토지 경계선침범 해결방안, 소유권 주장하려면

오늘은 토지 경계선침범 해결방안에 대해 알아보겠습니다. 토지소유자들 사이에서 발생하는 분쟁 중 빠지지 않고 등장하는 단골 소재가 바로 경계침범 문제입니다. 인접해 있는 두 토지 사이에 땅의 일부가 어느 토지 소유자에게 속하는지가 해당 분쟁의 시발점인데요. 예를 들자면 다음과 같은 경우입니다.

A는 오랫동안 거주하던 주택이 너무 노후되어 새로운 건물을 신축하기 위해 측량을 진행했는데요. 측량 결과 이웃인 B의 담벼락이 A의 토지를 침범하고 있다는 사실을 알게 됩니다. A는 토지소유권 회복을 위해 어떻게 해야할까요?

A와 B의 사례처럼 이웃 간에 침범 사실을 서로 알지 못하고 있던 상태에서 한쪽 소유자가 측량 등을 통해 땅 침범 사실을 발견하고 분쟁이 시작되는 것이죠. A는 자신의 소유권을 회복하기 위해 B에게 건물 내지는 담이 자신의 토지를 침범하고 있다는 사실을 알릴 것이고, B가 그 부분을 철거하거나 토지를 매매하는 등 협의로 해결한다면 문제가 없지만 대부분의 토지 경계침범 분쟁은 원만히 해결하기 어려운 것이 현실인데요. 

토지소유권 회복을 위해 토지주 A가 할 수 있는 조치는?

B와의 협의가 진행되지 않아 담벼락의 땅침범 상태가 계속해서 유지되고 있는 경우, 자신의 땅소유권 회복을 위해 A가 임의로 담장을 철거 해도 될까요? 그렇지 않습니다. 형법 제370조 경계침범죄에 해당할 수 있기 때문인데요.

형법 제370조

경계표를 손괴, 이동 또는 제거하거나 기타 방법으로 토지의 경계를 인식 불능하게 한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다.

여기서 말하는 경계는 사실상 현존하는 경계를 말합니다. 따라서 실체적인 권리관계와 일치할 필요가 없죠. 즉, 실제 지적도와 다른 경계라고 할지라도 사실상 현존하고 있는 경계를 훼손하면 형사 처벌받게 될 수도 있기에 함부로 훼손하면 안됩니다.

하지만 A는 토지경계선침범 해결방안으로 민법 제214조의 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있는데요.

예를 들어 A는 1번 토지의 소유자이고, B는 1번 바로 옆에 붙어있는 2번 토지소유자입니다. 1번과 2번 사이의 C부분은 A의 소유토지 범위 내에 있는 것으로 알고 있었는데, B가 자신이 권리자라고 주장하면서 이를 점유하고 있는 상황이라고 가정해 보겠습니다.

땅침범 문제를 올바르게 해결하기 위해서는 가장 먼저 C부분이 지적도상 A의 소유인 1번 땅에 해당하는지 B의 소유인 2번 땅에 해당하는지를 확인해보아야 합니다. 만일, C부분이 지적도상 A의 소유에 포함되는 부분이 맞다면 A는 B를 상대로 C부분에 대한 소유권에 기한 토지인도청구 내지 지료청구를 할 수 있습니다.

​하지만 이때 경계를 침범한 B가 20년 이상 소유의 의사로 점유하여 시효취득하지는 않았는지 확인이 필요합니다. 땅을 침범한 B가 점유취득시효의 요건을 갖추지 못했다면 토지소유자 A는 B를 상대로 승소판결을 받아 강제로 집행할 수 있고, A가 토지소유권을 취득한 이후 B가 사용한 부분에 대한 지료를 받을 수 있습니다.

다만 토지인도청구는 인도받기를 원하는 토지부분을 특정해서 청구해야 하기에 침범당한 땅의 범위를 명확히 알고 있어야 하는데요. 간혹 C부분이 지적도상 1번 땅에 속하는지 2번 땅에 속하는지 그 경계가 사실상 불분명할 때도 있습니다. 이런 경우 A는 B를 상대로 '경계확정의 소'를 제기하여 문제를 해결할 수도 있습니다.

이 때 지적도상 경계와 현실의 경계가 다르다면 무엇이 우선 적용될까요? 대법원 판례에 따르면 "지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적도상의 경계에 의하여 확정"되어야 합니다.(대법원 1996.2.9 선고 95다2333판결)

경계를 침범한 B가 점유취득시효를 주장한다면?

사실 B의 입장에서는 일부러 침범한 것도 아니고, 오랫동안 점유해왔는데 어느날 갑자기 철거를 하라는 A의 요구가 억울할 수도 있습니다. 우리 민법에서는 B와 같은 사람들을 보호하기 위해 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권을 규정하고 있는데요.

해당 규정에 따르면 경계를 침범했더라도 자신의 땅으로 알고 20년간 토지를 점유한 자는 토지소유권을 취득할 권리를 갖게 됩니다. 하지만 이때 소유의 의사로 점유했는지가 굉장히 중요합니다. 소유의 의사로 점유했다면 자주점유이고, 소유의 의사 없이 점유했다면 타주점유인데요. 만약 토지의 소유권을 가지고 점유하고 있었다면 자주점유이고, 임대차 계약을 맺고 점유했다면 타주점유가 되는 것입니다. 이는 소송의 승패를 가르는 중요한 요소입니다. 자주점유가 인정되어야만 취득시효가 인정되기 때문이죠.

점유자가 매수한 토지의 일부로 알고 점유를 했다고 주장하면 일단 자주점유라고 추정됩니다. 예를 들어 오랜 기간 담장이 설치되어 있었지만 토지소유자가 별다른 대응을 하지 않았다면 B가 소유의 의사로 점유했음을 뒷받침하게 되는 것입니다. 따라서 소유의 의사의 유뮤에 대한 증명은 점유자의 시효 취득을 막으려는 자가 해야 합니다. 다시 말하면 토지소유권을 주장하기 위해서는 침범당한 토지의 소유자 A가 증명해야 하는 것입니다.

결국 토지경계선침범 해결방안으로 땅주인은 계약해지 약정서나 내용증명을 통해 계약의 취소, 무효, 해지 등과 관련된 내용의 문서나, 매도청구를 했던 사실, 점유개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적 사실을 담은 문서, 녹취록, 문자 등의 대화기록을 통해 타주점유임을 증명해야 합니다.

오늘 포스팅에서 알아봤듯이 토지 경계침범 분쟁은 실체적인 권리관계 뿐만 아니라 측량과 같은 기술적인 문제들이 혼재되어 있기 때문에 구체적인 사실관계를 확인하는 것이 가장 중요하고, 이를 토대로 법률전문가의 조언을 받는 것이 가장 확실한 토지 경계선침범 해결방안입니다.

특히나 점유취득시효 제도의 경우 각 사례마다 인정이 될 수 있는지 없는지가 다르기 때문에 법률전문가의 판단을 받는 것이 중요한데요. 저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 진두지휘하는 로펌으로 부동산전문 변호사들이 일대일로 상담을 진행해 개개인마다 맞춤 솔루션을 드리고 있습니다. 경계침범 분쟁을 겪고 계신 분들께서는 명경의 전문가들과 상담을 진행하시고 본인의 정당한 토지소유권을 회복해 보시길 바랍니다.