경기도 신도시, 토지거래허가지역 불법행위 주의보

 

2022년 경기도 공정특별사법경찰단은 경기도 신도시 소재의 기획부동산 대표 등 불법 투기자를 적발했습니다. 이들은 고양 창릉, 남양주 왕숙 등 3기 신도시 개발지역 일대의 토지거래허가지역에 위장전입이나 목적 외 사용 등 불법 투기행위를 벌이거나 과천시 소재 임야에 대해 거래허가를 받지 않고 매매한 혐의가 있었습니다.

범죄 유형별로는 위장전입 등 부정한 방법으로 허가 취득한 12명, 허위 토지이용계획서를 이용해 허가 취득한 68명, 증여를 통한 토지 거래 허가 없이 부동산 불법 투기행위한 17명, 경기도 토지거래허가구역 내 기획부동산 불법 투기 행위에 가담한 25명이 적발되었습니다.

 

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서울에 거주 중인 A씨는 고양시 소재의 사업장이 고양 창릉 공공주택지구에 포함된다는 사실을 알고, 대토보상을 받을 목적으로 위장전입해 고양시 덕양구 농지를 토지거래 허가받아 취득했습니다. A씨는 위장전입을 위해 사업장에 가구나 침대, 심지어 취사 시설까지 구비해 놓는 등 치밀함을 보였는데요. 이와 비슷하게 부동산거래 신고 등에 관한 법률 위반 혐의를 받고 있는 토지거래허가지역 내 위장전입 행위를 한 12명 적발되었습니다.

또한 3기 경기도 신도시 개발 지역에 토지거래허가구역 내 기획부동산 불법 투기행위로 적발된 기획부동산 업체 대표 B씨는 과천시 임야 일대를 2회에 걸쳐 11억 원에 매입했는데요. 이후 인근에 지하철역이 개통할 예정이라며 거짓 개발호재로 홍보했습니다. 시세차익이 많을 것이니 지금 당장 투자해야 한다고 계약자들을 종용한 것인데요. 허가구역 해제가 되면 소유권 이전을 해주겠다며 확약서를 작성해주는 등의 수법으로 계약자들을 속였습니다. 이와 같은 수법으로 토지 매매를 유도한 23명이 검찰에 송치당했습니다.

 

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현행 법률상 토지거래허가지역에서 허가를 받지 않거나 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 경우, 2년 이하의 징역 및 계약 체결 당시 개별공시지가의 30%에 달하는 금액을 벌금을 물게 됩니다.

3기 경기도 신도시 개발 부동산 투자와 관련한 불법행위 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 검증되지 않은 개발호재를 미끼로 기획부동산이 활개치는 일은 과거부터 있었는데요. 정부의 도시계획 발표가 있거나 지방선거를 앞둔 개발계획 발표 등이 있다면 그 중심으로 투기업체들이 몰려들었습니다.

 

 

2018년 정부는 서울 강남 등의 주요 지역의 그린벨트 지정을 해제해 공공택지를 조성한다고 밝힌 바 있는데요. 소식이 전해지자 부동산 시장이 과열 양상을 보이며 기획부동산에 의한 피해의 우려도 높아졌습니다.

그린벨트의 매물 대부분이 활용도가 떨어지는 토지이며 정부의 개발계획에도 포함되지 않을 확률이 매우 높습니다. 개발이 된다고 해도 토지보상금이 투자금보다 낮을 가능성이 높은데요. 이러한 사실을 모른 체 그린벨트 토지를 지분 거래하면 손해만 키우게 됩니다.

서울 서초구 내곡동, 강남구 세곡동, 은평구 뉴타운 인근 등 공공택지 후보지로 유력하게 거론된 지역을 중심으로 그린벨트 투자 문의가 크게 늘고 있다고 합니다. 택지 후보지 인근의 부동산 관계자들에 따르면, 문의 내용의 대부분이 그린벨트가 개발될 수 있다는 보도를 접한 계약자들이 실제 개발 가능성이나 투자 전망에 대해 확인하려는 것이라고 합니다.

 

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또한 그린벨트 해제 및 공공택지 공급 발표소식에 수도권을 넘어 지방에서도 문의 전화가 이어지고 있다고 하는데요. 땅 주인들은 대부분 매물을 거둬 물건이 없는 상황이라고 전했습니다.

이처럼 사람들의 관심이 높아지는 추세에 특히 기획부동산을 주의해야 하는데요. 이들 업체는 주로 그린벨트 토지를 판매하면서 지분 투자가 가능하다고 설득해 소액 땅 투자를 유도합니다. 또한 개발이 되지 않을지라도 일단 땅을 구매해두면 손해보진 않을 것이라며 투자를 종용하기도 합니다.

하지만 지분 매매는 하나의 토지에 여러 사람이 소유권자가 되는 것이기 때문에 토지 권리를 온전히 행사하기 어렵습니다. 또한 토지 활용도가 떨어지는데요. 내가 땅에 건물을 세우거나 개발을 하려고 해도 다른 지분 소유자들의 동의를 얻어야 하기 때문에 내 마음대로 할 수가 없기 때문입니다. 나중에 다시 팔기도 어려워 개발계획에 포함되지 않으면 평생 투자금이 묶인 채 세금만 내야하는 최악의 상황이 오기도 합니다. 혹은 개발계획에 포함되었다 해도, 토지보상 비용이 투자금보다 낮거나 맹지 땅의 경우엔 개발에 제한이 생길 수도 있으니 주의하셔야 합니다.

 

 

또 다른 불법행위 사례로는 2021년 정부가 수도권 11만 채를 포함한 총 13만여 채를 공급할 수 있는 택지지구 지정을 연기했는데, 발표를 미룬 물량 대부분이 수도권 택지로 투기 정황이 드러난 사건입니다.

정부가 택지 후보지에 대해 최근 5년간의 토지거래 동향을 조사한 결과 , 일부 후보지에서 특정 시점의 거래량이 그전보다 2~4배가량 급증했습니다. 또한 외지인 거래가 전체의 절반을 차지하고 있었는데요. 주변 시세보다 지가가 1.5배 높아진 후보지도 있는 것으로 밝혀졌습니다.

과거 수도권을 중심으로 정부가 3기 신도시 사업을 공식 발표한 2018년부터 경기도 신도시 후보지로 다양한 지역이 거론되었습니다. 신규 공공택지 지정 가능성이 높은 것으로 알려진 수도권 지역을 중심으로 토지 거래내역을 분석한 결과, 투기로 의심되는 매매현황이 대거 발견되었습니다.

 

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택지 후보지 및 경기도 신도시 개발 지역을 중심으로 부동산 투자를 가장한 기획부동산 투기가 과거부터 계속되고 있는 만큼 매입에 신중해야 하는데요. 만일 경기도 신도시 토지거래허가지역을 매입했는데 기획부동산 사기가 의심된다면 부동산 전문가나 법률 변호사와 함께 법적 대응을 준비하는 것이 가장 최선입니다.

저희 법무법인 명경 서울 (부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영중입니다. 명경 만의 오랜 노하우를 통해 각 의뢰인의 상황에 맞는 솔루션을 제공하고 있습니다. 관련한 문제나 어려움을 겪고 계신다면 문의하시기 바랍니다.

 

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