저렴한 토지 지분 매매 주의해야 하는 이유는

​최근 기획부동산 사기에 중개보조원 제도가 악용되고 있다는 목소리가 높아지면서 관련 법안이 발의됐습니다. 해당 법안에는 중개사무소의 중개보조원 채용 인원을 규정하고 보조원의 신분을 명확히 밝히도록 하는 법안이 포함됐습니다.

​중개보조원은 일정 교육을 이수하는 것 외에는 특별한 자격요건이 필요 없기 때문에 공인중개사와 달리 중개사고를 일으켰을 때 책임이 적습니다. 이를 이용해 일부 중개사들이 중개보조원을 고용해 투자자를 대상으로 저렴한 토지 매매를 권유하며 토지 지분 매매 의 방식으로 영업을 하게 하고, 땅 구매 과정에서 중개보조원에 의한 허위매물이나 부동산 기획사기 등의 범죄행위가 증가하고 있었기 때문입니다.

https://www.newspim.com/news/view/20210512001210

"기획부동산 방지" 중개보조원 채용 제한법 발의...시장 투명성 확대 기대

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기획부동산이란?

개발과 관련이 없는 땅을 아주 저렴한 가격에 사서 비싼 가격에 되팔아 이득을 취하는 방식을 사용하는데요. 일정 규모의 부동산을 구매해 이를 지분 쪼개기로 분할 후 과장해 광고하고 허위 개발 정보를 뿌려 소비자를 현혹시킵니다.

​대부분의 부동산 업체들은 피해자들에게 토지를 판매할 때 그 땅이 쓸모없어 가치가 '0'이나 다름 없다는 것을 알고 있음에도 개발가능성을 허위로 과장해 관련 호재가 마치 확정된 사실인 것처럼 광고하고, 땅 지분 판매임을 속이는 등 해당 토지들을 시세보다 몇 배 이상 비싸게 판매하면서 토지 지분매매 대금을 편취합니다.

​예를 들어 경기도 수원시의 저렴한 토지 매매 를 진행 한 A씨는 업체가 지분 투자의 위험성을 고지하지 않고 정확한 주소도 알려주지 않은 채 지분구매를 권유하였다고 합니다. 업체에서는 '해당 토지로 이어지는 고속도로가 개통될 예정이다', '현재 보호구역으로 지정되어 있지만 곧 해제될 것이다' 라는 등 몇 년 안에 토지가 개발되어 가격이 크게 오를 것이라고 허위/과장설명을 한 것이죠.

​A씨처럼 토지 지분 매매 의 위험성을 보여주는 사례는 또 있습니다. 저희 명경(서울)에서 해결한 사건인데요. 어떻게 된 사건일까요?

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명경의 의뢰인은 지인으로부터 소개받은 B부동산주식회사에 구경하러 갔다가 피해를 입으신 분입니다. 단순히 살펴만 보려던 의뢰인에게 직원은 저렴한 토지 매매 물건을 보여주며 "개발호재가 있어 투자하면 3배 이상의 수익을 볼 수 있다, 사려면 지금 사야 한다"며 토지 쪼개기 방식으로 구매하길 권유했습니다.

의뢰인이 당장 계약금을 마련하기 어려워 계약을 망설이자 직원은 자신이 일단 대납해줄테니 나중에 잔금치루며 갚으라고 계약을 종용했다고 하는데요.

​그렇게 의뢰인은 등을 떠밀리다시피 계약서에 도장을 찍었습니다. 어찌됐든 의뢰인은 계약을 했으니 급하게 돈을 마련해 약 1억 5천여 만원을 지불했는데 몇 달이 지나도록 의뢰인은 소유권을 이전받지 못했습니다.

이에 의뢰인은 계약취소 의사를 전하며 매매대금의 반환을 요청했는데요. 회사는 기다리라는 말만 하며 반환을 거부했습니다. 매매대금을 반환받으려면 적극적인 법적대응이 필요할 것이라는 생각이 든 의뢰인은 저희 명경(서울)을 찾아오게 된 것이죠.

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​왜 B회사는 의뢰인에게 토지의 소유권이전등기를 해주지 않은 것일까요? 바로 해당 부동산회사가 토지의 소유권을 가지고 있지 않았기 때문입니다. 해당 토지는 아예 제3자인 C씨의 소유였고, 그 위에 고액의 근저당권까지 설정되어 있었는데요.

B회사는 의뢰인과의 계약시에 이러한 점에 대해 제대로 된 설명도 하지 않았고, 근저당권설정등기를 말소해 완전한 소유권이전등기를 해주어야 할 의무를 부담했지만 어떠한 협력의사도 보이지 않았던 것이죠.

오히려 의뢰인의 매매대금반환청구에 관해 의뢰인의 단순변심으로 인한 것이니 돌려줄 수 없다고 버티는 상황이었습니다. 이에 명경(서울)은 B회사를 기획부동산 사기로 판단, 고소장을 제출했는데요.

​기존 판례에 따르면 '변제의 의사 또는 능력이 없이' 돈을 차용하거나 물품을 구매했다면 사기죄가 성립된다는 입장입니다. 게다가 타인 소유의 부동산을 매도할 때 매수인인 피해자에게 소유권을 이전시켜 줄 수 없으리라는 사정을 예견했거나, 그러한 확신 없이 고지하지 않은채 매매계약을 체결한 사안에서 편취도 인정되었죠.(92노8088 판결)

​명경이 고소를 진행하며 강력하게 법적으로 압박하자 부담을 느낀 B회사는 결국 계약해지는 물론이고 의뢰인의 매매대금 전액과 손해배상액까지 계산해 반환했습니다. 또한 의뢰인 대신 계약금 2천만원을 대납했던 것에 대해서는 정산불요의 확약서까지 받아내었는데요.

명경의 적절한 법적대응을 통해 의뢰인은 최종적으로 총 2억여 원의 금액을 무사히 반환받게 되었습니다.

​오늘은 토지 지분 매매 방식의 땅구매가 얼마나 위험한 지 알아보았는데요. 보통 사기업체들은 큰 땅을 우선 공동지분 형태로 등기를 하고 몇 달 뒤에 개별로 분할을 해주겠다며 투자를 권유하는 수법을 사용하지만 실제로 이러한 분할등기가 이루어지지 않는 경우가 많기 때문에 주의해야 합니다.

지분을 공유한 경우에는 건축이나 개발을 할 때 공유자들에게 동의를 받아야 하는데, 공유지분권자가 수십~수백명인 경우도 많아 사실상 불가능에 가깝습니다.

게다가 토지분할을 위해서는 지자체로부터 허가를 받아야 하는데요. 난개발과 투기를 우려해 엄격한 심사를 하기 때문에 진행되기 어려운데다 설사 필지가 분할이 된다고 하더라도 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지 상태가 되기 때문에 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능해지기 때문에 계약 시에 항상 주의하셔야 합니다.

​이처럼 저렴한 토지 매매 방법이라며 토지 지분 매매 를 하는 것은 많은 위험이 따르기 때문에 계약에 신중하셔야 하는데요. 업체들이 개발이 가능한 땅이고 근처에 개발계획이 있으니 수년 내 큰이익을 볼 수 있다고 속여서 팔았다면 사기를 의심하셔야 합니다.

지분을 쪼개 판매하는 공유지분매매 자체는 불법이 아니기 때문에 개발이 확실하다면 문제가 없지만 대부분 현실적으로 사업성이 없는 곳을 팔기 때문에 문제가 되는데요.

만약 문제가 발생하였고, 피해가 예상되는 상황에 놓였다면 법률전문가의 도움을 받아 해결하시길 권해드립니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로 현재 기획부동산 전담팀을 운영해 피해자들의 매매대금반환에 앞장서고 있습니다.