지분쪼개기, 기획된 토지사기라면

"소액으로 땅에 투자하자"

길을 걷다보면 개발호재가 있는 토지를 지분으로 팔겠다는 부동산 광고를 종종 찾아볼 수 있습니다. 하지만 이러한 광고들을 조심해야 하는데요. 바로 기획부동산이기 때문입니다. 이들의 타깃은 주로 땅에 투자를 하고 싶지만 자금이 넉넉하지 않은 서민층인데다 투자자를 현혹하는 방법 또한 날이 갈수록 교묘해지고 있습니다.

부동산 투기를 목적으로 유령 법인을 설립해 개발가능성이 없는 불모지를 법인 명의로 헐값에 사들여 수십개 혹은 수백개의 바둑판식으로 나눠 팔며 예상 보상금액을 부풀려 홍보하며 투자를 유도하는 것이죠. 대표적인 피해사례가 바로 지분쪼개기 된 토지를 공유지분으로 사는 것인데요.  최근에는 청년층 취업난에 편승해 채용을 빌미로 다단계 영업을 하기도 합니다. 은근히 각종 투자개발 계획 등을 직원에게 흘려 본인은 물론 가족과 친구들까지 다단계의 늪에 빠지게 만드는 것이죠.

 

이때문에 지난 달 경기도와 경찰은 개발할 수 없는 땅을 싼값에 사들인 뒤 개발될 것처럼 속여 여러 사람에게 되파는 기획부동산의 지분거래 행위에 대한 수사에 공조하기로 했다고 합니다. 이는 서민들의 부동산 열망을 악용해 부당이득을 취하는 악질 사기 범행으로 추적해보면 같은 사람이 회사를 바꿔가며 토지분양사기를 하고 있어 그동안 많은 피해자들을 양산했는데요.

경기도는 2019~2019년 2년간 도내 임야거래 중 54%인 7만8천500여건이 기획부동산에 의한 지분거래라고 파악했다고 합니다. 그래서 오늘은 지분쪼개기, 기획된 토지사기에 당하지 않기 위해서는 어떻게 해야하는지와 처벌과 환불 가능성에 대해 알아보겠습니다.

< 지분쪼개기의 문제점은 >

공유지분 토지(임야)를 분할할 경우에는 토지공유자 전원의 동의를 거쳐 ‘토지분할 제한규정’에 따라 허가를 받아야 하므로 재산권 행사에 제약이 따릅니다. 즉, 내 마음대로 땅을 사고팔수도, 개발하기도 쉽지 않은 것이죠. 게다가 지분이 명확히 구분되어 있지 않으면 본인의 땅이 정확이 어느 부분인지 알기도 힘듭니다. 가장 문제는 전체 필지로 보면 길이 있어 건축이 가능할 수도 있지만 정작 자신의 지분의 경우에는 아무런 길이 없는 맹지여서 건축이 불가능 할 수도 있다는 것입니다.

기획업체에서는 입지와 호재, 주변 개발계획 등을 언급하며 언젠가 가치가 급등할 것이라고 주장하지만 부동산업계에서는 이런 필지들의 개발 가능성은 희박하다는 것이 중론인데요. 보통 반영구적이라 해도 과언이 아닐 정도의 강력한 규제로 묶여있고, 만약 규제가 풀린다 하더라도 토지를 개발하려면 전체 지분권자의 동의가 있어야 해 사업이 진행되기 어렵기 때문이죠.

개발제한이 풀려서 국가가 수용한다고 해도 목돈을 만질 가능성은 희박하고, 민간업자에게 지분을 파는 것도 쉽지 않습니다. 이미 업체가 4배 내외의 가격에 지분을 넘겨 땅값이 부풀려진데다 민간업자가 지분권자를 일일이 찾아서 매수작업을 할 가능성이 적어 매각 자체가 어려운 상황이기 때문입니다.

 

< 지분쪼개기 토지사기 처벌 사례는 >

현실적으로 기획 부동산투자사기를 처벌하기에는 조금 어렵습니다. 그 이유는 사기죄는 기망행위가 인정되는지 여부에 달려있는데 판례에 따르면 “상품의 선전/광고에 있어서 다소의 과장 혹은 허위가 수반되었다 해도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있을 정도의 것이면 기망이었다고 할 수 없다”고 보고 있기 때문인데요.

즉, 거래에 있어서 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지해야만 과장/허위광고의 한계를 넘어 사기죄 기망행위로써 인정한다는 것입니다. [대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728판결]

​하지만 개발 가능성이 희박한 토지를 공유지분으로 쪼개 판 형태가 사기라는 법원의 판단이 나와 소개해보려 합니다. 토지를 공유지분으로 쪼개 파는 기획부동산 중 국내 최대로 꼽히는 우리경매의 경영진 3명이 사기 판매 혐의로 1심에서 징역형 실형을 받은 사건입니다.

우리경매의 피고인 3명은 2017년 11월부터 지난 1월까지 서울·광주 등지에 기획부동산 업체 사무실을 차려놓고 수도권 5개 토지를 ‘주변에 대형 개발 호재가 있다’ ‘수년 전보다 수배 값이 뛰었다’ ‘시세 반값에 나온 경매 물건이다’라고 설명하며 거리낌없이 판매하도록 독려했습니다. 이들은 허위 개발 정보로 속인 53명에 판매해 6억2,000여만원을 받아 가로챘습니다.

 

​수사기관은 이들이 판매한 토지가 그린벨트(개발제한구역), 문화재보호구역, 국립공원 토지 등이어서 사실상 개발이 불가능하다고 봤습니다. 또 토지 지분 공유자가 수십~수백명에 달해 서로의 뜻을 하나로 모으기 어렵기 때문에 개발 가능성이 현저히 떨어진다는 점도 고려되었죠.

해당 업체의 기망행위가 인정됐을 뿐만 아니라 공유지분의 판매행위 자체는 위법이 아님에도 징역형을 선고받았다는 점이 이 판례가 중요한 이유인데요. 개발 가능성이 희박한 토지의 지분을 매매하는 행위 자체가 사기라는 수사기관의 판단이 나온 만큼 다른 지분쪼개기 토지사기로도 수사가 확대될 전망입니다.

​기획부동산은 전형적인 개발 관련 서민다중피해범죄 유형 중 하나로, 매매할 때의 설명과 실제 토지의 상품가치가 완전히 동떨어진 경우라면 위법의 소지가 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 1) 토지대장 및 등기사항전부증명서(구 등기부등본) 확인, 2) 토지이용계획서 확인 3) 현장 확인을 하시는 것이 좋습니다. 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스, 토지대장은 정부24시, 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷등기소에서 열람 및 발급이 가능합니다.

이를 통해 개발하는데 문제가 없는 땅인지, 재산권 제한여부나 개별등기는 가능한지, 거래하는 회사는 문제가 없는 지 등 필수사항을 챙기셔야 합니다. 개발호재가 현실화될 경우 높은 차익을 챙길 수 있지만 만일 토지사기 피해를 당했다고 판단된다면 거래관계를 입증할 수 있는 서류를 확보하고, 민사 가압류 등 신속한 법적 대응에 나서 계약금을 회수하는 것이 필요합니다.

​저희 법무법인 명경 서울사무소에도 지분쪼개기 토지사기가 의심된다며 문의주시는 분들이 많으신데요. 저희 법인은 부동산 전문 로펌으로 기획부동산 전담팀을 운영해 매매대금반환을 가장 중점적으로 다루고 있습니다. 이를 위해 필요한 증거를 전담팀이 자체적인 방법을 통해 수집하여 의뢰인들의 부담을 덜어드리고 있습니다.

기획부동산 특성상 폐업과 개업이 잦기 때문에 시간을 지체하는 동안 업체는 이미 이름을 바꾸고 다른 곳으로 사라져 해결하기까지 많은 어려움이 발생하고 더 긴 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 조금이라도 의심이 가는 상황이라면 업체 직원과의 연락은 필수로 녹음하시고 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 신속히 대응하시길 바랍니다.