토지경계분쟁 발생 시 내땅 찾기 위한 방법은

파이어족에 대해 들어보셨나요? 빨리 돈을 모아 조기은퇴를 하려는 사람들을 말하는데요. 혼잡한 도시생활에 지친 분들은 한번쯤 바짝 일해 돈을 벌고 이후는 느슨하게 아름다운 자연과 맑은 공기 속에서 여유를 만끽하는 전원생활을 꿈꾸셨을 것입니다. 이로 인해 이르면 청년층부터 장년층까지 집을 짓기 위해 토지를 매입하거나, 지방에 주택을 구입하는 경우가 많아지고 있다고 합니다.

하지만 지방의 오래된 주택이나 땅을 구입하다보면 이웃과 경계침범으로 분쟁을 겪게 되는 일이 발생할 수도 있습니다. 아무래도 과거에는 측량기술이 발전하지 못해 등기로 명확히 나누기 보다는 외관상 보이는 것으로 대강 경계를 설정했기 때문일텐데요. 세대가 교체되고 주인이 바뀌면서 생겨나는 이러한 토지경계분쟁 속에서 내땅 찾기 위한 방법은 무엇일까요?

A씨는 도시 인근의 시골마을에 거주 중인데요. 살고 있던 집을 허물고 새로 건물을 짓고자 경계측량을 했습니다. 측량 결과 인접한 이웃 B의 집 담장과 마당의 몇 평 정도가 자신의 땅경계 를 침범하고 있다는 것을 알게 됩니다.

몇 년 전 이곳으로 이사와서 평소 B씨와는 이웃 사촌으로 잘 지내고 있었기 떄문에 조심스럽게 담장의 침범 사실을 알리고 침범한 부분만큼 철거를 하거나 조치를 취해달라고 부탁했는데요. 하지만 이웃 B씨는 자신도 이전 소유자로부터 매수한 것이라며 A씨의 요청을 완강히 거절했습니다.

위 사례는 대표적인 토지 경계침범 사례인데요. A씨는 어떻게 이 토지경계분쟁을 해결해야 할까요?

사실상 A가 땅의 침범사실을 알렸을 때 이웃 B가 토지경계침범 사실을 인정하고 철거를 하거나 침범한 부분만큼의 토지를 A에게 되파는 등 협의를 통해 원만히 해결하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 하지만 땅이라는 중요한 재산권이 걸려있는만큼 사례처럼 서로 양보하는 일이 쉽지 않아 소송전으로 가는 일이 비일비재합니다.

간혹 땅주인이 자신이 정당한 주인이고, 내땅 찾기 위해 담장이나 울타리 등을 무너뜨리는 경우가 있는데요. 하지만 무작정 철거를 진행하면 안됩니다.

왜 토지경계분쟁 이 발생했을 때 내 땅을 침범한 건축물 등을 마음대로 철거하면 안되는 것일까요? 경계를 침범당한 자가 임의로 담장 등을 허무는 행위를 형법상 경계침범죄로 규정해 금지하고 처벌하고 있기 때문입니다. 이 때 경계표는 반드시 담장처럼 인위적으로 설치된 구조물 뿐만 아니라 수목이나 유수 등 원래부터 자연적으로 존재하던 것이라도 경계표지로 승인된 것이면 모두 포함입니다.

형법 제370(경계침범) 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.

이와 관련해 실제로 주택 경계를 둘러싸고 갈등을 빚던 이웃집에 소금을 뿌리고 낙서를 한 혐의 등으로 70대 K씨에게 징역이 선고되는 사건이 있었습니다. 주거침입과 재물손괴 등 혐의로 재판에 넘겨진 K씨는 징역 6개월에 집행유예 2년을 선고받고, 1년간 보호관찰을 받게 되었다고 합니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20200422103100057?input=1195m

주택 경계로 갈등빚던 이웃집에 소금뿌리고 낙서…70대 집행유예 | 연합뉴스

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처] ​

판례에 따르면, 「형법」 제370조는 토지의 경계에 관한 권리관계의 안정을 확보하여 사권을 보호하고 사회질서를 유지하려는 데 그 목적이 있는 것으로서, 단순히 경계표를 손괴, 이동 또는 제거하는 것 만으로는 부족하고 위와 같은 행위나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식불능하게 함으로써 비로소성립된다고 판단하고 있습니다. (대법원 2010. 9. 9. 선고, 2008도8973 판결)

따라서 합의가 진행되지 않는다고 해서 스스로 토지경계분쟁을 해결하겠다고 함부로 경계표를 훼손하는 것은 올바른 대처가 아닌 것입니다. 그렇다면 토지소유자는 어떻게 대응해야 할까요?

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내땅 찾기 위한 토지주의 올바른 대응은?

바로 방해제거청구권과 부당이득반환청구의 방법을 사용하면 됩니다. 우리 민법은 소유자가 자신의 소유에 속한 물건의 점유를 잃은 경우에는 소유권에 기하여 그 소유 부동산을 점유한 자에 대해 소유물 반환청구권을 행사할 수 있습니다. (민법제213조)

소유물 반환청구권의 주체는 점유를 잃은 자이고, 청구권의 상대방은 현재 그 물건을 직접 점유하고 있거나 간접적으로 점유해 소유자의 점유를 방해하고 있는 자인데요. 만일 상대방이 점유보조자를 통해 점유하고 있는 경우라면, 본인인 상대방에 대해서만 반환을 청구할 수 있습니다.

이 때 중요한 것은 땅을 점유하고 있는 상대방이 자기의 점유를 정당하게 하는 권리를 갖고 있지 않아야 한다는 부분인데요. 만약 상대방이 지상권, 전세권, 임차권, 유치권 또는 동시이행의 항변권 등 자기의 권리를 정당화시키는 권리를 가진 때에는 반환을 거부할 수 있기 때문입니다. (민법 제213조 단서)

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사례로 돌아가서 A씨의 경우를 보면 이웃인 B가 자신도 전 소유자로부터 그대로 매수했을 뿐이라고 주장하고 있지만, 점유자로서 점유를 취득함에 있어서 고의나 과실은 필요없고, 스스로 취득한 경우가 아니라도 상관이 없습니다.

즉, B가 전소유자로부터 현재 상태로 매수를 했는지 여부와 무관하게 현재 A씨의 소유에 속한 부동산을 정당한 권원 없이 무단으로 사용하고 있는 것이기 때문에 B씨의 점유는 '불법점유'에 해당하는 것이죠.

따라서 A씨는 B에 대해 담장 철거와 불법점유 부분에 대해 인도를 요구할 수 있습니다. 또한 B는 그간 A의 토지를 불법점유 사용함에 따른 사용료. 즉, 임료에 대한 부당이득을 취득했기 때문에 A씨는 주택을 매수한 때로부터 현재에 이르기까지의 '부당이득금 반환청구'도 가능합니다.

정리하자면 토지소유자 A씨는 담장 경계침범한 B씨 에게 건물철거 및 토지인도청구와 지료청구를 할 수 있는 것입니다. 다만 이 때 주의해야할 것은 상대방이 20년 이상 소유의 의사로 점유해 시효취득을 한 것은 아닌지 잘 살펴봐야한다는 것입니다. 바로 점유취득시효제도 때문인데요.

점유취득시효란 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 해주는 제도를 말하는데요. 경계로 인해 분쟁이 발생한 경우 점유취득시효 주장하고 그 요건을 만족했다면 오히려 침범자의 소유권이 인정되게 됩니다.

담장 경계침범 분쟁에서 상대방이 시효취득의 요건을 갖추지 못한 상태일 때만 경계침범 당한 토지소유자가 침범자를 상대로 승소 판결을 받아 강제로 집행할 수 있고, 10년을 한도로 침범자가 사용한 부분에 대한 지료도 받을 수 있는 것입니다. 따라서 법률대응을 하기 전에는 반드시 상대편의 취득시효 완성여부를 확인하는 것이 필수입니다.

오랜기간 얼굴을 마주보고 살아온 이웃인 만큼 협의로 해결하는 것이 가장 바람직하겠지만 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 많은 만큼 본인과 상대방이 주장할 수 있는 부분들에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 많은 토지경계분쟁 중에서도 점유취득시효의 성립여부는 변수가 너무 많아 법률전문가의 도움을 받는 것이 안전한데요.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)은 대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 땅 경계 분쟁 과 관련해 많은 경험을 가진 변호사가 1:1로 직접 상담을 진행하고 있습니다. 저희 명경은 의뢰인의 상황에 맞는 내땅 찾기 위한 맞춤해결책을 제시해드릴 것을 약속드립니다.

https://youtu.be/0fuoYbkjmck