임차권 등기명령 제도로 전세보증금 반환 가능할까?

 

# 서울 화곡동에 사는 직장인 이 모 씨는 최근 울화통이 터져서 밤잠을 설쳤다. 평소 입에 잘 대지 않던 술까지 마시며 밤을 지새우는 일이 잦았다. 그의 고민은 집주인의 전세보증금 반환 거부에서 비롯됐다. 낡은 다세대 빌라지만 회사와 출퇴근 거리가 가까워 몇년 동안 참고 살았지만 도저히 더 살 수 없어 이사하기로 마음먹고 계약만료 네달 전 집주인에게 계약갱신 거부 의사를 전달했다. 하지만 계약 만료를 한달 앞두고 집주인이 새 세입자가 구해지지 않는다는 이유로 전세보증금을 줄 수 없다고 으름장을 놨다. 전세보증금 반환이 담보 되지 않은 상황에서 이사계획을 추진하는 것 역시 힘들어졌다. 이씨는 황당한 마음을 부여잡고 집주인과 문제 해결을 위해 노력했지만 실랑이만 벌였다. 집주인은 이후 이씨의 전화도 안 받고 문자메시지를 남겨도 답장조차 하지 않고 있다. 

 

 

"배 째라"는 집주인

이 씨처럼 집주인과 세입자가 전세보증금 반환 문제로 갈등을 빚는 경우가 허다하다. 대체로 주택임대업을 하는 이들은 세입자에게 전세보증금을 받아 다른 용도로 사용한 뒤 다음 세입자에게 전세보증금을 받아 계약이 만료돼 나가는 전 세입자에게 돌려준다.

집주인들은 세입자에게 돌려줄 전세보증금을 돌려막기 식으로 유용하는 게 대부분이라 이씨의 경우처럼 다음 세입자가 나타나지 않으면 이 같은 갈등이 빚어지는 경우가 많다.

갈등이 생기면 대부분 말싸움으로 번지고 서로 얼굴을 붉히는 일이 생기지만, 집주인의 이른바 "배 째라"식 언행에 대체로 세입자 입장에서는 어찌할 도리가 없다. 

주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 위원회에 총 25415건의 분쟁 조정이 접수됐고, 이 중 71.6%안 1801건이 전세보증금 반환과 관련된 분쟁이다. 전세보증금을 돌려받게 해달라는 조정신청이 10건 중 7건을 넘는 셈. 

이 수치는 유지수선보수(201건), 계약갱신 문제(143건), 손해배상(156건) 등 다른 분쟁 사례를 압도한다.

현재 이씨는 집주인에게 연락을 취하고 있지만 집주인이 연락을 계속해서 피하고 있어 다른 방법을 알아봐야할 상황이다.

 

 

해결 방법은?

이처럼 전세보증금 반환 갈등이 생기면 어떻게 대처해야할까. 이에 대해 김재윤 법무법인 명경(서울) 대표변호사는 두 가지 방법이 있다고 조언한다.

우선 김 변호사는 전세금에 대한 법적 보호를 받기 위해 관할 법원에 '임차권 등기명령'을 신청하라고 권유한다.

김 변호사는 "임차권 등기명령은 세입자가 계약 갱신 의사가 없고 이사를 가야하는 상황에서 보증금 반환이 담보되지 않을 때 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도"라며 "임차권 등기명령을 신청하면 해당 부동산 등기부등본에 등기명령을 한 세입자의 이름, 보증금액 등이 등재되는데, 쉽게 말해 '여기(해당 부동산)'에 변제 해야 할 임차권이 있다'라는 걸 공개적으로 알리는 세입자의 권리 행사 행위"라고 설명했다. 

김 변호사는 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 경우에는 임차권 등기명령을 신청하는 게 좋지만 당장 이사를 못 가는 상황일 경우엔 돈을 받을 때까지 남아 전세보증금 반환 소송을 제기해야 한다고 말한다.

그는 "임대차 기간이 끝나면 집주인은 전세보증금 반환 의무가 있는데 이를 어길 경우 '채무 불이행'에 따른 민사소송 여건이 갖춰진다"며 "임차권 등기명령이나 민사소송 등은 집주인이 전세 보증금을 반환할 수 있게끔 심리적 압박 요소로 작용할 수 있는 만큼 세입자의 권리를 내세우는 데 적극 활용해야 한다"고 조언했다. 

 

 

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전세 보증금 빼달라 했더니 “배째라”는 집주인 #MoneyS