토지 점유취득시효 완성 후 등기 전 토지소유권 변동됐다면

---

2019년 A씨는 경계측량을 통해 B씨의 공장건물이 자신이 소유하고 있는 토지의 상당 부분을 침범해  무단으로 점유하고 있다고 생각해 B씨를 상대로 부당이득금반환소송을 제기했습니다. 하지만 B씨는 1994년 1월 건물을 매입한 이래로 계속해서 자신이 경계를 침범하고 있다는 사실을 알지 못한 채 공장을 운영 중이었다고 주장했죠. 이에 B씨는 토지소유권을 가진 A씨의 부당이득반환청구에 대해 민법 제 245조의 토지 점유취득시효 완성 을 주장하며 자신에게는 부당이득 반환의무가 없다고 항변했습니다.

---

위 사건은 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)에서 해결한 경계침범 분쟁 사건입니다. 명경은 해당 사건에서 B씨의 소송대리를 맡았는데요. 과연 재판부는 누구의 손을 들어주었을까요?

A씨는 1994년도 항공사진에서 B씨의 공장 건물이 보이지 않는 공터였고, 2002년 이후에야 지상에 건물이 관측된다는 이유로 점유 개시 시점을 2002년으로 판단한 것이고, B씨가 건물 신축 당시 측량을 통해 공장건물이 침범한 부분이 자신의 토지가 아님을 알았을 것이므로 자주점유도 인정되지 않는다고 주장했습니다.

하지만 A씨는 B씨가 1994년 취득한 공장부지의 공터는 전소유자가 공장의 폐기물, 쓰레기 등의 임시 적치장 등으로 이미 오래전부터 사용되어왔고, B씨는 이를 그대로 인수했다는 점을 간과했죠.

즉, B씨는 공장 부지를 취득한 1994년에 이미 점유가 시작되었고, 결과적으로 2014년 1월 경에는 이미 추|득 ㅅ|효를 완성해 자주점유가 인정될 수 밖에 없었습니다. 재판부도 이러한 점을 인정해 명경의 의뢰인 B씨는 부당이득을 반환할 책임이 없다고 판결해 주었죠.

이처럼 부동산을 자기 소유라고 생각하고 20년동안 평온·공연하게 점유하면 소유권을 주장할 수 있습니다. 다만, 등기하기 전에는 소유권이전등기청구권을 가질 뿐이고 소유권자가 아니기 때문에 반드시 등기까지 마쳐야만 소유권이 인정됩니다. 이는 우리 민법에서 규정하고 있는 토지 점유취득시효 제도 입니다.

그런데 여기서 살짝 궁금증이 생깁니다. 만약 B씨의 점유취득시효완성 이후 소유권 등기이전 전에 토지소유권 변경 이 발생한 상황이라면 어땠을까요? A씨가 아니라 A씨로부터 토지를 매수한 C씨가 B씨에게 부당이득반환청구를 했다면 그 때도 B씨가 추|득ㅅ|효를 주장할 수 있었을까요?

온전한 시효취득을 위한 조건... 시효 완성 이후 토지소유권 변동이 없어야!

민법 제245조에 따르면 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다. 이 규정에 따르면 자신의 소유라 믿고 20년간 토지를 자주점유한 자는 소유권을 취득할 권리가 생기는 것인데요.

하지만 많은 분들이 잘못된 법해석으로 인해 20년의 기간만 채우면 토지소유권을 주장할 수 있다고 생각합니다. 하지만 여기서 중요한 포인트가 있는데요. 소유권이전등기청구소송을 진행 시 20년의 시효를 완성한 이후에 토지소유권 의 변동이 있다면 새로운 소유자를 상대로 소유권에 대한 이전등기를 청구할 수 없다는 것입니다.

판례에 의하면 시효완성자는 시효완성 당시의 소유자에 대해 등기청구권을 가지지만 시효완성 후의 제3취득자에 대해서는 시효취득을 주장할 수 없습니다. 즉, 이전등기청구는 시효가 완성된 당시의 소유권자에게만 가능하다는 것입니다. [96다53420 판결]

때문에 시효로 인한 취득을 주장하려면 토지 점유취득시효 완성 당시 소유자가 해당 부동산을 제3자에게 양도해 토지소유권 변경이 발생하기 전에 미리 가처분을 해 두고 시효의 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기해서 승소 판결을 받은 후 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.

만약, 시효 완성 당시 소유자가 사망함으로 인해 부동산이 상속된 경우는 어떻게 될까요? 이때는 그 상속인에게 이미 완성한 시효를 주장할 수 있습니다. 하지만 상속인이 여러명이고, 상속인 중 1명이 다른 상속인에게 자신의 상속지분을 매매 또는 증여하였다면, 그 상소지분을 매매 또는 증여로 취득한 상속인은 법률상 제3자가 되기 때문에 시효를 주장할 수 없습니다.

다만, 이렇게 되면 오랜 기간 사실상 소유권을 행사하던 점유자에게 너무나 불리하겠죠? 그래서 우리 법원은 예외를 두어 제한하고 있습니다.

토지소유권 변경 되어도 시효완성을 주장할 수 있는 예외는?

예를들어 시효취득 완성 이후에 소유권을 취득한 사람이 그 완성 사실을 몰랐거나, 단순히 알았다는 사실만 있었던 경우에는 매매를 무효로 할 수 없어 시효완성자는 새로운 소유자(제3자)에게 소유권이전등기청구를 할 수 없습니다. 이 경우에 점유자가 시효의 완성을 주장하려면 새로운 소유자를 상대로 다시 평온/공연한 20년의 시간을 보내 2차추|득시효를 완성시켜야 합니다.

하지만 전 소유자가 시효의 완성사실을 알고 배임행위를 했고, 제3자가 이 행위에 적극적으로 가담한 경우라면 사회질서에 반하는 법률행위에 해당해 매매가 무효가 됩니다. 즉 이런 경우 시효완성자는 소유자를 대위해서 원인무효의 등기 말소를 청구해 토지소유권을 원소유자에게 되돌린 후 취득시효에 따라 이전등기를 청구 할 수 있는 것이죠.

정리하자면 대법원은 원 소유자와 새로운 소유자와의 관계를 살핀 후 이들이 배임적 관계에 있는지를 보는데요. 소유자와 소유자로부터 부동산을 새롭게 매수한 제3자에게 점유자를 기망할 적극적인 배임의도가 있느냐가 중요한 것인데요. 다만 이를 입증하는 책임은 시효의 완성을 주장하는 쪽이 부담하기 때문에 법률전문가의 조력을 받아 증거자료를 수집하는 것이 안전합니다.

오늘은 토지 점유취득시효 완성 후 등기 전에 토지소유권 변경 된 경우의 법률관계에 대해 알아보았는데요. 해당 문제는 단순해 보이지만 복잡한 법률관계에 따라 전혀 다른 결과가 나올 수도 있고, 증거의 수집 내지 입증의 정도에 따라 소송의 승패가 갈리게 됩니다. 따라서 문제가 발생한 경우 반드시 변호사와의 상담을 토해 사건을 해결하는 것이 안전한데요.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로 경계침범 및 점유시효취득전담팀을 운영하고 있습니다. 사건해결을 위해 전담변호사를 배치해 상담을 진행하며 모든 상담은 변호사가 1:1로 진행해 맞춤솔루션을 제공해드리고 있습니다. 소송의 결과에 따라 토지를 잃을 수도 건물을 철거해야 될 수도 있는만큼 부동산전문변호사의 조력을 받아 상황에 맞는 법적 조치를 하시길 권해드립니다.