조합원 아파트의 위험성 자격상실 문제 생겼다면

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서울 연립·다세대(빌라) 월셋집에 살기 위해 평균 5683만원의 보증금에 62만원의 월세가 필요한 것으로 나타났다고 합니다. 평균 월세 보증금과 월세 모두 역대 최고치라고 하는데요. 임대 시장 수급 균형이 깨지고, 계약갱신청구권 등 임대차 3법으로 내년 임대 물량도 묶일 가능성이 커 수급 상황이 급격하게 좋아지진 않을 것이라는 전망이 나오면서 많은 분들이 지역주택조합 사업으로 눈을 돌리고 있습니다.

실제로 국토교통부에 따르면 2015년 이후 해마다 100여 곳, 6만여 가구의 지주택 사업이 추진되고 있을 정도로 많은 수요가 몰리고 있다고 합니다. 하지만 국민권익위원회 조사 결과 2005년부터 2015년까지 조합설립인가를 받은 경우에도 실제 입주까지 이르는 경우는 155곳 중 34곳에 불과하기 때문에 각 지자체마다 조합원 아파트의 위험성을 경고하고 있습니다.

그 중에서도 오늘은 사업을 무리하게 진행하며 실수가 생겨 조합원 자격상실이 된 분들에게 임의세대 가입을 권유하는 일부 조합의 이야기를 해보려 합니다. 인천에서 사업을 추진하던 A지역주택조합 사건인데요.

해당 조합은 조합원에게 소명기회를 제대로 부여하지 않아 자격이 박탈되는 것을 막지 못했고, 그 후 해당 조합원에게 임의세대 가입을 권유했는데요. 이번 사건을 저희 명경이 어떻게 해결했는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

명경의 의뢰인은 2017년 인천에서 사업을 추진하던 A조합의 조합원이 되었습니다. 계약 당시만 해도 의뢰인은 등기부상 85제곱미터 미만의 주택을 1채 소유한 자로 주택법상 조합원이 될 수 있는 자로 가입에 문제가 전혀 없었습니다.

물론 가입한 이후에도 주택의 소유관계에 어떠한 변동 없이 자격요건을 잘 유지했죠. 그럼에도 불구하고 A씨는 갑자기 조합원 자격상실 통보를 받게 되었는데요. 과연 어떻게 된 일일까요?

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

알고 보니 의뢰인이 보유한 주택이 전상상으로는 85제곱미터를 초과하는 주택으로 나와 있었던 것입니다. 그래서 국토교통부는 조합 측에 의뢰인의 조합원 자격에 문제가 있음을 알리며 이에 대해 2019년 초 소명기회를 부여했는데요.

하지만 조합에서는 해당 내용을 의뢰인에게 제때 알려주지 않았습니다. 조합의 허술한 일처리에 의뢰인은 그렇게 소명기회를 놓치게 되었고, 그로인해 지역주택조합 조합원 자격상실 통보를 받게 된 것이죠.

A조합 측에서는 위 내용을 최근에서야 의뢰인에게 전달하며 대신 임의세대로 계약을 변경할 것을 권유했다고 합니다. 하지만 의뢰인은 이미 조합원 아파트의 위험성 중 하나인 임의세대의 문제점을 알고 있는 상태였고, 그렇게 불안정한 지위를 유지하는 것을 원하지 않았죠.

그래서 의뢰인은 조합에 계약을 해지하고 본인이 납입한 금액을 돌려달라고 요청했습니다. 하지만 조합에서는 이러한 의뢰인의 요청을 거부했습니다. 환불을 거부하며 시간을 끄는 조합의 태도에 막막해진 의뢰인은 법률대응을 하고자 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)에 도움을 구한 것입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

조합원 아파트의 위험성...임의세대의 문제는?

국토부의 설명에 의하면 사업계획승인 이후 조합원 모집이 되지 않은 세대가 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있고, 30세대가 넘어가게 되면 공개분양(청약)을 해야 하는데요. 하지만 30세대 미만인 경우에는 통상 광고로 조합원을 모집하지 않기 때문에 사실상 임의세대가 아파트를 공급받는 것은 힘든 일입니다.

그래서 일부 조합에서는 준조합원이라 불리는 임의세대 계약 체결 시 대부분 미분양 시 물량을 공급하고, 아니면 환불하겠다는 내용이 담긴 특약서 등을 체결하기도 하는데요. 그러나 준조합원 자체는 법적으로 인정된 것이 아니므로, 조합원 자격이 없거나 물량이 없어 입주할 수 없게 되는 문제 상황에 직면하게 되는 경우가 허다합니다.

설사 확인서나 특약서를 작성했다 하더라도 주택법에서 허용하고 제도적으로 보장된 제도가 아니기 때문에 현재로서는 효력이 없는 것이나 마찬가지입니다.

내용증명 통해 환불 성공!

이번 사건의 경우 조합이 조합원들의 자격을 관리하는 과정에서 허술한 모습을 보이고, 문제가 발생한 이후의 대처도 적절하지 못하는 등 관리 실수가 명백했는데요. 지자체에서 명백하게 소명기회를 부여했음에도 의뢰인에게 적절한 통보와 안내 등을 하지 않아 소명기회 자체를 잃게 만들었다는 것은 명백한 조합의 귀책사유였죠.

그러면서도 해당 조합은 임의세대로 가입할 것을 권유했죠. 만일 지역주택조합원 자격이 되지 않음에도 불구하고 어떠한 설명 없이 계약을 유도했다면 형사고소도 가능한 사안입니다. 현행 주택법 제11조의5에 따르면 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위해 광고할 경우에는 조합언의 자격기준에 관한 내용을 알려야한다고 규정되어 있기 때문입니다.

또한, 조합이 가입계약 체결과정에서 범한 허위광고, 위법행위, 착오 및 사기 등의 사유로 취소를 청구할 수 있고, 조합의 귀책사유로 인한 계약해지에 따른 납입금 반환을 청구할 수 있습니다.

사건 수임과 동시에 소송으로 흘러갈 것을 대비해 미리 준비하게 되지만 현재 저희 명경에서 수임한 많은 사건들이 내용증명을 통한 협의 단계에서 종결되고 있습니다. 이번 사건의 의뢰인 A씨 역시 합의를 통해 납입금을 돌려받을 수 있다면 굳이 소송까지 원하지는 않는다는 입장이었습니다.

이에 명경은 조합 측을 상대로 조합에서 범한 귀책사유들에 대해 조목조목 짚은 내용증명을 발송해 의뢰인의 계약해지 및 환불에 대한 요청사항을 명확히 했습니다. 다행히 내용증명을 받아본 조합에서는 협의에 응하겠다고 답변을 보내왔고, 의뢰인은 무사히 약 4천만 원을 돌려받을 수 있었습니다.

애초부터 조합원이 될 수 없었다면?

많은 조합에서 임의세대로 가입한 조합원들이 피해를 입고 조합에게 책임을 물어도 조합은 법대로 하며 책임을 회피하곤 하는데요. 하지만 조합 측에서 해당 계약자가 애초부터 조합원으로 가입할 수 있는 자격이 되지 않는다는 것을 ㅇ라면서도 조합원으로 가입시켰다는 점을 증명한다면 환불이 가능합니다.

만약 이렇게 조합에서 납입금을 반환해주지 않는다면 계약해지에 관한 내용증명을 보낸 후 구청에 정보공개청구를 하는 등 적극적으로 법률적 대응을 하면 압박을 느끼고 협의에 응하는 곳도 많은데요. 하지만 이 과정에서 문제가 생겼거나 혼자서 조합을 상대하기 버겁다면 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

주택조합이 무자격조합원을 상당 기간 조합원으로 취급하고 무자격조합원에게 아파트를 임의분양하기로 한 약정은 무자격조합원과 주택조합이 통정하여 단속규정을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 무효이다. (대법원 1993.7.27. 선고 93다2926 판결)

부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)은 지역주택조합 전담팀을 꾸려 탈퇴 및 환불을 해결해드리고 있습니다. 오늘 소개한 인천 지역주택조합 환불 성공 사건처럼 조합원 자격상실 통보와 관련 소명에 실패했다거나, 조합에서 임의세대 명목으로 가입을 유도했다면 법률전문가의 조력을 받는 것이 환불을 위한 가장 빠른 방법입니다.

조합원 아파트의 위험성을 모르고 가입 당시부터 자격이 없음에도 조합에 가입하셨거나, 가입 당시에는 자격에 문제가 없었지만 이후 사업과정에서 억울하게 자격이 상실되신 분들께서는 저희 명경의 변호사와 상담을 진행해보시고, 본인의 상황이 반드시 소송을 통해 진행해야만 해결이 가능한 상황인지, 계약해지 내용증명을 통해 협의로 해결할 수 있는 건인지 진단받아 보시길 권해드립니다.

https://youtu.be/K4b5_ZwmHGs