지분쪼개기 거래 사기 계약금 반환 위한 방법은

언제 끝날지 모르는 코로나19의 영향으로 경기 불황인 상황에 집 값의 계속되는 상승까지 겹치며 많은 사람들이 '투자 로또'를 꿈꿉니다. 2030세대에서는 더이상 근로소득으로는 부자가 될 수 없다는 인식이 퍼지고 있다고 하는데요. 실제로 일부는 주식과 코인시장으로 몰리며 여기저기 재태크 공부를 한다는 사람이 많다는 것을 알 수 있습니다. 또 다른 일부는 재태크는 실물 자산이라며 부동산으로 눈을 돌리기도 합니다.

문제는 이런 투자수요를 노리는 이들이 있다는 것입니다. 토지쪼개기 방식으로 임야를 잘게 쪼개 많은 사람들에게 본인들이 구매한 가격에 몇 배는 비싸게 판해하여 수익을 보는 것인데요. 바로 기획부동산의 토지 사기 문제입니다. 실제로 지난 5년간 경기도 내에서 지분거래가 굉장히 성행했습니다. 한국토지주택공사(LH)직원들의 땅 투기 논란으로 함께 주목받고 있는 상황이죠.

한 부동산은 전국에 약 110명이 지분쪼개기 방식으로 나눠가졌는데 해당 토지가 경사도가 높은데다 보전산지로 지정되어 있어 개발가능성이 낮은 '산'이라는 사실이 밝혀져 난리가 나기도 했습니다. 이에 매수자들은 소송을 준비했는데요. 실제로 이와 유사한 지분거래 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야하는지, 계약금 반환을 위해서는 어떻게 대처해야 하는지 오늘 포스팅에서 알아보도록 하겠습니다.

A는 한 부동산 법인 회사에 근무하는 지인으로부터 좋은 개발호재가 있다는 땅에 지분거래 방식으로 투자하라는 권유를 받게 됩니다. 현재 인기가 많은데 지인이라 알려주는 정보라며 구매하기만 하면 큰 이익을 볼 수 있다는 지인의 말에 혹해 A씨는 임야를 공유지분으로 구매하게 되었는데요. 하지만 해당 개발소식 등은 전부 거짓 정보였고, 이에 A씨는 계약금반환을 위해 지인과 업체를 찾게 됩니다. 하지만 지인이 근무한다던 업체도 폐업했다는 것을 알게 되었는데요. 알고보니 지인이 다닌다던 부동산회사는 ㄱ|획 부동산이었고, 영업실적을 강요받아 A씨에게 토지 지분 쪼개기사기를 쳤던 것입니다. A씨는 피해금액을 회복할 수 있을까요?

토지거래가 활발한 지역일수록, 언론에서 소개하는 토지 유망지역일수록, ㄱ|획 부동산의 활동은 활발하게 이루어집니다. 많은 투자자들이 부동산 기획업체에 속아 쓸모없는 땅이나 매우 저렴한 땅을 몇 배 이상의 돈을 주고 매입하게 되는데요.

사실 양심적인 업체일 경우에도 땅 값을 5~10배 가량 부풀리는 것이 기본입니다. 이들은 망설이는 투자자들을 유혹하기 위해 도로를 내주거나, 개별분할 등기를 해주겠다고 하지만 실제로는 땅값을 뻥튀기 하고, 도로를 내주겠다는 약속도 지키지 않는데요. 특히나 지분 쪼개기를 통해 공유지분권자가 되었다면 쉽게 되팔수도 없어 정당한 소유자로서 권리를 행사하기도 어렵습니다.

기망을 원인으로 하는 계약취소 및 부동산 매매대금반환청구

기획부동산업체를 통한 부동산 계약이라고 해서 항상 매매계약 또는 지분거래투자계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 매매나 투자 계약에 있어 업체의 직원이 기망한 사실이 있거나 고지해야 할 중요사항을 고지하지 않았다고 볼 수 있는 경우에만 비로소 계약취소가 인정되는 것인데요.

예를 들어, 지분 쪼개기 등 공유지분 방식으로 매수하려는 부동산을 처분할 아무런 권한이 없음에도 이러한 사실을 고지하지 않거나 업체가 사기 등으로 형사고소되어 유죄판결을 받았다는 사실은 부동산 매수인이나 투자자에게 고지해야 할 사항입니다. 그럼에도 이러한 사실을 고지하지 않고 부동산 계약을 체결해 실제로 금전적인 피해를 입게 되었다면 매수인이나 투자자는 계약을 취소하고 업체를 상대로 지급한 매매대금 또는 투자금의 반환을 요구할 수 있습니다.

업체직원에 대한 형사고소 및 손해배상 가능할까?

사실 이러한 사기업체는 실제로 법인 명의로 보유하고 있는 재산이 거의 없을 가능성이 큽니다. 이러한 경우에는 법인을 상대로 매매대금반환 판결을 받는다고 하더라도 피해금을 회수하는 것이 쉽지 않을 수 있는데요. 이때 피해자는 실제 계약을 진행한 업체의 직원이나 대표이사를 상대로 형사고소 및 손해배상을 청구하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

직접 피해자를 속인 업체 직원의 경우 기망사실이 명확하다면 사기죄로 형사고소와 함께 불법행위에 따른 손해배상책임을 묻는 것이 가능합니다. 또한 업체의 대표이사의 경우에도 그가 계약서 및 설명 과정에 개입했거나 관여한 정황이 있는 경우에는 이를 근거로 형사고소 및 손해배상책임을 물을 수 있죠.

다만, 업체의 대표자가 계약에 관여하거나 설명과정에 개입한 사실이 전혀 없는 경우에는 대표자로서 직원의 불법행위를 방조하였다고 보아 사기죄로 처벌한다거나 손해배상책임을 묻기는 어렵습니다.

신속한 권리구제 절차 착수가 중요!

ㄱ|획부동산 업체에 사기를 당한 경우 피해자는 신속하게 업체, 담당직원, 대표이사를 상대로 민·형사상 적극적인 조치를 취하여 피해를 최소화해야 합니다. 특히나 계약금반환 등 실질적인 피해회복을 위해서는 담당직원이나 대표이사를 상대로 법적 조치를 취하는 것이 중요하기 때문에 법적인 조력을 받아 필요한 범위 내에서 적절한 소제기를 하는 것을 권해드립니다.

"투자 전 이것만은 확인하자"

피해를 방지하기 위해서는 업체 직원이 보여주는 개발계획이나, 장밋빛 청사진을 그대로 믿기 보다는 정보 수집 차원에서만 그들의 이야기를 참고하시기 바랍니다. 그들의 사탕발림에 넘어가 덜컥 계약서에 싸인부터 하지말고, 일단 그들의 이야기를 잘 듣는 것이죠. 그리고 반드시 그들이 설명한 정보가 확실한 정보인지 아닌지 확인하는 작업이 필요합니다. 존재하지 않은 개발계획을 만들거나 이미 무산된지 오래인 개발계획을 설명하면서 고객을 유인하는 것이 그들의 주요 수법이기 때문입니다.

투자계약을 하기 전 정확한 주소를 확보하여 현장조사를 선행해야 합니다. 이 경우에는 관할 지자체를 방문해 담당 공무원에게 개발사실이 진짜인지 확인하거나 지역 건축사사무소 내지 공인중개사를 방문해 문의하는 것도 빠르게 확인할 수 있는 방법입니다. 만약, 현장에 가지 못하는 경우라 하더라도 토지이용규제정보서비스와 부동산정보통합열람사이트에 들어가서 토지이용계획과 행위제한사항, 지적도를 확인하고, 대법원인터넷 등기소에서 등기사항 등을 확인하셔야 합니다. 지도검색을 통해 로드뷰와 항공사진을 통해 경사도와 도로의 존재여부 등도 반드시 확인해보시기 바랍니다.

마지막으로 계약서작성시에는 최대한 정확히 작성하며, 대금을 입금할 때는 반드시 법인 등 실제 소유자의 명의로 입금해야 한다는 것을 주의하세요. 부동산 ㄱ|획사기의 경우 이런저런 이유를 대며 중개인에게 대금을 지급하도록 종용하는데 이런 경우 책임소지가 불분명해 나중에 피해보상이 어렵기 때문입니다.

설사 내가 한 지분거래가 부동산 사기가 맞다고 하더라더 '전망이 있다, 가격이 오를것이다, 유망하다'는 등의 두루뭉술한 과장광고 정도라면 구제받기 어렵습니다. '인근에 00가 개발될 예정이다, 착공은 언제다, 건축허가가 났다'는 등 구체적인 사실관계에 대해 언급했다는 증거가 필요하기 때문에 계약서 특약사항이나 녹음으로 증거를 남겨두시기 바랍니다.

법무법인 명경 서울은 부동산 전문 변호사를 필두로 사건해결을 위해 자체적인 정보 및 증거수집을 돕고 있으며, 계약을 무효화시켜 의뢰인의 계약금 반환 등을 최우선순위로 두고 사건해결에 임하고 있습니다. 혹여 지분쪼개기 거래사기 등의 피해를 입으셨다면 명경의 부동산전문 변호사와 1:1로 상담을 받아보시기 바랍니다.