없다

위 사례 부당이득금 반환소송에서 명경의 의뢰인 A씨는 민법 제245조를 주장했고, 이에 토지소유자 B씨는 A씨의 취득시효 주장을 부정하려 했습니다. B씨는 1994년 항공사진을 살펴보면 A씨의 공장 건물은 존재하지 않고, 2002년 이후에서야 지상에 건물이 관측된다는 점을 근거로 제출하며 점유개시 시점이 2002년부터라 20년의 요건을 충족하지 못했다고 주장하였습니다.

명경은 어떻게 대응했을까?

하지만 B씨가 간과한 부분이 있습니다. 분쟁이 발생한 공장부지의 공터는 A씨가 매입하기 이전부터 공장의 폐기물, 쓰레기 등을 쌓아두는 임시 적치장 등으로 사용되어 왔고, A씨가 부지를 취득할 당시 그 상태를 그대로 인수했다는 것이었죠.

또한 해당 토지는 A씨가 공장을 매입하기 이전부터 매입한 이후에도 계속 적치장으로 사용되었고, 공장 부지와 별개의 토지라고 볼 만한 표시도 없었습니다. 게다가 A씨가 소유한 공장구역의 출입구가 아니면 외부로 통하는 출입구도 없었죠.

이를 모두 종합하면 분쟁이 발생한 토지는 외견상 공장부지의 일부로 인식되는 상태였다고 할 수 있습니다. 이에 명경은 A씨가 공장 부지를 취득한 시점인 1994년 1월을 점유개시 시점으로 봐야 하며, 20년간 소유의 의사 있는 자주점유를 통해 2014년 1월 경에 점유 취득시효가 완성되었다고 봐야 한다고 주장했습니다.

"법원 : 토지소유자 B씨.. 부당이득 반환청구 불가"

이번 재판을 담당한 서울동부지방법원의 재판부는 위 부당이득금 반환소송에서 시효 완성 시점에 관해 명경의 주장을 받아들여 A씨의 승소라고 판결했습니다.

법원의 판시내용에 따르면 "지상건물과 함께 그 대지를 매수·취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접토지와의 지적상의 경계선을 정확하게 확인하여 보지 아니하여 착오로 인접토지의 일부를 그가 매수·취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 점유를 하여 왔다고 하더라도 위 인접토지의 일부를 현실적으로 인도받아 점유하고 있는 이상 인접토지에 대한 점유 역시 소유의 의사에 기한 것이라고 보아야 한다"며 A씨의 자주점유를 인정해 주었습니다.

또한, 재판부는 "부동산에 대한 취득시효가 완성되면 점유자는 소유명의자에 대해 추|득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있고 소유명의자는 이에 응할 의무가 있으므로, 비록 점유자가그 부동산에 관해 그 명의로 소유권이전등기를 경료하지 아니하여 아직 소유권을 취득하지 못했다고 하더라도 소유명의자는 점유자에 대해 부동산의 점유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다"고 밝혀주며 최종적으로 명경과 의뢰인 A씨는 완벽하게 B씨의 청구를 방어해 냈습니다.

타인의 재산권에 손해가 발생할 수 있는 부분이다보니 점유취득시효의 완성에 대해 법원도 그 성립요건을 엄격하게 판단하고 있습니다. 그래서 부당이득금 반환소송과 같은 분쟁에 휘말리셨다면 처음부터 전문가와 함께 준비하시기를 권해드리고 있습니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로 현재 경계침범 전담팀을 운영하고 있으며 사건 해결을 위해 배치된 변호사가 일대일로 상담을 진행해 각 상담자마다의 상황에 따라 맞춤 솔루션을 제공해드리고 있습니다.

경계분쟁의 경우 상황마다 워낙 다른 결과가 나오는 복잡한 분쟁 중 하나이기 때문에 법조항을 잘못 해석했다가 큰 재산상 피해로 이어질 수 있어 본인의 상황을 정확하게 파악하는 것이 중요하니 저희 명경의 부동산전문가와 상담 후 본인의 상황에 맞는 최적의 법률 대응방법을 찾아보시기 바랍니다.