부동산 전문 변호사, 지주택 조합원 자격상실 대응방법은

국토교통부에 따르면 2015년 이후 해마다 100여 곳, 6만여 가구의 지역주택조합 사업이 추진되고 있을 정도로 많은 수요가 몰리고 있다고 합니다. 하지만 국민권익위원회 조사 결과에 따르면 2005년부터 2015년까지 조합설립인가를 받은 조합 중 실제 입주까지 이른 경우는 155곳 중 34곳에 불과합니다.

그 중에서도 오늘은 사업을 무리하게 진행하며 실수가 생겨 지주택 조합원 자격상실이 된 분들에게 임의세대를 권유하는 일부 조합의 이야기를 해보려고 합니다. 인천에서 발생한 사건인데요.

이번 사건을 저희 명경의 부동산 전문 변호사가 어떻게 해결했는지 함께 살펴보겠습니다.

명경의 의뢰인 A씨는 2017년 인천에서 사업을 추진하던 주택조합의 조합원이 되었습니다. 계약 당시 의뢰인은 등기부상 85제곱미터 미만의 주택을 1채 소유한 자로 주택법상 조합원이 될 수 있는 자로 가입에 문제가 전혀 없었습니다.

물론 가입한 이후에도 주택의 소유관계에 어떠한 변동 없이 자격요건을 잘 유지했습니다. 그럼에도 불구하고 A씨는 갑자기 지주택 조합원 자격상실 통보를 받게 되었는데요. 과연 어떻게 된 일일까요?

알고 보니 A씨가 보유한 주택이 전상상으로는 85제곱미터를 초과하는 주택으로 나와 있었던 것입니다. 그래서 국토교통부는 조합 측에 A씨의 조합원 자격이 상실될 예정이라는 것을 알리며 이에 대해 2019년 초 소명기회를 부여했습니다.

하지만 조합 측은 해당 내용을 A씨에게 제때 알려주지 않았습니다. A씨는 그렇게 소명기회를 놓치게 되었고, 그로 인해 자격상실을 통보받게 된 것인데요.

인천 지역주택조합 측에서는 위 내용을 최근에서야 A씨에게 전달하며 대신 임의세대로 계약을 변경할 것을 권유했습니다. 하지만 A씨는 이미 임의세대의 문제점을 알고 있는 상태였고, 그렇게 불안정한 지위를 유지하는 것을 원하지 않았습니다.

그래서 A씨는 조합에 계약을 해지하고 납입금을 돌려달라고 요청했는데요. 하지만 조합에서는 이러한 A씨의 요청을 거부했습니다. 환불을 거부하는 조합의 태도에 막막해진 A씨는 저희 법무법인 명경(서울)의 부동산 전문 변호사에게 도움을 구한 것입니다.

임의세대 가입을 주의해야 하는 이유는?

국토부의 설명에 의하면 사업계획승인 이후의 조합원 모집이 되지 않은 세대가 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있고, 30세대가 넘어가게 되면 공개분양(청약)을 해야 하는데요. 하지만 30세대 미만인 경우 통상 광고로 조합원을 모집하지 않기 때문에 사실상 임의세대가 아파트를 공급받는 것은 힘든 일입니다.

그래서 일부 조합은 임의세대(준조합원) 계약 체결 시 대부분 미분양 시 물량을 공급하고, 아니면 환불하겠다는 내용이 담긴 특약서 등을 체결하기도 합니다. 그러나 준조합원 자체는 법적으로 인정된 것이 아니므로, 조합원 자격이 없거나 물량이 없어 입주할 수 없게 되는 문제 상황에 직면하게 되는 경우가 허다합니다.

설사 확인서‧특약서를 썼다 하더라도 주택 관련된 법률에서 허용하고 제도적으로 보장된 제도라면 모를까, 현재는 가능하지 않은 제도인 것이죠.

부동산 전문 변호사... 내용증명 통해 환불에 성공!

인천 지역주택조합 사건의 경우 조합이 조합원들의 자격을 관리하는 과정에서 허술한 모습을 보이고, 문제가 발생한 이후의 대처도 적절치 못하는 등의 관리 실수가 뚜렷했습니다.

이번 사건에서 가장 중요한 것은 지주택 조합원 자격상실 전 지자체에서 명백하게 소명기회를 부여했음에도 의뢰인에게 적절한 통보와 안내 등을 하지 않아 소명기회 자체를 잃게 만들었다는 점입니다. 명백한 조합의 귀책사유인 것이죠.

그러면서도 해당 조합은 임의세대 가입을 권유했는데요. 만일 자격이 되지 않는데도 어떠한 설명 없이 조합원 계약을 유도한 경우에는 형사고소도 가능한 사안입니다.

현행 주택법 제11조의5에 따르면 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위해 광고할 경우에는 조합원의 자격기준에 관한 내용을 알려야하도록 규정하고 있기 때문입니다.

또한, 조합이 가입계약 체결과정에서 범한 허위광고, 위법행위, 착오 및 사기 등의 사유로 취소를 청구할 수 있고, 조합의 귀책사유로 인한 계약해지에 따른 납입금 반환을 청구할 수 있습니다.

사건 수임과 동시에 소송으로 흘러갈 것을 대비해 미리 준비하게 되지만 현재 저희 명경에서 수임한 많은 사건들이 내용증명을 통한 협의 단계에서 종결되고 있습니다. 이번 사건의 의뢰인 A씨 역시 합의를 통해 납입금을 돌려받을 수 있다면 굳이 소송까지 원하지는 않는다는 입장이었습니다.

이에 명경은 조합 측을 상대로 조합에서 범한 귀책사유들에 대해 조목조목 짚은 내용증명을 발송해 의뢰인의 계약해지 및 환불에 대한 요청사항을 명확히 했습니다. 다행히 내용증명을 받아본 조합에서는 협의에 응하겠다고 답변을 보내왔고, 의뢰인은 최종적으로 약 4천여만원을 돌려받을 수 있었습니다.

가입 당시부터 조합원이 될 수 없었다면?

많은 조합에서 임의세대로 가입한 조합원들이 피해를 입고 조합에게 책임을 물어도 조합은 법대로 하라며 책임을 회피하곤 합니다. 하지만 조합 측에서 해당 계약자가 애초부터 지역주택조합 조합원 자격이 되지 않는다는 것을 알면서도 조합원으로 가입시켰다는 점을 증명한다면 환불이 가능합니다.

만약 이렇게 조합에서 납입금을 반환해주지 않는다면 계약해지에 관한 내용증명을 보낸 후 구청에 정보공개청구를 하는 등 적극적으로 법률적 대응을 하면 압박을 느끼고 협의에 응하는 곳도 많습니다. 하지만 이 과정이 원활하게 진행되지 않거나, 혼자서는 버겁다면 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

주택조합이 무자격조합원을 상당 기간 조합원으로 취급하고 무자격조합원에게 아파트를 임의분양하기로 한 약정은 무자격조합원과 주택조합이 통정하여 단속규정을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 무효이다. (대법원 1993.7.27. 선고 93다2926 판결)

대한변호사협회로부터 인증받은 부동산 전문 변호사 인 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)은 조합원 아파트 전담팀을 꾸려 탈퇴 및 환불을 해결해드리고 있습니다.

오늘 소개한 인천 지역주택조합 환불 사건처럼 자격상실 통보와 관련 소명에 실패했다거나, 조합에서 임의세대 명목으로 가입을 유도했다면 법률전문가의 조력을 받는 것이 환불을 위한 가장 빠른 방법입니다.

가입 당시부터 조합원이 될 수 없는데도 불구하고 조합에 가입하신 분이나, 가입 당시에는 자격에 문제가 없었지만 이후 사업과정에서 억울하게 지주택 조합원 자격상실 되신 분들께서는 저희 명경의 변호사와 상담을 진행해보시고, 본인의 상황이 반드시 소송을 통해 진행해야만 해결이 가능한 상황인지, 계약해지 내용증명을 통해 협의로 해결할 수 있는 건인지 진단받아 보시길 권해드립니다.

https://youtu.be/K4b5_ZwmHGs