관습법상 법정지상권, 경매낙찰 후 토지소유권 분쟁 시 핵심쟁점은?

 

과거 합의하에 토지를 사용하고 있다하더라도, 토지 소유주가 바뀌는 경우 건물에 대한 철거 및 토지반환 등의 문제가 복잡해질 수 있습니다. 점유취득시효를 통한 대응도 있지만, 이는 토지주가 바뀌는 경우 새롭게 점유기간을 따져봐야 한다는 점에서 불리하게 적용될 수도 있는 것인데요.   

물론, 우리나라 법은 건물과 토지 각각의 소유자를 인정해 주고 있습니다. 때문에 내땅 위에 있다고 해서 합의나 법적 절차없이 함부로 철거하거나 손괴할 수는 없습니다. 또한 지상권이라는 것도 존재하는데요. 지상권은 건물이나 공작물 수목 등 땅이 없으면 존재하기 어려운 물건들을 소유하기 위해 다른 사람의 토지를 사용하는 권리를 말합니다. 

 

지상권자는 토지소유자가 토지를 팔아 제3자에게 소유권을 넘기는 경우에도 지상권을 주장할 수 있는데요. 지상권이 설정된 건물을 가지고 있다면 철거하지 않고 그대로 유지할 수 있습니다. 지상권이 설정되는 기간은 건축물 구조에 따라 5년, 15년, 30년 등 최소기간이 정해지며 그 기간 안에 보장 받을 수 있습니다(그 기간내에 철거 및 신축을 했다 하더라도 지상권은 그대로 유지됩니다).

이중 대표적인 '법정지상권'이라는 것 역시 알아두셔야 합니다. 법정지상권은 지상권이 이루어지지 않더라도 법률 규정에 따라 인정되어 갑작스럽게 발생할 수 있는 건물의 철거를 막을 수 있는 권리인데요. 이는 미등기 및 무허가 건축물에도 해당됩니다. 만약, 서로가 법정지상권을 성립시키지 않겠다는 합의를 했다고 하더라도 이는 강행규정이므로 그 합의는 무효가 됩니다.

 

| 경매절차로 건물을 낙찰받은 B씨, 토지를 산 C씨로부터 소송 당한 사연

A씨는 2008년 3월 본인 소유의 과천의 한 토지에 관하여 ㄱ은행에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. A씨는 이 사건 토지 지상에 일반철골구조 기타지붕 동식물관련시설(버섯재배사)을 신축한 후 같은해 8월, 이 사건 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤는데요. 

이후 B씨는 강제경매절차를 통해 이 사건 건물을 낙찰받아 2014년 3월, 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 마치게 되었습니다. 그 이후 C씨 일행(외 1인)은 ㄱ은행으로부터 이 사건 토지를 매수하여 2015년 4월, 이 사건 토지 중 각 1/2 지분에 관한 소유권이전등기를 마친 다음 B씨를 상대로 이 사건 건물의 철거와 이 사건 토지의 인도 및 토지의 점유·사용에 따른 임료 상당의 부당이득반환을 청구하였습니다. 

B씨는 이 사건 토지의 점유권원으로 관습법상 법정지상권을 주장하였으나, 1심 및 항소심에서 B씨가 이 사건 건물을 낙찰받을 당시 이 사건 토지에 관한 대내외적 소유자는 수탁자인 ㄱ은행이기 때문에 이 사건 건물과 토지의 소유자가 동일하다고 볼 수 없다는 이유로 그 주장이 배척되었습니다. 

B씨는 항소심 계속 중 관습법상 법정지상권에 대한 위헌법률심판제청신청을 하였으나 각하되자(서울고등법원 2016카기20028), 2016. 6. 22. 이 사건 헌법소원심판을 청구하기에 이르렀습니다. 

 

| 헌재의 판단은?

"헌법재판소법 제68조 제2항에 의한 헌법소원에 있어 그 심판대상은 원칙적으로 법률에 한정되는 것이므로, 그 심판청구가 형식적으로는 법률조항에 대한 위헌심판을 구하는 것으로 보이지만, 실제로는 당해사건에 있어 법원의 사실관계 확정이나 법률의 해석·적용이 부당하다는 점을 다투는 것에 지나지 않는 때에는, 법률의 위헌 여부에 대한 심판을 구하는 것으로 볼 수 없어 부적법한 심판청구라 할 것이다(헌재 2009. 10. 20. 2009헌바256 등 참조).

살피건대, 청구인은 동일인 소유요건이 엄격하게 요구되는 것으로 법정지상권에 관한 관습법을 해석하는 한 위헌이라는 취지로 주장한다. 그러나 청구인의 주장은 법률조항에 대한 위헌심판을 청구하는 것이 아니라 관습법상 법정지상권의 성립요건 중 토지와 건물이 동일인의 소유여야 한다는 부분과 관련하여 법원의 사실관계 확정이나 개별 사건에서 법률조항의 단순한 포섭·적용이 부당하다는 점을 들어 법원의 법률해석이나 재판결과를 다투는 것에 불과하므로, 헌법소원의 대상이 될 수 없다."

결국 본 사건에 대한 청구는 기각 되었습니다. 

 

여기서 말하는 관습법상법정지상권이란, 동일인의 소유에 속하였던 토지와 건물 중 어느 한쪽이 매매 등의 원인으로하여 그 소유자를 각각 달리하게 될 경우에 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 건물소유자가 당연히 취득하게 되는 지상권을 말합니다. 즉, 본래 토지와 건물의 소유자는 동일하지만 이후 매매등으로 바뀌는 경우에만 인정받을 수 있음을 뜻합니다. 처음부터 타인의 토지위에 세워진 건물은 관습법상 법정지상권으로 인정 받을 수 없다는 것이죠. 그런데 B씨의 경우 사건 당시 토지가 ㄱ은행의 소유였기 때문에 성립될 수 없었습니다. 

이렇듯 부동산 분쟁은 수 많은 경우의 수가 존재합니다. 똑같은 사례라 할지라도 막상 뚜껑을 열어보면 결과는 다르게 흘러가기도 하고요. 때문에 반드시 법률전문가의 상담을 통해 처음부터 확실하게 진행하시는 것이 좋습니다. 

저희 법무법인 제이앤케이(구. 명경서울)는 부동산 전문 변호사가 체계적인 사건 해결을 위해 각 분야에 맞는 전담팀을 구성해 1:1 상담 및 사건을 진행하고 있습니다. 현재 부동산 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 저희 법인이 도와 드리겠습니다.