지역주택조합 조합원 자격 없이 조합 아파트 가입했을 때 환불사례는

‘○○역 반값 아파트’. 종종 횡단보도나 전봇대에서 마주하는 현수막의 광고문구입니다. 같은 조건의 신축 아파트보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있다는 걸 내세우는데 이런 광고의 대상이 되는 주택은 대부분 '지역주택조합' 아파트입니다. 무주택자이거나 1주택자(전용면적 85㎡ 이하) 세대주를 대상으로 특정 지역 내에서 공동주택을 만들 수 있는 지주택 사업은 상대적으로 낮은 분양가 때문에 많은 관심을 받았지만 실패할 가능성도 높았는데요.

해당 사업은 재건축, 재개발 사업과는 다르게 토지확보부터 모든 단계를 직접 밟아야 하기 대문에 이 과정을 넘지 못해 사업을 아예 접거나 토지를 확보하는 시간이너무 길어져 자금 부담이 커진 조합원들이 아파트를 포기하는 경우가 많았습니다.

이 때문에 조합에서는 지역주택조합 조합원 자격이 없는 이를 가입시키거나 유령 조합원을 만들고, 토지확보를 위해 토지사용허가 문서를 위조하는 행위가 비일비재했는데요. 이러한 점을 모르고 조합 측에 분담금을 내고 투자했다가 피해를 입는 조합원들이 숱했습니다.

부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 조합아파트 조합원 자격에 문제가 있었음에도 홍보관의 설명만 믿고 강서구 지역주택조합에 가입해 피해를 보실뻔한 경우가 있었는데요. 지역주택조합 환불을 어떻게 해결했는지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

저렴한 가격에 아파트를 분양받을 수 있다는 홍보문구에 혹해 2018년 서울 강서구에서 사업을 추진 중인 A지주택 홍보관에 방문한 의뢰인은 당시 세대주가 된 지 2일 밖에 지나지 않았던 상태였습니다. 의뢰인은 자신을 응대하던 홍보관 직원에게 세대주가 된 지 얼마되지 않은 자신의 상황을 설명하고 자신도 조합아파트 조합원 자격이 되냐고 물었는데요.

직원은 지역주택조합 조합원 자격에 대한 심사는 조합설립인가 신청일로부터 따지니 일단 임의세대로 가입을 한 뒤 의뢰인이 조합원 자격을 갖춘 시점에 설립인가 신청을 하면 된다고 말하며 계약을 종용했다고 합니다.

혹한 의뢰인은 덜컥 가입계약을 체결했지만 사업승인을 받기 전에 임의세대를 받는 것은 잘못된 계약이라는 것을 알게되었는데요. 스스로 해결하고자 홍보관을 직접 방문해 항의를 하고, 대행사 직원들과도 수차례 통화했지만 지역주택조합환불에 진전이 없자 법적대응을 위해 저희 법인에 문의를 주신 것입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

조합 아파트 조합원 자격 요건의 하나로 조합설립인가를 신청한 날(투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 주택의 입주가 가능한 날까지 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자이거나 세대주를 포함한 구성원 중 1명에 한정해 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1가구를 소유한 가구의 세대주일 것을 규정하고 있습니다.

주택 소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보고 공유의 형태로 주택을 소유한 경우에도 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.

위 사항을 기반으로 담당변호사가 의뢰인의 가입계약서를 살폈는데요. 강서구 지역주택조합의 계약서 제3조에 "주택법에서 규정한 주택조합원의 자격을 가입 신청 당시부터 준공, 입주 시까지 유지하여야 한다"고 명확히 규정되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

강서구의 해당 사업지는 투기과열지구에 해당했기 때문에 조합원들은 가입계약 1년전부터 세대주의 자격을 유지하고 있어야 지역주택조합 조합원 자격을 취득할 수 있었는데요.

하지만 의뢰인은 세대주가 된 지 2일 밖에 되지 않았기에 명백히 조합원이 될 수 없었습니다. 상담원은 이러한 사실을 알면서도 자신에게 할당된 모집량을 채우기 위해 의뢰인에게 가입계약을 종용했던 것이죠.

이렇게 임의세대로 가입하는 것이 왜 문제인걸까요?

사실상 해당 개념은 분양대행사가 조합원 자격이 되지 않지만 조합가입을 권유하기 위해 임의로 만든 개념입니다. 특히나 조합에서는 토지대금 상환 등 대출을 위한 조건을 마련하기 위해 준조합원의 모집을 하곤 하는데요. 예를 들어 브릿지 대출을 받으려면 조합원 80% 이상을 확보해야 하는데, 사업이 지지부진하다 무산되느지 준조합원을 모집해 이를 해결하려 드는 것입니다.

이러한 계약 체결 시 대부분 미분양 시 물량을 공급하고, 아니면 환불하겠다는 내용이 담긴 특약서 등을 지급하는데요. 하지만 문제는 준조합원 자체는 법적으로 인정된 지위가 아니며, 조합원 자격이 없거나 물량이 없어 입주할 수 없게 되는 문제상황에 직면하게 되는 경우도 허다합니다.

확인서나 특약서를 썼다고 하더라도 주택관련 법률에서 허용하고 제도적으로 보장된 제도라면 모를까 실제로는 크게 도움이 되지 않는데다 조합의 사업 진행이 너무 느려 탈퇴하고자 해도 하지 못하게 되는 사례도 많은데요.

실제로 해당 조합의 업무대행사에서 두 차례에 걸쳐 발송한 안내문에서 조합설립인가 신청을 2019년 하반기로 예정하고 있으니 2018년 말까지 자격요건을 맞춰달라고 요청한 것으로 볼 때 의뢰인 외에도 지역주택조합 조합원 자격을 갖추지 못한 채로 가입계약을 체결한 조합원이 상당수 있는 것으로 추정해볼 수 있었습니다.

지역주택조합 환불 어떻게 해결했을까?

강서구 지역주택조합과 같이 조합 아파트 조합원 자격이 없는 이들까지 가입시키는 행위는 사실상 사기라고 볼 수 있고, 이는 주택법에 따라 분양대행사나 조합까지 형사처벌이 가능한 사안입니다. 위 계약이 무효가 된다면 계약금으로 납입한 금액을 부당이득반환청구소송을 통해 반환하는 것이 가능한데요.

명경의 담당변호사는 소송 진행에 앞서 조합 측과 협의를 진행해보기 위해 내용증명을 발송해 계약해지 및 납입금 3500만 원 전액에 대한 반환을 요청했습니다.

무자격자 내지 부적격자를 가입시킨 뒤 이들이 계약을 철회한다는 의사를 표하거나 지역주택조합 환불을 요청해도 응하지 않고, 정작 책임은 지지 않는 경우도 많지만 다행히 조합 측은 명경이 제안한 협의에 응하겠다는 답변을 보내왔고, 결론적으로 의뢰인은 소송없이 계약해지와 더불어 납입금 전액을 환불받을 수 있었습니다.

이번 사건의 경우 의뢰인이 문제가 발생했음을 인지한 즉시 빠르게 변호사의 조력을 받았기에 빠른 시일내에 환불을 받을 수 있었습니다. 하지만 많은 분들이 지역주택조합 조합원 자격 문제를 인지한 후에도 어떻게 하는 것이 더 나은지 판단을 내리지 못해 시간만 보내다가 피해가 발생한 이후에야 부랴부랴 해결방안을 찾아 피해가 커지고 있는데요.

​강서구 지역주택조합 환불 사례처럼 일부 업무대행사들이 조합원을 모집한 건마다 인센티브를 지급받기 때문에 무책임하게 조합원가입을 종용하고 있습니다. 지역주택조합 조합원 자격 요건에 대해 정확히 설명을 하지 않는다던가 추후에 보완하면 된다는 식으로 설명해 자격심사를 통과하지 못하고 조합으로부터 일방적으로 계약해지를 당하는 가입자들이 늘고 있는 만큼 계약 체결 시 주의하셔야겠습니다.

하지만 이미 조합 아파트 조합원 자격이 없는 상태로 가입했다거나, 조합에서 제명통보를 받았다면 납입금을 반환받을 것인지, 자격소명을 통해 자격을 회복해 아파트를 분양받을 것인지를 정해 그에 맞는 대응을 하셔야 하는데요. 

이미 분담금을 지출한 상황에서 시간을 지체할 수록 온전히 돌려받기 힘들 수 있기 때문에 법률전문가를 통해 계약서 조항을 꼼꼼히 살피며 관련 법을 근거로 당사자들의 책임소재를 분명히 해 유리한 결과를 얻을 수 있도록 빠르게 대처하시길 권해드립니다.