토지보상금 증액 제대로 받기 위한 절차는

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이번 7월 1일, 공원 일몰제가 시행되며 지주들의 토/지/보/상/에 대한 관심이 높아졌습니다.  토지보상금을 산정하는데 있어 합당한 보상액이 책정되지 않아 많은 지주 분들이 분통을 터뜨리며 문의를 주십니다.

 

토지보상은 절차가 복잡하고 산정기준도 어렵기 때문에 전문가가 아니면 어떻게 해야 하는지 쉽게 알 수 없어 고민하는 경우가 많습니다. 그래서 오늘은 토지보상에 대해 정보를 찾으시는 분들을 위해 토지보상금 증액 제대로 받기 위한 절차에 대해 정리 해보도록 하겠습니다.

 

 

 

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토지보상이란?

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국가 및 지자체가 공익사업을 위해 사유재산권을 침해한 경우, 침해당한 개인에게 합당한 보상을 지급하는 것을 말합니다. 보통 토지보상금은 토지수용으로 발생한 대가인 현금 및 채권 등으로 받게 됩니다.

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즉, 토지보상금은 학교, 공원 도로 등의 기반시설 건설, 도시계획에 따라 신도시, 주택건설 및 재개발 등의 공익사업의 시행으로 토지가 수용대상이 되어 토지보상법 등 관련법에 따라 강제로 수용절차가 이루어 질 경우 지급되는 보상금입니다.

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이러한 공익사업에 수용되는 토지에 대한 토.지.보.상.금.을 지급하는 데 있어 사업시행자는 해당 법률에 따라 원칙대로 보상한다는 명분으로 사업비를 줄이기 위해 토.지.보.상.금.을 최대한 줄이려 합니다. 하지만 토지소유자 입장에서는 이렇게 적은 금액은 받아들일 수 없기 때문에 토지보상금 증액 제대로 받기 위해 이의신청과 소송을 거듭하게 되는 것입니다.

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보상금 산정 시 기준

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보상금 산정을 할 때는 공익사업법 제 67조에 의해 협의에 의한 경우면 협의성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우면 수용 또는 재결 당시의 가격을 기준으로 합니다. 토지수용 절차가 진행되는 과정에서 토지보상금은 관련 법규에 따라 적정하게 보상되어야 하는데 원칙적으로 적정보상의 원칙에 의한 지급이 기본입니다.

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적정보상의 원칙은 헌법 제23조 제3항에 근거하는데요. 【 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로서 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다. 】 고 규정되어 있습니다.

 

토지보상법에서는 이 적정보상의 원칙을 1) 객관적 가치의 보상, 2) 현황평가의 원칙, 3) 개발이익배제의 원칙, 4) 부대적 손실의 보상, 5) 간접손실의 보상, 6) 생활보상 등으로 구체화하고 있습니다.

 

 

 

 

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토지보상금 제대로 받기 위해 알아야 할 보상금 증액 절차

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보상대상자는 ① 의견서 제출, ② 이의신청, ③ 행정소송의 방법으로 보상금증액을 시도해볼 수 있습니다.

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출처 - 네이버지식백과 [토지보상금 권리구제절차 흐름도]

 

 

토지 보상금은 시가, 공매나 경매 낙찰가를 참고해 산정하는 것도 아니고, 개별공시지가를 고려해 산정하지도 않습니다. 오직 비교표준지 공시지가를 기준으로 해 감정평가사가 여러 가지 사정을 참작해 평가를 하여 정합니다. 그렇기 때문에 토지보상금 제대로 받기 위해서는 보상절차에 대해 잘 알고 있어야 합니다.

 

 

출처 - 네이버지식백과 

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보상계획이 공고되고 통지되었을 때 열람을 하게 되는데 이때 보상대상자는 보상계획을 보고 토지보상 이의신청이 가능해집니다. 이렇게 고시 후 고시가 끝난 30일 이내에 감정평가사를 추천하게 됩니다. 감정평가사는 시, 도지사가 추천하고 토지주들도 추천 가능합니다.

 

이렇게 선정된 감정평가사가 면적, 비교표준지공시지가, 지역요인 등 여러 사정들을 고려해 금액을 산정합니다. 이 때 산정된 금액이 중요한데 증액을 청구해도 산정금액에서 크게 벗어나지 않기 때문에 꼭 신중하게 감정평가사를 추천해야 합니다.

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만일 토/지/보/상/금/이 적절하지 않다고 생각된다면 토지소유자는 감정평가에 대한 정보공개청구를 할 수 있습니다. 그렇게 감정평가서를 면밀히 검토해 위법성과 부당성을 분석해 토지보상금 증액을 제대로 받을 수 있도록 하는 것이죠.

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토지주들은 감정평가사가 산정한 금액으로 지자체 등과 협의를 하게 되는데 만약 협의가 불발되면 수용재결의 방법으로 갑니다. 이 때 토지소유자들은 의견서를 내야 합니다. 그러면 다시 감정평가를 한 후 금액을 통보하게 되는데 이에 대해서 토지보상이의신청을 하게 되면 이의재결로 가게 됩니다.

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하지만 이의재결 절차를 밟지 않고 바로 행정소송으로 가는 방법도 있습니다. 만일, 이의재결이 아니라 바로 소송으로 가기로 결정했다면 수용재결서를 받고 60일 이내에 제기해야 하기 때문에 소제기기간을 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.

 

 

 

 

다시 절차 순서대로 이의재결의 방법으로 가려면 토지주는 다시 이의신청을 하게 됩니다. 그러면 다시 중앙토지수용위원회가 3차 평가에 들어가 이의재결을 하게 됩니다. 이 때 이의재결의 결과마저 만족스럽지 못했을 경우 행정소송을 제기하면 됩니다.

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정리해보면 토지보상금 권리구제절차는 1차 수용재결, 2차 이의 재결, 3차 법원 행정소송으로 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받을수 있고 이를 통해 토지보상금 증액을 할 수 있습니다.

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오늘은 토지보상금 증액 제대로 받기 위한 정리를 해봤습니다. 보/상/금/ 증/액을 위한 소송은 매우 전문분야입니다. 토지보상의 경우 어느 변호사를 만나느냐에 따라 그 결과가 많이 달라지는 대표적인 소송 중 하나인데요.

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따라서 보상금증액소송을 하시려면 전문변호사를 선임하시는 것을 추천드립니다. 특히 수용재결 취소소송은 전문변호사가 아니면 거의 승소가 불가능할 정도이니 더더욱 전문가를 만나셔야 합니다.

 

 

 

 

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몇 몇 분들은 소송이 어렵기 때문에 사건을 브로커에게 맡기시는 경우도 더러 있습니다. 소장을 작성해 제출하고, 그 후 감정평가를 신청해 나온 결과를 갖고 청구취지 변경을 하면 소송 자체는 쉬워질 수 있을 것 입니다. 하지만 이럴 경우 토지보상금 증액 가능성을 뚝 떨어지게 됩니다. 특히 최근에는 토지보상금 증액이 많이 증액되지 않는 경향이 있으므로 더 더욱 브로커보다는 전문변호사의 섬세한 조력이 필요합니다.

 

저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 분야를 인증받은 김재윤 대표변호사를 필두로 다양한 부동산 해결 경력을 보유한 변호사와 토지보상전담팀이 법률 자문부터 보상 협의, 소송 대리까지 원스톱으로 지원하고 있습니다.

 

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