지주택 조합원 자격상실, 세대주 자격 유지하지 못했다면

내 집 마련을 꿈꾸는 이들의 시선이 조합원아파트 사업으로 쏠리고 있죠. 많은 위험부담이 따른다는 것은 알지만 주택난 속에 보금자리를 마련할 수 있다는 희망 때문에 본인이 지역주택조합 사업에 참여할 수 있을지 알아보시는 분들도 많을 것입니다.

조합원으로 가입하기 위해서 가장 중요한 것은 조합원 자격 을 갖추는 것입니다. 즉, 무주택 내지 85제곱미터 이하 소형주택 1채만을 소유한 세대주 자격 과 더불어 거주요건을 만족해야 하는데요. 문제는 많은 분들이 이를 제대로 알지 못해 지주택 조합원 자격상실로 인해 피해를 보고 계신다는 것입니다.

지역주택조합 자격조건을 알아보자

일단 먼저 조합원이 될 수 있는 자격조건에 대해서 알아보겠습니다. 조합원 자격에 대해서는 주택법 시행령 제 21조에 규정되어 있습니다.

1. 모든 세대원을 통틀어 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택자이거나 85제곱미터 이하의 소형주택을 1채만 소유할 것(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)
2. 주택입주일까지 세대주일 것
3. 설립인가 신청일까지 해당지역에 6개월 (투기과열지구라면 1년) 이상 거주할 것

중요한 점은 반드시 해당 조합주택의 입주일까지 유지하셔야 합니다. 많은 분들이 무주택 세대주 자격 조건을 유지하지 못해서 지주택 조합원 자격상실을 겪게 되시는데요.

 

실제로 해당 사업의 불확실성이 크고 사업이 시작되고 실제로 완료되기까지 소요되는 시간이 얼마나 길지 예상할 수 없기 때문에 중간에 조합원 자격을 상실하는 조합원들의 문의가 저희 법인에도 계속되고 있는데요. 조합원으로 가입해 분담금, 중도금, 잔금 등의 납입의무를 성실히 이행했으나 지역주택조합원 자격 이 박탈되고, 그 동안 납입한 금액과 더불어 내집 마련의 꿈까지 날아갈 위기에 처하신 분들이 해결방법을 찾아 도움을 청하고 있는 것이죠.

​일단, 지주택 조합원 자격상실이 되었거나 조합원에서 제명 되셨다면 가장 먼저 납입금을 반환받을 것인지 또는 조합원 자격을 회복해 아파트를 분양받을 것인지 선택해야 합니다. 선택에 따라 적절히 대응방법을 바꿔주어야 하기 때문입니다.

만일, 무주택 세대주 자격을 유지하지 못해 납입한 금액을 돌려받고자 한다면 납입금을 언제, 얼마나 돌려받을 수 있는 지를 중점으로 대응방법을 찾습니다. 일반적으로 많은 조합들은 납입금 반환 시기를 이사회 등을 통해 변경해야 한다고 미루거나, 혹은 업무대행비를 선입금한채 사업을 진행하는 조합인 경우 납입금에서 공제한 뒤 반환하겠다고 하기 때문입니다.

그래서 가입계약 체결시 계약서와 조합규약에 조합원의 자격이 어떻게 구성되어 있는지, 분담금은 어떤 경우에 돌려받을 수 있게 되어 있는 지 등의 방법이 잘 기재되어 있는지 자세하게 살피셔야 합니다.

가입 당시 조합 측에서 약속한 계약 내용이나, 규약의 유효성, 가입당시 들었던 토지매수상황, 조합원가입률, 사업 진행 상황 등을 통해 사실과 다르게 허위/과장된 부분이 있다면 계약을 취소하고 납입금을 반환받을 수 있는 근거들을 찾아봐야 합니다.

다음으로 조합에서 탈퇴하지 않고 아파트 분양을 받고 싶으시다면 조합원 자격을 다시 찾을 수 있는 방법을 찾으셔야 하는데요. 조합에서는 착오 또는 실수로 세대주를 상실했을 때 일시적인 경우라도 예외없이 자격 상실로 보아 조합원 제명을 하는 경우가 있습니다.

대법원에서 세대주가 아닌 세대원이 지주택 조합의 조합원이 될 수 없다는 주택법령의 규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 해당한다고 본 판례가 있기 때문에 수분양자 지위확인 청구를 통해 조합원 지위 회복을 꾀해 볼 수 있습니다.

다만, 사업의 진행을 검토해 이행청구의 소를 통해 권리구제가 가능하다면 소유권이전등기청구 등의 소를 통해 볼 수도 있습니다. 실수로 세대원이 되었거나 일시적으로 2주택이 되어 지주택 조합원 자격상실이 된 경우에는 예외규정을 두어 구제해주기도 하기 때문인데요.

주택법 시행령 제21조(조합원의 자격) ② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

이 때 위 사유에 해당한다고 하여 모든 경우에 구제해 주는 것이 아닌 위의 사유로 일시적으로 세대주를 상실한 경우여야 하고, 시군구청장이 자체적인 기준으로 판단하여 인정해준 경우에 한하여 조합원 자격상실 취소 통보가 가능합니다. 이 경우 일시적으로 상실한 경우라는 점을 입증해야 하기 때문에 최대한 자료를 모으는 것이 중요합니다.

지주택 조합원 자격상실이 발생할 수 있는 상황은 여러가지이며 한 번 자격이 상실되면 계약금 및 추가분납금 등을 환불받기 어렵기 때문에 금전적인 손해가 큽니다.

따라서 지역주택조합 가입 시에는 신중하셔야 합니다. 하지만 위와 같이 무주택 세대주 자격을 유지하지 못하는 상황이 발생했다면 법률전문가를 찾아 납입금을 반환받으실 수 있는지 혹은 자격조건을 회복할 가능성은 없는 지에 대해 상담해보시길 바랍니다.

법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로, 지역주택조합 사건을 다수 해결한 전담 변호사가 직접 일대일 맞춤 상담을 통해 의뢰인의 권리를 구제할 수 있도록 물심양면으로 돕고 있으니 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.