[토지수용보상] 도시자연공원구역 토지주, 보상금증액 방법은?

지속 가능한 농업을 통해 환경을 보호하고 미래를 준비하는 미국 대두 농가의 사례는 자연과 공존하며 삶의 질을 높이는 방식을 보여줍니다. 옥수수 찌꺼기 위에 콩을 심고, 윤작과 비경운 농법으로 토양 침식과 온실가스 배출을 줄이는 노력을 통해 더 적은 자원으로 더 많은 수확을 이루어냈습니다.

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옥수수 찌꺼기 속에서 콩이 자란다…美 대두 생산량 높인 방법 [쿠킹] | 중앙일보

 

이러한 사례는 도시 개발과 공원 관리에서도 많은 영감을 줍니다. 그러나 도시공원일몰제에 따라 지정된 도시자연공원구역에서는 많은 토지주들이 정당한 토지보상금을 받지 못하거나, 사유재산권 행사에 제약을 받고 있습니다. 오늘은 이러한 토지수용보상 문제를 중심으로, 토지주들이 보상금증액 받는 방법과 절차를 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

도시자연공원구역과 토지보상 문제의 이해

 

◆ 도시자연공원구역이란?

 

도시자연공원구역은 도시 내 자연환경과 경관을 보호하고, 시민들에게 공원을 제공하기 위해 특정 지역의 개발을 제한하는 용도구역입니다. 이는 공익을 목적으로 지정되지만, 해당 지역 내 토지주들에게는 재산권 제약으로 작용할 수 있습니다.

특히, 도시공원일몰제 시행으로 많은 공원 부지가 도시자연공원구역으로 지정되면서 일부 토지주들은 토지의 개발 및 매매가 제한되는 상황에 처해 있습니다. 보상 또한 예산 부족으로 인하여 적정 수준에 미치지 못하는 사례가 많습니다. 이러한 이유로, 많은 토지주들이 토지보상 절차를 통해 토지수용보상 금액을 증액하기 위해 노력하고 있습니다.

 

 

◆ 도시공원일몰제

 

도시공원일몰제는 장기 미집행된 도시계획시설이 사유재산권을 침해할 수 있다는 헌법재판소의 판단에 따라 시행된 제도입니다. 이에 따라 일정 기간 동안 사업이 진행되지 않은 공원 시설은 그 지정이 실효됩니다. 하지만 지자체는 이러한 부지들을 다시 도시자연공원구역으로 지정하는 방식으로 보상을 미루는 경우가 많습니다.

문제는 이러한 과정에서 토지보상금이 낮게 산정되거나, 현실적 이용 상태를 반영하지 못하는 사례가 많다는 점입니다. 이에 따라 토지수용보상 절차를 통해 보상금을 증액받는 것이 중요합니다.

 

◆ 토지보상금 증액을 위한 핵심 전략

 

▶ 감정평가서의 오류 확인

감정평가서는 토지보상금 산정의 가장 중요한 기준이 됩니다. 그러나 현실적 이용 상태와 다르게 평가되어 낮은 보상금이 산정되는 경우가 많습니다.

예를 들어, 임야(산림)로 평가된 토지가 실제로는 대지나 전답으로 사용 중인 경우, 감정평가서를 재검토하여 보상금을 증액할 수 있습니다.

대법원 판례에 따르면, “공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우, 실제 현황을 기준으로 평가해야 한다”고 명시되어 있습니다.

 

▶  형질변경 논란에 적극 대응

지자체는 불법 형질변경을 이유로 낮은 보상금을 주장할 수 있습니다. 하지만 형질변경이 불법임을 입증해야 할 책임은 지자체에 있습니다.

예: 한 사례에서는 지자체가 임야로 평가된 토지가 불법 형질변경되었다고 주장했지만, 이를 입증하지 못해 공원 지정 전 상태를 기준으로 보상금을 산정하여 약 21억 원 이상 증액한 사례가 있습니다.

 

▶  법적 절차를 통해 보상금 증액

협의 단계에서 적절한 보상을 받지 못한 경우, 수용재결이나 행정소송 등의 법적 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있습니다.

- 수용재결: 협의가 성립되지 않으면, 토지수용위원회에서 보상금을 재산정합니다.

- 행정소송: 수용재결에 불복할 경우, 법원의 판단을 받을 수 있습니다.

 

 

◆ 토지수용보상 절차와 단계별 대응 방법

 

▶   1단계: 열람공고 및 실시계획 인가

지자체는 사업 계획을 공고하고, 토지주와 이해관계인의 의견을 듣는 열람 기간을 가집니다. 이후 실시계획 인가가 고시되며, 보상 절차가 공식적으로 시작됩니다.

 

▶   2단계: 보상계획 공고 및 감정평가

보상계획 공고 후, 감정평가가 진행됩니다. 감정평가사는 사업 시행자, 시·도, 그리고 토지주가 각각 1팀씩 추천합니다. 이 과정에서 토지주 추천 감정평가사가 중요한 역할을 합니다.

 

▶   3단계: 협의보상

사업시행자가 제시한 보상금에 동의하지 않으면 협의는 불성립됩니다. 이후 토지수용위원회에서 재결을 신청할 수 있습니다.

 

▶   4단계: 수용재결 및 이의재결

수용재결 단계에서는 보상금을 다시 산정하며, 토지주는 의견서를 제출할 수 있습니다.

이의재결: 수용재결에 불복하는 경우, 지방토지수용위원회에 이의를 신청해 중앙토지수용위원회의 판단을 받을 수 있습니다.

 

▶   5단계: 행정소송

이의재결에도 불복한다면, 행정소송을 통해 보상금을 증액할 수 있습니다. 소송은 수용재결서를 받은 날로부터 90일 이내, 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내에 제기해야 합니다.

 

 

◆ 사례로 보는 보상금 증액

사례 1: 공원 지정 전 상태를 기준으로 보상금 재산정 문제점: 임야로 평가된 토지가 대지로 사용 중이었으나, 낮은 보상금이 산정됨. 대응: 공원 지정 전 이용 상태를 입증하여 보상금 증액 성공.

사례 2: 형질변경 논란 해결로 21억 원 증액 문제점: 지자체가 형질변경을 불법으로 간주하여 낮은 보상금 산정. 대응: 형질변경이 불법임을 입증하지 못한 지자체를 상대로, 현실적 이용 상태를 기준으로 보상금 재산정. 결과: 보상금 약 21억 원 증액 성공.

 

 

 

◆ 토지주가 알아야 할 대응 방안

 

도시자연공원구역 지정으로 인해 재산권이 침해되었다면, 토지수용보상 절차를 통하여 적절한 토지보상금을 받아야 합니다. 특히, 감정평가 오류와 형질변경 논란에 적극 대응하고, 법적 절차를 활용하면 보상금 증액 가능성을 높일 수 있습니다.

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