점유취득시효 성립 여부에 따른 땅소유권 소송 분쟁

 

 

올해 정년퇴임으로 교직에서 물러난 장영배(가명)씨는 몇해 전 돌아가신 아버지께서 물려주신 시골 땅에 사과농장을 짓기로 하고 귀농 준비에 나섰다. 과수원 운영 구상을 어느 정도 마친 장씨는 땅을 둘러보기 위해 시골로 향했는데, 땅을 마주한 장씨의 얼굴에 당황한 기색이 역력했다. 허허벌판일 줄 알았던 땅에 고구마가 잔뜩 심어져 있었기 때문이다. 그가 아버지로부터 물려받은 땅을 제 발로 찾은 건 이번이 처음이었다. 

장씨는 본인 땅에 임의로 고구마를 농작한 자가 누군지 수소문했고, 그 주인공이 마을 주민 박성은(가명)씨라는 걸 알게 됐다. 박씨는 20여 년 전 장씨의 아버지로부터 소작료 지불 없이 땅을 사용해도 된다는 허락을 받은 뒤부터 고구마 농사를 지었다고 설명했다. 이에 장씨는 과수원 농지로 사용할 예정이지 땅을 비워달라고 통보했다. 

그로부터 며칠 뒤, 장씨는 박씨로부터 한통의 연락을 받은 뒤 깊은 시름에 빠졌다. 박씨가 빈터나 다름없는 땅을 증여 받아 20여년 간 사용한 본인에게 땅 소유권이 있다면서 '점유 취득시효'를 주장했기 때문이다. 박씨는 도리어 소유권 이전등기 소송을 내겠다고 으름장을 놓았다.

여기서 박씨가 거론한 점유취득시효는 민법 제245조에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도다. 이처럼 다른 사람의 물건이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효 취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는데, 등기 후 10년을 점유했을 때 민법상 소유권자로 인정한다는 것이다.

이에 박씨는 장씨가 땅을 물려받기 이 전부터 장기간 점유한 점을 들며 실질적 점유자임을 강조하고 있는데, 부동산법률 전문가들은 점유취득시효는 점유권자가 부동산을 20년간 점유를 했는지, 안했는지 기간만을 따지는 단순한 문제가 아니라고 입을 모았다. 

부동산변호사닷컴(법무법인 명경 서울)의 김재윤 대표변호사는 "오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 성립 요건 등을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없다"며 "만약 명목상 토지소유권을 가진 땅 주인의 권리는 배제하고, 사실상 점유자를 소유자로 무조건 인정한다면 형평성 논란에 불을 지필 것"이라고 말했다. 

김재윤 부동산전문변호사에 따르면, 점유 취득 시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 '자주점유'여야 한다. 이것이 위에서 말한 '소유의 의사'로, 시효 취득의 핵심이다. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아니라 타인의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 한다. 

반면 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨진다. 그래서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없다. 또한 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못한다.

김재윤 변호사는 "점유취득시효를 주장하는 사람은 박씨처럼 20년간 소유의 의사로 땅을 점유한 사실을 입증하는 데 주력할 것"이라면서 "이에 따라 원소유자는 상대방이 자주점유한 것이 아니라는 점, 점유자가 무단점유해 사용해온 점, 공연하게 점유한 것이 아니라는 사실 등을 부동산 전문 변호사의 도움으로 명확하게 입증하면 남에게 빼앗길 위기에 놓인 내 땅을 안전하게 지킬 수 있을 것"이라고 조언했다.

 

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