공유지분 토지 매매 시 주의해야 하는 이유는

새해 초반부터 지방을 중심으로 한 틈새 투기가 기승을 부리고 있다고 합니다. 지방에 상대적으로 많은 매매가격 1억 원 이하의 아파트는 공시가격이 1억 원을 넘지 않아 다주택 취득세 중과를 피할 수 있어 투기 수요가 집중되고 있는 것인데요. 이에 정부가 주요 과열 지역에 대한 실거래 조사와 중개사무소 현장 단속에 착수했다고 합니다. 그간 수도권 일부 지역에서 시행된 기획 조사가 지방에서 이뤄진 것은 이번이 처음인데요. 특히 외지인의 투기성 매수 사례를 집중 단속하고 있습니다.

이러한 투기성 매수는 아파트 뿐만 아니라 땅 매매의 경우에도 많이 일어나고 있는데요. 부동산 로또를 꿈꾸는 이들의 투자심리를 자극해 큰 평수의 땅을 토지지분매매를 하고 개발이 될 때 되팔면 많은 돈을 벌 수 있다며 토지거래를 종용하는 이들이 있어 주의가 필요합니다. 

실제로 작년 10월 국감에서 경기도 내 기획 부동산의 투기 거래에 악용될 수 있는 지분거래가 매년 증가 추세인 것으로 나타났는데요. 이에 경기도는 해당 업체들이 개발가능성 없는 토지를 매입한 뒤 이를 부동산 지식이 부족한 이들에게 지분을 쪼개 팔아 발생하는 피해를 예방하기 위해서 2만여 필지를 토지거래허가구역으로 지정하기도 했습니다. 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=003&aid=0010136146

수상한 토지 거래…지분 4800개로 쪼개 800억대 차익

저희 명경에도 본인이 부동산 사기를 당한 것으로 의심된다며 환불을 받을 수 없겠냐는 문의가 많이 들어오고 있는데요. 오늘 포스팅에서는 이러한 피해를 방지하는 차원에서 토지거래 지분매매가 왜 위험한지에 대해 알아보겠습니다.

공유지분 토지매매 왜 주의해야 하는걸까?

토지투자를 처음 해 본 A씨는 몇 년 전 부동산투자회사를 다닌다는 지인으로부터 토지지분매매를 권유받아 합유지분등기로 땅을 샀습니다. A씨는 주변사람들로부터 지분등기는 자기 땅이 어떤 건지 정확히 알 수 없고, 나중에 되팔기도 어려우니 조금 더 알아보는 것이 어떠냐는 조언을 들었지만, 설마 사기겠냐는 마음에 계약을 했는데요. 하지만 땅을 넘겨받기로 한 일자가 한참이 지나도 등기가 나오지 않아 A씨는 땅에 대한 소유권을 행사할 수도, 팔 수도 없었습니다. 심지어 지분을 나눠 가진 구매자들과 소송까지 휘말린 후에야 본인이 기획부동산에 당한 것임을 알게 됐습니다.

토지 지분매매 시에는 주로 지분등기를 활용합니다. 공유지분등기의 줄임말인 지분등기는 하나의 토지에 원하는 평수만큼 지분을 갖게 되는 등기를 말하는데요. 보통 건물보다는 토지에 많이 사용하고, 하나의 토지에 여러 사람들이 지분으로 나눠 소유하기 때문에 내가 가진 지분만큼 재산권을 행사할 수 있으며, 다른 사람에게 매매도 가능하죠.

예를들면, 100평의 한 필지를 10명의 소액투자자들이 고유지분등기로 매수한 경우 10명의 투자자는 자신이 투자한 만큼 n/100평의 지분을 가질 수 있습니다. 자신이 보유한 지분에 대해서는 나머지 9명의 동의 없이 자유롭게 판매가 가능하죠.

공유지분등기
관련법령	민법 제263조 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 지분의 비율로 사용·수익화 할 수 있다.
등기부등본 표시	구체적인 호수 기재없고, 10/100 같은 형태의 지분으로만 표시
등기의 예	✔ 주로 부동산 투자용으로 사용 ✔ 실수요자가 건축을 목적으로 매입할 시 반드시 지분등기가 아닌 필지로 등기해야 함
비고	✔ 공동등기(합유등기)와 다른 형태 ✔ 대규모 개발계획 예정부지에 주로 사용(맹지 땅을 개발계획이 있는 것처럼 속여 파는 경우가 있어 반드시 서류와 현장 확인이 필요함)

자신의 지분 한도에서 동의 없이 매각할 수 있다는 점은 공유지분등기의 장점입니다. 또 어느 정도 규모가 큰 평수에 투자한 것이라면, 환지보상 제도도 적용 받을 수 있는데요. 따라서 좋은 위치의 토지를 구매하고자 하는데 토지 면적이 너무 큰 경우 소규모 자금으로 토지지분을 매입할 수 있습니다. 이렇게 투자한 필지를 건축회사가 매입하면서 받을 수 있는 보상차원의 토지 개념인 것이죠.

하지만, 문제는 재산권행사가 ‘사실상’ 불가능하다는 것입니다. 민법상으로는 매매가 가능하고 등기도 나오지만 실제로 매각하는 것은 ‘현실적’으로 어렵습니다. 해당 토지거래에서 구매하고자 하는 사람이 없기 때문인데요. 분명 개발호재가 있다고 했는데 왜 구매하지 않는 것일까요? 민간사업계획만 믿고 들어갔는데 사업이 엎어진다거나, 애초에 사업에 포함되지 않는 엄한 땅에 공유지분으로 투자한 경우이죠.

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지분투자가 가능한 곳과 불가능한 곳

공유지분 토지매매의 경우에도 투자를 해도 되는 곳과 하면 안 되는 곳이 따로 있습니다. 지분투자가 가능한 곳은 신도시나 역세권 등 개발이 가능한 곳입니다. 이런 토지의 경우 대규모 토지가 같이 개발되기 때문에 충분한 투자수익을 얻을 수 있기 때문인데요.  도시개발은 한 두 평이 필요한 것이 아니라 최소 수천평에서 수만평씩 개발이 되기 때문에 공유지분 토지도 함께 개발이 되는 것입니다. 따라서 현재의 지목이 중요한 것이 아니라 앞으로 지목이 변경될 수 있는지 여부가 중요한 것이죠.

그렇다면 지분투자가 위험한 곳은 어디일까요? 개발되기 힘든 산중턱의 임야나 그린벨트 1,2 등급은 투자 위험성이 크고 오랫동안 땅이 묶일 가능성이 높습니다. 국가나 지방자치단체가 수행하는 사업의 경우 법적 절차에 따라 진행되고 예산까지 배정되면 사실상 되돌릴 수 없습니다. 이런 경우라면 사업지연으로 인한 환금성의 문제가 있겠지만 기다리면 언젠가는 개발이 될 가능성이 있으니 기다려 볼만 합니다. 다만, 기획업체들은 개발계획에 포함되지 않은 땅을 마치 포함된 땅인 것처럼 팔기도 해 토지거래 시 주의하셔야 합니다.

또한, 민간계획은 그저 '계획일 뿐'이기 때문에 계획대로 되면 좋고 안 되면 어쩔 수 없는 일입니다. 실제로 야심차게 개발에 돌입했어도 회사가 자금난을 겪거나 도산하면 그대로 물거품이 되어버리기도 하는데요. 기획부동산들은 이런 점을 이용해 과장광고를 하거나, 애초에 개발된다는 소문은 있었지만 무산되어 가격이 떨어진 땅을 싸게 매입해 정보가 부족한 사람들에게 곧 개발에 착수한다는 식으로 속여 비싸게 되파는 수법을 사용합니다. 나중에 피해자들이 항의를 하면 계획이라고 했지 언제 무조건 개발된다고 장담했냐는 식으로 발을 빼버리고 잠적해버립니다. 이런 경우는 사기로 처벌하기도 쉽지 않죠.

공유토지 지분매매 실수하지 않으려면

땅을 사고자 한다면 실제로 눈으로 땅을 보고 두 발로 밟아보고 사야한다는 말이 있죠. 주변에 도로는 있는지, 경사도는 높지 않은지, 설명을 들은 그 토지는 맞는지 직접 확인을 해봐야 합니다. 그 후 토지이용규제정보서비스(LURIS)를 활용합니다. 특히 <다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등>의 항목을 자세히 살펴보아야 합니다. 대표적으로 투자할 때 조심해야 하는 항목을 살펴보겠습니다.

✔ 개발제한구역 <개발제한구역의 지정 및 관리에 대한 특별조치법> 항목이 있다면 악재입니다. 매우 조심해서 투자해야 하는 항목으로 잘 모르겠다면 이 구역에는 투자를 하지 않는 것이 현명합니다.

✔ 대공방어협조구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>의 항목이 있다면 절대 공유지분 토지매매를 해서는 안됩니다. 군사시설은 국가안보와 직결되기 때문에 쉽게 풀리지 않는다는 점을 주의하세요.

✔ <산지관리법>상 공익용산지나 보전산지의 경우도 투자해서는 안 됩니다. 산은 개발대상이 아니라 보호대상으로 본다는 점을 기억하세요. 묶인 땅이 해제가 되는 것도 힘들지만 해제가 된다 해도 땅을 수용해 공익용으로 활용하게 됩니다. 이럴 경우 국가나 지방자치단체에서 수용하는 예산을 절약하기 위해 수용부터 한 후 해제합니다. 받을 수 있는 보상금액이 크지 않을 수도 있다는 말입니다.

 

피해회복이 가장 중요합니다!

 

사기꾼들은 서민들의 부동산에 대한 환상을 노립니다. 땅이 돈이 된다는 고정관념을 이용해 저렴한 가격에 구매한 임야(산)를 마치 개발호재가 있는 것처럼 포장해 비싸게 되팔아 서민들의 등골을 빼먹죠. 특히 00경매회사라는 이름으로 임야의 공유지분 토지매매를 종용하는 이들을 주의하셔야 합니다. 

사기에 당하는 일은 없어야 하겠지만, 만약 돈까지 전부 입금했는데 나중에서야 기획부동산임을 알게 되었다면 신중하되 빠른 행동이 필요합니다. 가장 먼저 통화나 방문 시에 녹음했던 내용을 들어보며 직원들이 모순되는 말을 했거나, 사기로 인식될만한 말을 하지는 않았는지 잘 들어봐야 합니다. 예를 들어 '5년 뒤에 몇 배의 수익을 보장한다'와 같이 허황된 광고를 하지 않았는지를 잘 살펴야 합니다.

또한, 해당 부지에 대한 개발 계획이나 용도 등에 대해 어떤식으로 설명했는지 확인하시고, 토지이용확인원을 이용해 실제로 맞는 설명인지 체크해보세요. 만일 의문점이 남는다면 시청에 전화하여 담당공무원의 답변을 들어보는 것도 좋습니다.

 

이러한 기만행위에 대한 증거들을 모아 토지거래를 진행했던 직원에게 계약위반의 귀책사유를 물어 환불을 요청해 돈을 돌려받아야 합니다. 하지만 만약 토지거래 시 녹음된 파일이 없거나 혼자서는 증거를 모으기 힘들다면 부동산전문가의 조력을 받아 진행하시면 도움이 될 것입니다. 대응방법을 찾지 못해 시간을 지체하다보면 정작 업체는 재산을 빼돌리거나 잠적할 수도 있기 때문에 발빠르게 움직이셔야 합니다.

대한변호사협회로부터 부동산전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 저희 법무법인 명경 서울은 전담팀을 운영해 자체적으로 증거를 모음으로써 피해자분들의 피해 회복을 돕고 있습니다. 그동안 납부한 돈을 돌려받는 것을 가장 중점으로 두고 상담을 진행하며 한 분 한 분의 사정에 맞추어 최적의 솔루션을 제공해드리고 있으니 혼자 해결하기 버거우시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.