토지 경계선침범 해결방안, 불법건축물 철거 하려면?

땅 경계와 관련한 분쟁은 부동산 가치 상승으로 인해 예상보다 더욱 큰 분쟁으로 번지기도 합니다. 과거에는 서로 명확하게 정리를 했다고 할지라도 현대의 측량법에 따라 기준점이 달라지기도 하고, 땅 주인이 바뀌면서 문제가 발생하기 때문인데요. 그렇다면 정당한 소유권을 회복하려는 토지소유주는 어떻게 대응할 수 있을까요? 토지 경계선침범 해결방안, 사례를 통해 알아보겠습니다.

지난 2015년 토지를 매수하고 소유권 등기를 마친 소유권자 A씨. 이웃인 B씨는 A씨의 토지 위에 무허가 단독주택을 지어 점유 중이다. A씨는 B씨에게 점유에 대한 정당한 권원이 없다며 토지를 반환해 달라고 요청했고, 이에 B씨는 인도 하겠다 서약했지만 계속해서 땅을 돌려주지 않고 있는 상황인데... 결국 A씨는 자신의 토지 위의 불법건축물 철거를 위해 B씨를 상대로 건물철거 및 토지인도 청구소송을 제기했다. 법원의 판단은 어땠을까?

땅의 경계문제는 대표적으로 점유취득시효나 법정지상권 등 수많은 방법으로 대응할 수 있습니다. 그 중에서도 완전한 소유권 회복을 위해서는 건물철거와 토지인도가 핵심입니다.

허가받지 못한 건물을 철거하는데 왜 변호사의 도움이 필요할까요? 건물철거소송은 법원의 판결을 통해 해결해야 하기 때문입니다. 건물을 철거한다는 것은 한 개인의 재산권을 처분하는 행위이기 때문에 법원의 허가 없이 홀로 진행할 수 없는 것입니다.

특히나 위에서 소개한 사례처럼 토지 원소유자의 동의나 허가없이 주택 등의 건물을 지어 사용·수익하는 것은 명백히 불법행위이므로 상대방에게 철거를 요청했을 때 불응할 경우 소송을 통해 구제받을 수 있습니다.

철거소송이란?

보통 우리는 남의 땅을 이용할 때 소유주의 허락을 받거나 임대차계약을 체결하는데요. 온전하게 재산권을 되찾기 위해서는 건물주를 상대로 철거소송과 토지인도를 제기해야 합니다. 예를들어 무단으로 무허가 건물이나 담장을 지었다면 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사하여 불법건축물 철거나 토지인도를 청구할 수 있습니다.

*방해배제청구권 :소유자는 소유권을 방해하는 자나 방해할 염려있는 자에 대하여 방해의 제거와 그 예방, 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

위에서 소개한 사례는 저희 법무법인 명경(서울)에서 해결한 사례를 재구성한 것인데요. 조금 더 자세하게 살펴보겠습니다.

A씨는 문중으로부터 토지를 매수해 소유권등기까지 마친 정당한 토지소유주였습니다. 그런데 B씨는 해당 토지에 임대차계약을 체결한 바도 없고, 어떠한 정당한 권원도 없이 무허가주택을 지어 점유하고 있었는데요. A씨가 땅을 돌려달라고 하자 토지를 인도하겠다고 약속했습니다. 하지만 B씨는 시간이 지나도 반환하지 않고 토지경계침범 상태를 유지하며 계속해서 점유했는데요.

​B씨는 왜 토지를 돌려주지 않은 것일까요? 바로 그가 점유취득시효와 법정지상권을 주장했기 때문입니다. 이에 A씨는 명경에 도움을 청한 것이죠. 과연 토지 경계선침범 해결방안은 무엇이었을까요?

▶ 법원의 판단은?

결론부터 말씀드리면 재판부는 B씨가 토지 위에 정당한 권원없이 건물을 점유하고 있으므로, A씨에게 토지를 인도할 의무가 있다고 판단하며 A씨의 손을 들어주었습니다. 어떻게 가능했을까요?

B씨는 점유취득시효와 법정지상권 둘 다 인정받을 수 없었기 때문입니다. 점유취득시효가 인정되기 위해서는 자주점유가 필요한데요. 즉, B씨가 처음부터 부동산을 소유의 의사로 점유했다는 사실이 필요한데, B씨는 남의 땅에 무단으로 집을 지은 사람이기 때문에 인정될 수 없었습니다. 법정지상권 역시 만족해야 하는 조건들이 있는데 B씨는 해당되지 않았습니다.

미등기건물이나 불법건축물 철거 소송을 진행하기 위해서는 소송의 당사자를 파악하는 일이 가장 중요한데요. 우리나라는 토지와 건물에 별개의 소유권을 인정해 줍니다. 따라서 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 일반적이죠. 그러다 보니 토지 소유자의 동의 없이 건물을 지어 사용·수익하는 것은 정당한 사용권원이 존재하지 않는 것으로 명백한 불법행위로 판단됩니다.

​또한, 미등기 건물이나 무허가 건물의 경우 주로 재개발/재건축 지역에 많이 분포하고 있는데요. 토지를 원하는 대로 이용하려면 건물의 철거가 불가피한데 아무래도 개발이익이 예상되다보니 건물의 소유자와 합의를 이끌어 내기 어렵다는 문제가 있습니다. 게다가 건물이 임차된 상황이라면 세입자를 내보내는 문제까지 더해져 분쟁이 심화될 여지가 있기 때문에 주의해서 접근해야 합니다.

그렇다면 소송을 하면 무조건 이길 수 있을까요? 토지 경계선침범 해결방안을 찾는 분들이 많이 하시는 오해 중 하나입니다. 토지경계침범 사실만으로 무조건 철거소송이나 토지인도를 청구할 수 있는 것은 아니기 때문인데요.

일단 확실한 승소를 위해서는 '해당 장소를 이전부터 점유하고 있던 사람이 불법으로 점유를 하고 있는 상황이 계속되고 있는 것'이 필요합니다. 뿐만 아니라 임의로 건물을 철거하게 된다면 역으로 형사고소를 당할 수 있기 때문에 반드시 주의하셔야 합니다.

또한 잊지 말아야 할 것이 있는데요. 바로 점유이전금지가처분 신청을 해두는 것입니다. 이는 소송이 끝난 후 점유자가 바뀌더라도 강제집행을 할 수 있는 권한을 보전해놓는 것인데요. 철거소송의 경우 문제가 해결될 때 까지 오랜 시간이 소요되기 때문에 그 사이에 점유자가 바뀌는 경우가 있습니다.

이렇게 점유자가 바뀌면 새로운 점유자와 다시 소송을 진행해야 하기 때문에 판결을 받고도 제대로 인도받지 못하는 불상사가 발생하지 않도록 사전에 미리 준비해두는 것입니다.

불법건축물 철거 등의 소송의 경우 땅 경계와 관련해 일상에서 쉽게 발생할 수 있는 분쟁인만큼 현재 부동산을 점유하고 계시거나 소유하고 계신 분들이라면 주기적으로 측량을 하는 등 자신의 권리관계를 확인해두셔야 합니다. 만약 이미 문제가 발생해 법적대응을 고민하고 계시다면 소송에는 변수가 많다는 점을 기억하시고 반드시 법률전문가에게 상담받아 보시길 바랍니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로 변호사가 일대일 상담을 통해 토지 경계선침범 해결방안과 관련해 확실한 해답을 드리고 있으며 토지에 대한 소유권을 지키고자 하는 의뢰인들의 든든한 편이 되어드리고 있습니다.

https://youtu.be/0fuoYbkjmck