지역주택조합 조합원 자격이 원시적 불능 상태였을때 지주택 환불은?

부동산시장 상승기에는 위험을 감수하고서라도 지주택 사업에 참여하려는 사람이 많았으나, 최근 하락세와 금리 인상, 원자재값 상승, 공사비 인상 등 여파가 재개발·재건축부터 줄줄이 영향을 미치면서 사업의 앞길이 더욱 험난해지고 있는데요. 오늘은 법무법인 명경(서울) 부동산 전문 변호사의 해결사례를 하나 소개해보려 합니다.

주요 피해사례를 보면 확정되지 않은 사실을 토대로 홍보·광고하거나 사업계획과 사업비 등 미확정 상태에서 동·호수 지정, 확정 분양가를 제시, 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보, 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집​ 등 그 수단과 방법도 다양합니다.

많은 문제들 중에서도 오늘은 특별히 주택법상 지역주택조합 조합원 자격이 되지 않는 이를 조합 측에서 조합원으로 가입시켰던 사례를 소개해보려고 하는데요. 이를 통해 조합가입계약 자체가 원시적 불능 상태였을 때 지주택 환불을 어떻게 진행해야 하는지에 대해 알아보려 합니다.

지역주택조합 환불을 위해 명경을 찾아주신 의뢰인은 관악구에서 지역주택조합 사업을 추진 중이던 A조합의 홍보관을 방문해 구경하다가 저렴한 가격에 아파트를 마련할 수 있다는 말에 조합원가입계약을 체결한 분이었습니다.

​의뢰인은 입지도 좋고, 유명 건설사에세 시공하는데 비용이 저렴하다는 말에 혹했지만 계약금 때문에 망설였는데요. 조합 측에서 대출을 알선해주겠다, 혹시 사업이 진행되지 못하면 전액환불해 주겠다는 내용의 안심보장증서를 작성해주며 계약을 종용했고 결국 동호수를 특정해 조합원가입계약을 체결하며 4천만원을 납입했습니다.

하지만 계약 이후 A씨는 해당 사업이 문제가 많아 피해를 보는 이들이 많다는 사실을 알게 되어 탈퇴를 요청하면서 조합 측에 지주택 환불을 요청했는데요. 조합에서는 임의탈퇴에 해당하기 때문에 업무추진비를 공제하고 1천만원만 환불 가능하다고 답해왔습니다. 의뢰인은 억울한 마음에 저희 법인을 찾아 도움을 청하셨습니다.

그런데 사건을 수임하고 지주택 환불 해결을 위해서 담당변호사가 검토한 결과 의뢰인의 지역주택조합 조합원 자격요건이 원시적 불능 상태임이 드러났습니다.

사실 의뢰인은 계약 당시에 전용면적 90제곱미터를 초과하는 주택을 1채 소유하고 있었던 것인데요. 홍보관 직원은 의뢰인으로부터 이러한 사실을 고지받았음에도 소유한 주택이 34평이 넘지 않는 상태라면 조합 가입자격에 문제가 없다고 의뢰인을 안심시켰습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

지역주택조합 조합원 자격 조건은?

주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 아래 조건 유지

• 주택을 소유하지 아니하거나 (무주택자)
• 주거 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주 (소형주택 세대주)
• 조합설립인가신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주한 자일 것

하지만 A조합에서 의뢰인을 조합원으로 받아들이려는 의사가 있었다고 하더라도 원시적 불능이기 때문에 이후 조합총회 등 어떠한 절차를 거치더라도 무주택 내지 소형주택 세대주가 아닌 의뢰인은 A조합의 조합원이 될 수 없는 상황이었습니다.

우리 대법원은 해당 제도는 "일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없다.(대법원 2020다237100 판결)" 고 보고 있는데요.

이는 국토교통부도 유권해석을 통해 소형주택 세대주가 아니라면 지주택 조합원이 될 수 없다고 답변한 바 있습니다.

결국 A조합과 의뢰인의 조합원 가입계약은 원시적 불능으로 무효인 계약이며, 만약 조합이 고의 또는 과실로 이러한 사실을 숨기고 계약을 체결하게 유도했다면 민법 제535조에 따라 부당이득반환과 별도로 신뢰이익을 배상하라고 청구할 수 있는 사안이었습니다.

이에 저희 법인은 A조합 측에 이러한 부분을 설명하며 지주택 환불을 청구하는 내용증명을 발송했는데요. 의뢰인이 원만히 해결하기를 원했기에 담당변호사는 유선상 협의를 통해 지역주택조합 환불 합의를 진행했고, A조합이 의뢰인에게 3천5백만원을 반환하기로 확약서를 작성했습니다.

하지만 A조합은 합의한 기한까지 의뢰인의 납입금을 돌려주지 않았고, 결국 조정을 신청해야 했습니다. 결과만 말씀드리자면 수차례의 조정절차를 겪고 난 후 납입금 4천만 원 전액을 반환하라는 조정이 성립됐고, 의뢰인은 무사히 납입금을 반환받을 수 있었습니다.

오늘 소개해드린 사건처럼 조합에 가입할 수 없는 부적격자들에게 정확한 정보를 제공하지 않고, 추후에 보완하면 된다는 식으로 설명하며 임의세대로 가입을 유도하는 업무대행사 등의 행위로 피해를 보시는 조합원들이 많이 발생하고 있는데요.

이런 경우 원활한 지주택환불을 위해 법률전문가와 상담을 통해 본인의 상황을 정확하게 진단받고, 본인이 주장할 수 있는 법적 대응을 확실하게 취하셔야 합니다.

특히 조합가입계약을 체결할 당시 1) 조합원 자격이 없음에도 임의세대로 분양받으면 된다고 하여 계약을 체결한 경우, 2) 사업의 안정성 내지 위험성을 제대로 설명하지 않은 채 성공가능성만을 부각해 설명한 경우, 3) 사업과 관련한 토지확보율을 속인 경우, 4) 동·호수를 지정할 수 없는데도 지정이 확정된 것처럼 속인 경우, 5) 분담금이 확정된 금액이어서 이후 추가분담금은 부담하지 않는다는 경우 등은 기망행위를 이유로 가입계약 취소를 주장해 볼 수 있습니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 지주택전담팀을 운영하며, 피해 조합원들의 탈퇴 및 환불을 돕고 있는데요.

지역주택조합 조합원 자격이 원시적 불능인 상태였기에 지주택 환불을 요청했지만 조합에서 협조하지 않고 있다면 저희 명경의 전문가들에게 법적 조력을 구해보시기 바랍니다.