소액 토지 투자 소유자 확인해야 하는 이유는

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A씨는 평소 친하게 지내던 지인으로부터 대박이 예감된다는 땅을 추천받으며 소액 토지 투자를 권유받았습니다. 지인은 A씨를 세종시에 위치한 B부동산 주식회사로 데려갔는데요. 단순히 구경만 해보려던 A씨를 응대했던 회사 직원은 "개발 호재가 있는 좋은 땅이라 3배 이상의 수익을 볼 수 있다, 나중에는 사고 싶어도 못산다"며 의뢰인에게 계약체결을 종용했습니다.

A씨가 계약금을 지불할 수 없어 망설이자 직원은 일단 자신이 대납해주겠다며 A씨를 설득했고, A씨는 얼떨결에 계약서에 도장을 찍었는데요. 그 후 A씨는 여기저기 돈을 끌어모아 계약금과 잔금을 합해 약 1억 5천여만 원을 모두 지불했습니다. 하지만 몇 달이 지나도록 A씨는 해당 토지 등기부등본에 이름을 올리지 못했습니다.

불안해진 A씨는 지인과 회사에 몇 번이고 문제가 생긴것은 아닌지 물었지만 그들은 전혀 걱정할 필요 없으니 기다리라는 말만 반복했는데요. A씨는 더 이상 기다릴 수 없어 계약취소와 함께 매매대금 반환을 요청했습니다. 하지만 B회사는 이를 거부했죠. 결국 사기를 의심하게 된 A씨는 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)에 도움을 청한 것입니다.

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▶ 토지소유권 확인... 회사는 소유자도 아니었다

사건을 수임한 후 명경에서는 B회사에 대해 수사하며 수상한 점을 발견하게 됩니다. 매매목적물이던 토지의 등기부등본을 살펴보니 애초에 B회사는 토지의 소유권을 가지고 있지 않았던 것인데요. 의뢰인 A씨가 계속해서 소유권이전등기를 요구해도 B회사에서 들어주지 않고 미루던 것이 바로 자신들에게 등기를 이전해 줄 권리가 없었기 때문이었던 것이죠.

특히 이 사건 토지의 경우 아예 제3자인 C씨의 소유였고, 그 위에 고액의 근저당권까지 설정되어 있었는데요. 이렇게 매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기가 있는 경우에는 매도인 B회사는 해당 근저당권설정등기를 말소해 완전한 소유권이전등기를 해주어야 할 의무를 부담합니다.

하지만 B회사는 A씨가 잔금을 납입한 지 3개월이 지나던 시점까지도 어떠한 협력 의사도 보이지 않았으며, 오히려 계약에는 아무런 문제가 없고 A씨가 단순 변심으로 취소하는 것이니 매매대금을 돌려줄 수 없다며 책임을 떠넘긴 것이죠. 이에 명경은 기획부동산 사기로 보고 B회사를 상대로 고소장을 제출 했습니다.

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형법 제347조(사기)

①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

판례에 따르면 '변제의 의사 또는 능력이 없이' 돈을 차용하거나 물품을 구매했다면 사기죄가 성립된다는 입장이고, 타인 소유의 부동산을 매도할 당시 매수인인 피해자에게 소유권을 이전시켜 줄 수 없으리라는 사정을 예견하였거나, 적어도 소유권을 이전시켜 줄 수 있으리라는 확신 없이 그러한 사실을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결한 사안에서 편취의 범위를 인정(92노8088 판결)하고 있는데요.

이 판례에 따르면 B회사가 매매계약상 소유권이전등기 협력 의무가 이행불능인 상황임을 예견하고 있었음에도 불구하고 A씨에게 이러한 사정을 알리지 않은채 소액 토지 투자를 권유해 매매계약을 체결하도록 유도하고, 매매대금 약 1억 8천만원을 편취한 것은 명백히 기획부동산 사기에 해당하는 행위였습니다.

처음에는 의뢰인 A씨에게 책임을 떠넘기기 급급했던 B회사는 명경에서 고소를 진행하는 등 강력하게 법적으로 압박하자 매매계약해지는 물론이고 ​A씨에게 받은 매매대금 전액과 손해배상액까지 계산해 반환하겠다며 합의의사를 보였습니다.

명경의 적절한 법적 대응을 통해 의뢰인은 총 2억여 원을 환불받게 되었고, 이후 진행된 합의과정에서 A씨 대신 계약금 2천만원을 대납했던 것에 대해서는 정산하지 않아도 된다는 확약서까지 받아내었습니다.

소액토지투자 사기 피해 막으려면?

이러한 기획 사기에 당하지 않기 위해 알아두어야 할 사항들은 무엇일까요? 첫째, 가장 중요한 것은 토지에 대한 정보 확인입니다. 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 등기부등본 등의 부동산 서류를 검토하면 되는데요. 토지이용계획확인서를 통해 지목과 용도지역을 확인하고, 각종 규제에 묶여 개발이나 허가가 불가능한 땅은 아닌지 확인해야 합니다. 또한, 지적도를 통해 도로가 없는 맹지는 아닌지, 주변에 구거는 존재하는 지 확인해야 합니다.

토지(임야)대장과 등기부등본을 통해 토지소유자확인 을 하는 것도 중요합니다. 이번 사건과 같은 부동산 기획사기의 경우 토지주와의 매매계약서를 보여주면서 곧 회사 앞으로 소유권 이전등기가 될 예정이니 걱정하지 말라고 하는 경우가 있는데요.

계약금만 지불된 상태는 사업진행에 문제가 생겨서 잔금이 지급되지 못하면 계약이 해지될 수도 있고, 자금이 없어 토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하거나 분양 중도금으로 잔금을 지급하는 경우도 있기 때문에 개발이 되지 않는 경우가 발생하면 소유권 이전등기가 불가능할 수도 있으니 서류를 신중하게 검토해야 합니다.

둘째, 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인이 필요합니다. ㄱ|획부동산은 세금 문제나 범행을 은폐하기 위해 프로젝트별로 회사를 만들고 바지사장을 대표이사로 앉히곤 합니다. 이런 상황에서 ㅅr기를 치고 잠적해버리면 손해배상을 청구할 대상이 사라지는 것이기 때문에 주의해야 하죠.

만약 토지소액투자를 권유하는 곳이 의심스러운 회사라면 회사의 법인등기부등본을 열람해 실제 등록된 주소지에 위치해 있는지, 설립일은 언제인지 상호명의 변경 등에 대해 살펴보시면 좋습니다. 생긴 지 얼마 되지 않았거나 소재지가 자주 변경된 회사라면 의심해보시는 것이 좋습니다. 대체적으로 기획부동산은 사기를 친 후 문을 닫고 다른 곳으로 옮겨가서 또 다시 반복하는 경우가 많기 때문입니다.

셋째, 개발계획에 대해 지자체에 검증해야 합니다. 보통 이러한 업체들은 이미 폐기되거나 단순한 제안서 정도에 불과한 서류를 제시하며 개발호재 내지 개발계획이 있다고 설명하면서 실제로는 개발이 불가능한 땅을 파는데요. 업체의 말을 무조건 믿지 마시고, 지자체 관련부서 담당자에게 전화를 해 실제로 개발이 될 예정인지, 혹시 폐기된 개발계획은 아닌지 등을 검토하셔야 합니다.

넷째, 소액 토지 투자시에는 공동지분형태를 주의해야 합니다. 업체에서는 거대한 필지를 우선 공동지분의 형식으로 등기를 한 뒤 몇 달 뒤에 개별로 분할을 해주겠다며 투자자들을 모집하지만 실제로 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 지분이 공유된 상태에서는 건축을 위해 타 공유자들에게 동의를 받아야 하는데 공유자들이 수백명에 달하면 이는 쉽지 않습니다.

또한, 토지분할을 위해서는 지자체로부터 허가를 받아야 하는데 난개발과 투기를 우려해 심사가 엄격하게 진행되기 때문에 이것도 어렵습니다. 게다가 대규모 필지를 많은 필지로 분할할 경우 상당수의 필지는 도로와 접하지 않은 맹지 상태가 되는데 이런 경우 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능하게 되기 때문에 특히 주의하셔야 합니다.

오늘은 토지에 대한 소유권 확보도 제대로 하지 못한 회사와 소액 토지 투자를 진행했다가 금전적인 피해를 볼 뻔한 사례를 함께 살펴봤는데요. 하이리스크 하이리턴이라며 무턱대고 땅을 샀다가 오히려 빚만 몇배로 늘 수 있으니 계약 시에는 신중하시고 항상 주의하시기 바랍니다. ㄱ|획부동산이 어떠한 형태로 우리에게 접근할지는 아무도 모르고 실제로 사기가 아닐 가능성도 있지만 모든 계약 시에는 토지 소유자 확인과 토지에 대한 정보를 철저히 체크하시기 바랍니다.

하지만 이미 피해가 발생한 상황이라면 업체가 폐업 후 사라지기 전에 변호사를 대동해 빠른 대응을 하셔야 합니다. 많은 피해자들이 오랫동안 본인의 피해사실을 인지하지 못하는 경우도 많기 때문에 일단 인지한 순간 움직이셔야 합니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있으며 피해를 입은 분들의 매매대금반환을 최우선순위로 두어 피해회복을 다방면으로 도와드리고 있습니다. 부동산전문 변호사와의 상담을 통해 본인의 상황에 대해 정확히 진단 받아보시고, 사기가 명백하다면 어떻게 대응해야 하는지 맞춤 솔루션을 제공받아 문제를 해결해보시기 바랍니다.