저렴한 시골땅 매매 후 사기 피해 의심된다면

요즘은 대출을 받아 부동산에 투자하기가 어려운 시기이죠. 때문에 노후대비 목적으로 평생 모은 돈을 부동산에 투자하시는 분들이 많습니다. 하지만 기획부동산의 저렴한 땅매매 매물을 사두면 곧 값이 뛸 것이라는 허위광고에 속아 시골땅 매매를 진행했다가 투자금을 모두 날리는 분들이 많아 주의가 필요합니다. 실제로 최근에는 경북 군위군에서 사기 피해의심 소식이 들려오고 있는데요.

군위군은 2년전인 2020년까지 이 일대 9만여㎡ 땅에 도시민 34가구가 입주하는 전원마을 조성을 완료할 계획이었습니다. 군위군은 국비와 지방비 18억 원을 들여 이곳에 길을 내고 전기와 수도 시설을 만들어줬는데, 입주를 약속했던 마을 조합이 집을 짓지 않았습니다.

조합은 마을을 조성하기로 한 땅조차 다 매입하지 않았고, 이곳에 집을 짓고 살아야 할 조합원 34명 중 상당수는 그저 저렴한 땅이 있는데 사두면 곧 2~3배는 땅값이 오를 거란 말에 속아 투자했다 피해를 보고 있다고 주장하고 있습니다. 실거주 의사가 없는 땅 투자자들이 만든 조합에 군위군은 마을조성사업 시행 승인을 내주고 수억 원의 국고보조금까지 쓴 것인데요.

조합이 만든 자료를 보면, 사업 예정지 지분을 93개로 쪼개 조합원이 아닌 사람들에게 불법으로 판 정황도 있다고 합니다. 현재 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원씩 돈을 낸 조합원 14명은 사기와 사문서위조, 횡령 등 혐의로 조합장과 조합원 2명을 고소했고 현재 경찰이 사건을 수사 중인데요.

이처럼 시골땅 매매 후 사기 피해를 호소하시는 분들이 부동산 전문 변호사가 이끄는 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 계속해서 문의를 주시고 계십니다.

https://www.usmbc.co.kr/article/UjEPJSedoj4Y-g8VM

[대구] 전원마을 만든다더니‥기획 부동산 의혹 ::::: 기사

기획부동산의 수법은

이들은 전국을 돌며 개발제한구역이나 산지, 맹지 등 주변보다 저렴한 땅을 골라 매입한 뒤 개발 호재가 있어 곧 땅값이 치솟을 것처럼 시나리오를 짭니다. 블로그 등을 통해 상담원을 모집해 이들에게 투기 시나리오를 사실처럼 지속적으로 교육시키기도 합니다.

일급 3~7만원을 받고 홍보에 투입된 상담원이 거래를 성사시킬 경우 수수료 10%를 떼주거나, 우수 판매자는 해외여행을 보내주는 등 다단계 방식으로 실적 경쟁을 유도하는 것이죠.

또한 투자자 입장에선 거액이 필요한 부동산 투자에 부담을 느낀다는 점을 이용해 땅 매입 시 토지를 지분으로 나눠 구매하도록 유도해 마치 합리적인 시골땅 매매 방법인 것처럼 소개하는 등 지능적인 수법을 사용하곤 하는데요.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

​지분을 쪼개 파는 행위 자체는 문제가 없지만 이들이 개발 가능성이 희박한 땅을 주변의 개발계획과 연결해 설명하거나, 이미 취소된 또는 확정되지 않은 개발계획을 근거로 확정된 사실처럼 제시하여 속이는 것이 문제입니다.

이를 믿고 투자한 이들이 필지마다 공유지분자가 적게는 수십명에서 많게는 수천명까지 발생하기도 하고, 사실상 처분이 불가능한 토지가 되는 경우도 비일비재합니다.

이러한 공유지분으로 땅매입 하는 것이 왜 위험할까요? 공유지분자가 다수인 필지는 사용 또는 처분을 원할 경우 공유자 모두의 동의가 필요합니다. 필지를 처분하기 위해서는 나머지 공유자들에게 전부 동의를 구해야 하는데 수십, 수백명의 불특정 다수에게 전부 동의를 받기란 사실상 불가능한 일이죠.

어떻게 대응해야 할까?

이렇게 저렴한 땅 매매라는 말에 속아 투자금을 날릴 위기에 처한 상황이라면 형사적으로는 사기죄로 형사고소를, 민사적으로는 매매계약을 취소 또는 해제한 후 매매대금반환청구소송을 제기해 피해를 회복할 수 있는데요.

​대부분의 피해자들이 자신의 피해를 인지할 때쯤이면 업체들은 잠적하거나 상호를 바꾸어 재산을 빼돌리기 전 발 빠르게 고소장 제출 등 법적으로 대응하셔야 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

하지만 업체가 개발호재를 미끼로 공유지분판매를 했다고 하더라도 단순히 시골땅 매매 시에 시세보다 비싼 가격에 샀다는 이유만으로는 구제받기 어렵습니다. 판례의 태도가 어느 정도의 과대광고 등의 상술은 허용하고 있기 때문인데요. 이 경우 공시지가에 비해 과도하게 비싼 가격에 매매계약을 체결했다는 사실과 업체가 투자자를 기망했다는 사실을 유기적으로 입증하는 것이 중요합니다. 

예를 들어 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 것보다 ‘철도 역사가 생길 예정이다, 도로가 뚤린다, 상업단지가 들어설 것이다’ 등과 같은 구체적인 사실에 대해 허위과장했음을 입증하는 것이 필요하죠.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

도로개통, 새로운 역 신설, 그린벨트 해제 등 행정적으로 명확하게 사실유무를 판단 할 수 있는 경우임에도 사실과 달리 광고한 경우 사기죄로 처벌받을 수 있으며, 확정되지 않은 정부 정책을 확정된 것처럼 허위 과장광고 하였다면 이는 통상적으로 용인할만한 수준으로 넘어서는 것으로 사기죄를 구성한다. (울산지법 2019노561판결)

따라서 만약 시골 땅매매 후 개발이 진행되지 않으면 언제든지 되팔아 주겠다는 등 허위약속을 한 사실에 대해 녹취나 확인서 등 구체적인 증거확보가 된다면 좋습니다. 또한 동일 사건에 대해 피해자가 여러 명인 경우 동일한 피해를 호소하는 이들을 모아 함께 진행한다면 증거 수집도 용이하고 기소도 수월합니다.

부동산 전문 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)에도 이와 관련해 시골땅 매매 후 투자금을 날릴 위기에 처분 분들의 문의가 끊이지 않고 있어 기획부동산전담팀을 운영해 피해를 입으신 분들의 구제를 위해 노력하고 있는데요.

만약 저렴한 땅 매매 과정에서 필지 매입을 권유하면서 지번을 알려주지 않거나, 시골 땅에 대해 토지 규제 현황에 대한 설명을 빼고 호재만 과장했다면 사기를 의심해보셔야 합니다. 이렇게 피해를 입은 경우 매대금반환을 위해서는 사기죄를 입증해야만 하는데요.

증거확보 등을 혼자서 진행하기 버겁고, 어떤 방향으로 대응해야 하는지 막막하다면 부동산 전문 변호사와의 상담을 통해 객관적인 상황과 법적 대응방법에 대해 논의하신 후 진행하시길 권해드립니다.