토지거래, 기획부동산 사기 의심된다면

 

2021년 국토교통부 자료에 따르면, 토지 한 필지를 수백 명 이상이 공동 소유한 사례가 전국에 걸쳐 약 2만 건이 넘는다고 합니다. 대부분의 경우 대규모 개발 과정에서의 지분공유 형태였는데요. 그중 일부는 기획부동산 사기 수법인 지분쪼개기 토지거래로 의심되는 경우도 있었습니다. 

저희 법무법인 명경에서도 이 같은 사건을 맡은 적이 있었는데요. 약 5천 명이 공동으로 경기도 성남 소재의 산 일부를 소유한 사건입니다. 청계산 국사봉과 이수봉 인근에 위치해 있는 해당 토지는 환경평가등급 1등급에 해당되어 사실상 개발 가능성이 없는 지역이었습니다. 하지만 기획부동산의 다단계 수법으로 부동산 지식이 없는 일반 투자자들에게 투자를 권유한 것으로 추정됩니다.

 

관련없는 이미지 출처 - 픽사베이 pixabay.com

 

오늘 소개해드릴 기획부동산 사기 피해 사례는 다음과 같습니다.

A씨는 몇 년 전 지인의 제안으로 성남 산의 임야에 투자했습니다. 지인은 인근 지역 테크노벨리의 영향으로 곧 그린벨트 해제가 될 것이며 땅값이 크게 오를 것이니 빨리 매입을 해야한다고 종용했다고 합니다. 이에 A씨는 지인의 말만 믿고 투자를 감행하게 된 것인데요. 

하지만 시간이 지나도 해당 임야의 개발은 시작되지 않았고 땅값 역시 크게 오르지 않으면서 답답한 상황이 이어졌습니다. 이에 불안함을 느낀 A씨는 부동산을 찾아 해당 부지에 대해 조사해 본 결과, 해당 지역은 개발 자체가 불가능한 땅이라는 걸 알게 되었습니다.

문제는 이것만이 아니었습니다. A씨가 투자한 필지에만 5천여 명에 달하는 투자자들이 공동소유로 존재하고 있었습니다. A씨가 지분쪼개기로 구매한 땅이 바로 기획부동산 업체가 매입해 토지거래한 매물이었습니다.

 

사진 출처 - 토지이음 캡쳐

 

해당 임야를 토지이음에 검색해보면, 개발제한구역 내 공익용 산지이자 표고가 높은 급경사지로 건물이나 도로가 들어서기엔 어려운 토지임을 알 수 있었는데요. 또한 국토환경성평가지도에 따르면 국토환경성평가, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목에서 모두 1등급으로 책정되어 사실상 개인의 개발 행위가 제한되는 토지였습니다.

부동산투기 업체는 임야를 매수한 뒤 이 같은 사실을 숨기고 약 5천명에게 지분으로 토지거래를 해 투자자들의 막대한 피해를 보게 된 것입니다.

 

사진 출처 - 국토환경성평가지도 캡쳐

 

최근 이번 사례와 같은 기획부동산 사기 거래가 인근 지역에 또다시 발생하고 있어 경기도청의 우려가 커지고 있습니다. 해당 지역은 성남OO 공공주택지구, 판교테크노벨리 등 개발 호재를 빙자해 허위·광고를 통해 투자자들을 울리는 피해 사례가 급증하고 있었습니다. 

이에 2020년 3월 토지거래허가구역으로 최초 지정되었으며 해당 구역 내에서 100㎡를 초과하는 토지를 거래할 경우 성남시의 허가를 받아야 하는데요.

토지거래허가구역으로 지정되었다면 경기지역 토지투기 지역으로 의심해 볼 필요도 있습니다. 홍보관 직원, 지인 등 개발 호재를 내세워 지금 당장 투자하지 않으면 손해를 보는 것처럼 꾀어내 거래를 유도한다면 곧바로 거래하기보다, 토지 소재와 위치를 직접 방문하여 확인하고 토지이음, 관할 지자체 토지 관련 부서 등에 해당 토지의 개발 가능 여부 및 행위 제한 등을 확인해보고 결정해야 합니다. 

 

 

간혹 부동산 투기 피해를 예방하기 위해 필지 분할을 어렵게 만든 점을 악용해 매매를 먼저하면 추후에 분할을 해주겠다며 투자자들을 속이는 수법도 있습니다. 분할 동의서나 가분할도 등을 보여주며 투자자들이 의심하지 못하게 하기도 하는데요. 이에 속아 거래하여도 나중에 업체가 약속을 지켜 실행해 줄 가능성은 거의 없습니다. 이러한 방법 자체가 불법은 아니지만 기망행위로 이용해 부동산 이득을 편취하는 대표적인 기획부동산 사기 수법입니다. 

또한 단독으로 분할되더라도 분할된 부분 중 맹지나 도로와 접할 수 없는 토지가 포함되는 경우도 있습니다. 이렇게 되면 향후 개발이 시작된다해도 제한이 발생합니다. 이를 모르고 있다가 단순히 분할되어 개발이 시작되었다고 안심하고 있다가 추후 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

지분쪼개기로 공유지분 토지를 매입한다면 혼자서는 마음대로 개발할 수도 없고, 처분하기도 어렵습니다. 나머지 소유주들의 동의가 필요하기 때문입니다. 거기에 등기부상 소유자가 여려 명인 토지는 부동산에서 취급하기 꺼려하고 매입하려는 사람들도 거의 없기 때문에 되려 혼자 세금만 떠안게 되는 애물단지로 전략해 버릴수도 있습니다.

 

 

기획부동산 사기 피해자들의 대부분은 자신들이 사기를 당했다는 사실조차 인지하기 어려운 경우도 많습니다. 토지 매입 특성상 보통 장기간 개발을 기다리며 묵혀두는 경우가 일반적이기 때문에 문제를 깨달았을 땐 이미 골든타임을 놓쳐 완벽한 보상을 받기 어려운 경우가 많습니다.

만일 토지투기에 속아 사기를 의심해볼 상황이라면 증거자료를 수집하는게 우선입니다. 민·형사상의 구제를 받기 위해선 '개발 가능성이 높은 토지', '유망하다', '수익률이 높다' 등 주관적인 평가나 전망을 과장하는 증거자료보다 '대기업 사옥이 들어선다', '관광지역으로 개발진행중이다' 와 같은 구체적인 사실에 대해 언급하여 허위·과장되었음을 입증해야 하는데요. 홍보 팜플렛, 홍보관 직원과의 녹취내용 등이 증거자료에 큰 도움이 되니 미리 수집해두는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경 (부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영하고 있어 많은 사건 자료와 성공 사례를 보유하고 있습니다. 명경 만의 오랜 노하우로 각 의뢰인의 상황에 맞춘 솔루션을 제공하고 있습니다. 지분쪼개기, 땅 투기 등 기획부동산 분쟁에 휘말린 분들이 계시다면 저희 명경에 문의하셔서 도움받아보시길 추천드립니다.

 

 

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