공유지분매매 땅투자 매매대금반환 원한다면

기승을 부리는 지분 쪼개기 사기

한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 논란이 일파만파 커지고 있는 상황에서, 투기수요를 노린 경기도 내 '기획'부동산도 기승을 부리고 있습니다. 22일 국토교통부 실거래가 자료를 보면 3기 신도시 후보지 중 하나인 김포 고촌은 지난 달 49건의 거래가 있었는데 그 중에서 21건이 지분거래였다고 하는데요. 이를 두고 부동산 전문가들은 “실수요자가 아닌 보상이나 개발 차익을 노린 투기 수요가 몰린 것”이라고 말합니다.

지난 5년간 경기도 내에서 지분거래는 굉장히 성행했는데요. 경기도 내 임야를 잘게 쪼개서 더 많은 사람에게 판매했던 것입니다. 실제로 한 부동산은 전국에 있는 약 110명이 지분을 나눠가졌는데 해당 토지가 개발가능성이 낮은 ‘산’이어서 난리가 나기도 했습니다. 이에 매수자들이 소송을 준비하기도 했었는데요. 오늘은 이와 관련해 공유지분매매 땅투자의 위험성에 대해 이야기해보려 합니다.

▶ 기획부동산이란

일반적으로 허위·과장 광고로 부동산을 팔아 부당한 이득을 취하는 회사들을 가리키는 말입니다. 이들은 사회초년생이나 주부들에게 투자컨설팅을 해준다는 명목으로 접근해 직원으로 고용한 후 무작위로 전화를 돌려 투자를 권유합니다. 혹은 가족이나 지인에게 투자를 권유하기를 강요하는 등 다단계 방식으로 꼬리를 물리며 몸집을 불려나갑니다.

이들은 투자자들에게 지금은 그린벨트 땅으로 묶여있지만 근방에 '신도시 개발 등으로 수용되면 보상을 받을 수 있을 것이다, 그린벨트가 해제될 예정이라 지하철 역사가 생겨 땅 값이 많이 오를 것이다'는 등 개발호재를 미끼로 홍보하며 지분을 쪼개 공동소유하면 된다고 소액 땅투자를 권하곤 하는데요.

하지만 실제로 알아보면 개발가능성이 전혀 없는 맹지나 임야를 쪼개 파는 경우가 대부분입니다. 이들은 본인들이 구입한 가격의 5배~10바 가량 비싼 값에 되파는데 토지대장을 살펴보면 보통 '00개발, 00경매' 등의 법인이 소유하고 있는 경우가 많습니다. 이들은 대부분이 가치가 거의 없는 쓸모없는 땅이지만 이들은 호재를 갖다 붙일 수 있는 땅이면 어디든지 팝니다. 거대 업체의 경우 지점이 전국 각지에 있기 때문에 조직력을 동원해 얼마든지 팔아치울 수 있기 때문인데요.

▶ 공유지분매매 땅투자 권유 믿어도 될까?

이러한 부동산 기획업체의 대표적인 수법이 바로 '지분 쪼개기'입니다. 땅투자를 망설이는 이들을 위해 개발이 힘든 임야 등을 쪼개 금액을 낮춘 뒤 토지를 잘 모르는 사람들에게 공유지분방식으로 매매를 권유하는 것인데요. 이대 개인이 혼자서 충분히 운용할 수 있는 2~5천 사이의 금액을 제시하며 소액투자를 권유하는 것입니다.

이는 명경의 의뢰인들 뿐 아니라 최근 사기죄가 인정된 우리경매에서 사용한 기망행위입니다. 피해자들은 분할 등기를 해줄 것이라는 말을 믿고 구매하는데요. 간혹 투자자들을 안심시키고 투자심리를 자극하기 위해 분할 동의서나 가분할도 등을 보여주며 이대로 땅을 분할해줄 것이니 걱정하지 않아도 된다며 안심시키지만 사실상 업체가 약속한 등기를 분할해 줄 가능성은 희박합니다.

지분을 쪼개어 공유지분매매의 방식으로 판매하는 것이 불법인 것은 아니지만, 기망행위로 부동산 이득을 편취하는 업체들의 대표적인 수법인 만큼 극도의 주의가 필요한 것이 사실인데요. 지분 거래는 토지의 권리를 온전히 행사하기 어렵고 활용도가 떨어지기 때문입니다.

공유지분으로 땅을 산다면 혼자서는 마음대로 개발을 할 수도 없고, 처분을 하고 싶어도 다른 소유자들의 동의가 필요하기 때문에 어렵습니다. 게다가 등기부상 소유자가 여러 명인 곳은 부동산에서 취급하려 하지도 않습니다. 설사 구매의사를 보이는 자가 나타나더라도 땅을 팔기 위해서는 공유지분권자 전원에게 연락을 해 동의를 받아야 하기 때문에 매매하기도 어려워 개발계획에 포함되지 않으면 평생 투자금이 묶일 수도 있습니다. 설사 개발계획에 포함된다고 해도 토지보상 비용이 투자금보다 낮을 가능성이 높기 때문에 이 또한 문제입니다.

실제로 토지 투자는 주택보다 고려할 것이 더 많고 불확실한 요소도 많아 전문가들의 영역입니다. 공부 없이 뛰어들기에는 용도와 도로상황, 개발계획 등을 종합적으로 보아야 하고, 또한 용도변경이 가능한지를 따져 개발계획을 파악하는 것이 쉽지 않기 때문인데요.

예를 들면 보통 각종 개발이 묶여있는 개발제한구역 일명, 그린벨트 땅은 투자자 입장에서는 고위험 고수익 물건입니다. 이런 부지는 30년 이상을 내다보고 소액으로 땅투자를 하는 경우는 있지만 정보가 없는 일반인들이 하기에는 굉장히 위험하죠. 그래서 이러한 땅들은 거래량도 굉장히 적을 수밖에 없습니다.

그럼에도 불구하고 부동산에 대해 전문적인 지식이 없는 사람들이 '부동산 로또'를 꿈꾸며 업체 직원의 그럴듯한 설명에 혹해 큰 수익을 볼 수 있을 것이라는 희망으로 투자를 하게 되면서 문제가 시작되는 것인데요. 피해자들이 본인이 사기를 당했다는 것을 인식할 때쯤이면 업체는 문을 닫고 상호를 바꿔 새로운 업체로 탈바꿈하기 때문에 정작 피해자들이 피래를 구제받을 수 있는 길이 없어진다는 것이 이러한 사건들의 가장 큰 문제입니다.

부동산 뿐만 아니라 세상 모든 일에는 사기꾼이 작정하고 덤벼들면 평범한 사람은 속아 넘어갈 수 밖에 없습니다. 주요 피해계층이 지인들의 권유로 노후자금을 투자한 노인이나, 가정주부, 학생 등 서민이나 부동산에 대한 지식이 부족한 경우가 대다수여서 더 문제인데요.

시대가 변하며 사기수법 역시 날이 갈수록 진화하고 있기 때문에 어설픈 상식으로 접근했다가는 피해를 보기 쉽습니다. 따라서 더 이상의 피해발생을 막고 금전적인 피해구제를 위해서는 법률 전문가의 조력을 받아 해결하는 것이 문제해결을 위한 가장 빠른 길일 것입니다.

저희 법무법인 명경(서울)은 부동산 전문 로펌으로 기획부동산 전담팀을 운영해 변호사가 의뢰인과 일대일로 직접 상담을 진행합니다. 명경은 의뢰인들의 매매대금반환을 중점에 두고 피해구제와 사기예방을 위해 앞장서고 있습니다.

현재 명경에서는 자체적인 방법으로 해당 토지에 대한 자료를 수집하여 사기성의 여부를 우선적으로 판단하며 의뢰인들에게 문제점을 짚어드리고, 어떤 방식으로 대응하면 좋을지 방향성을 제시해드리고 있습니다. 혹시 본인의 공유지분매매 토지투자가 사기로 의심된다면 망설이지 말고 명경에 문의하시기 바랍니다.