지역주택조합 절차 대로 사업이 진행되지 않을 땐?

최근 방송이나 언론 매체 등에서 지역주택조합 사업의 문제점이나 피해 사례들에 대해 집중 조명하고 있습니다. 조합원들을 보호하는 법적, 제도적 장치가 허술하여 계약자들의 피해 소식이 계속해서 들려오고 있는데요. 

그래서 오늘은 지역주택조합 가입계약을 고민하거나 고려 중인 분들, 또는 이미 가입한 조합원, 지역주택조합 탈퇴와 계약금 반환을 희망하는 분 등 여러 분들을 위하여 지역주택조합 사업 절차에 대해 설명해드릴까 합니다. 

혹시 조합 가입계약을 체결할 당시에 임의단체(추진위원회)로부터 들었던 설명과 현재 사업의 진행이 다른 점이 있다거나 어느 부분에서 사업이 지연되고 있는지, 또는 그 이유는 무엇인지를 지역주택조합 절차 를 확인한 다음 파악해보시기 바랍니다. 물론 티스토리를 통해 알려드리는 이야기는 보편적인 내용으로, 더욱 자세한 내용은 변호사와의 상담을 통해 알아보는 것이 더욱 정확합니다. 

 

 

지역주택조합 절차는 다음과 같습니다. 

사업부지(토지) 물색 > 주택조합설립추진위원회(가칭) > 조합원 모집 신고 및 공고 > 조합원 모집 > 창립총회 > 조합설립인가 > 추가조합원 모집 > 등록사업자와 협약 체결 > 사업계획승인 > 등록사업자와 공사 계약 > 착공신고 > 사용검사 및 입주 > 청산 및 주택조합 해산 

(국토교통부 '지역주택조합 설명자료(2016)')

 

 

법률상 정상적으로 지역주택조합 사업을 진행하려면 위와 같은 순서대로 진행하는 것이 맞습니다. 그러니까 조합 결성 이전 민법상 비법인사단인 추진위원회를 구성하고 조합원 모집 신고 후 조합원을 공개 모집해 조합을 설립, 이후 등록사업자 선정, 시공 등으로 진행되는 것이 정상적인 지역주택조합 사업 절차라는 이야기죠. 

그런데 통상 진행되고 있는 사업들을 살펴보면 위와 같은 순서대로 진행되는 경우는 드뭅니다. 진행 순서가 뒤바뀌었다고 해서 법률적으로 크게 문제될 부분은 없지만, 이러한 과정에서 발생할 수 있는 피해를 오롯이 조합원분들이 떠안게 되는 구조이기에 문제가 될 여지도 있습니다. 

 

 

지역주택조합 사업의 첫걸음은 '조합 설립'입니다. 조합설립 인가를 받으려면 필수 요건이 있는데요. 주택건설 대지의 80% 이상의 토지사용승낙서가 있어야 합니다. 또한 조합원의 수는 주택건설 예정 세대수의 50% 이상, 최소 20인 이상으로 구성돼야 합니다. 이러한 기본적인 조건이 갖춰져야 조합설립인가를 받을 수 있습니다. 

그래서 추진위원회나 업무대행사가 조합원 모집 시 "동과 호수를 지정해주겠다", "추가분담금이 없을 것이다", "분양가격이 확정적이다"라는 등의 멘트를 하며 조합원 가입을 이끌어내려고 하는 건데요. 이때 바로 계약서에 서명날인을 하기보다 여러 가지 사항들을 따져보고 해당 조합 사업의 위험성은 없는지 관할청에 문의한 다음 계약을 진행해도 늦지 않습니다.

추진위원회는 조합원을 모집하기 전 관할 시장이나 군수, 구청장에게 신고한 뒤 공개모집을 해야 합니다. 조합원 발기인 명단 등 조합원 모집 주체에 관한 자료와 주택건설예정지의 지번, 지목, 등기 명의자 및 도시 및 군관리계획상의 용도 서류, 주택 건설 및 공급계획 등이 포함된 사업의 개요와 토지 확보 현황 및 계획, 이를 증명할 수 있는 토지사용승낙서 등의 자료, 조합 자금 관리의 주체 및 계획, 조합 가입 신청서 및 계약서 서식, 업무대행사를 선정했다면 업무대행계약서까지 모두 제출해야 합니다. 

그러므로 조합 가입을 고려 중이시라면 이러한 모집 신고가 제대로 이행됐는지, 시청이나 구청, 또는 군청에 문의해보시기 바랍니다. 

 

 

지역주택조합 절차 설명 이전에 조합원 자격 요건에 대해서도 이야기해볼까 합니다. 주택조합원은 아무나 될 수 있는 것이 아닙니다. 자격 요건을 갖추어야만 가입계약의 기회가 주어지는데요. 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 85제곱미터 이하의 소형주택 1채 소유한 세대주이어야만 지역주택조합 계약을 체결할 수 있습니다. 

서울시, 인천시, 경기도 / 대전시, 충남, 세종시 / 충북 / 광주시, 전남 / 전북 / 대구시 및 경북 / 부산시, 울산시, 경남 / 강원도 / 제주도 

 

 

창립총회에서는 조합원들이 모여 사업의 전반적인 내용에 대해 의논하고 결정해야 합니다. 총회에서 의결을 요하는 사항들이 있는데, 조합규약을 변경한다거나 자금의 처입 및 그 방법과 이율 상환 방법, 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담할 계약 체결, 시공사를 선정/변경하고 공사계약 체결, 조합 임원의 선임 및 해임, 사업비의 조합원별 분담 내역, 조합 해산의 결의 및 해산 시 회계 보고 등을 의논해 결정해야 합니다. 

이러한 총회를 거쳐 조합설립인가를 신청하는 건데요. 설립인가 신청은 시청이나 구청, 군청 등 관할 지자체에 구비 서류를 준비해 진행해야 합니다. 이때 필요한 서류는 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부, 주택조합건설예정 세대수와 건설예정지의 지번과 지목, 등기 명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변 현황 등을 기재한 사업계획서 등입니다. 주택건설대지의 80% 이상의 토지사용승낙서, 조합원 자격이 있는 자임을 확인할 서류도 필요합니다. 

 

 

위와 같은 방법으로 신청해 설립인가를 받았다면 추가 조합원을 모집합니다. 이를 2차조합원이라고도 하는데요. 2차 조합원은 설립인가 후 추가모집승인을 받아 조합에 가입한 조합원이고, 1차조합원은 설립인가 당시 조합원 또는 이 지위를 승계한 사람들을 지칭하는 용어입니다. 

2차 조합원을 모집하면서 시공사를 선정해 등록사업자와 협약을 체결해야 합니다. 등록사업자의 주택건설공사 시공 기준은 자본금 5억원(개인은 자산평가액 10억원) 이상, 건축분야 및 토목분야 기술자 3명 이상(건설기술관리법 시행령 별표 1의 규정에 의한 자, 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야 기술자 각 1명이 포함돼야 함), 최근 5년 간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상 등입니다. 

이어 조합 업무를 대행하는 대행사는 공동사업주체인 시공자, 주택건설등록사업자, 정비사업 전문 관리업자 등으로 한정합니다. 

 

 

사업 부지 내 95% 이상의 토지소유권을 확보했다면 사업계획승인을 받을 수 있습니다. 나머지 5%는 매도청구를 통해 확보가 가능하기 때문이죠. 이때 시행자도 확정해야 하고, 등록사업자와 공사 본 계약을 체결해야 합니다. 공사에 착수하면서 동시에 잔여세대를 분양합니다. 

사업을 진행하는 중간, 조합설립인가 이후 조합원 자격이 상실 또는 제명됐거나 탈퇴 등에 의한 공석으로 잔여세대가 남았을 경우 이를 임의 분양하거나 일반 분양을 진행합니다. 임의분양은 잔여 세대가 30세대 미만일 경우 가능합니다. 만약 분양이 완료되지 않았거나 추가 발생된 세대의 합이 30세대 이상이면 입주자 모집 공고를 통해 일반 분양을 진행해야 합니다. 여기서 말하는 '임의분양'은 분양공고나 청약 접수 등 일반 분양 과정을 거칠 필요 없이 분양을 받을 수 있다는 의미입니다. 일반 분양은 조합원 자격을 갖추지 않아도 일반 아파트와 마찬가지로 분양받을 수 있습니다. 

 

 

- 지역주택조합 가입 전 유의할 사항은?

지금까지 지역주택조합 절차 에 대해 설명해드렸는데요. 굳이 사업이 어떻게 진행되는지 그 순서와 절차에 대해 알려드린 건 조합원들이 사업에 대해 잘 알고 있어야 혹시 입게 될지 모르는 피해를 막거나 이를 최소화할 수 있기 때문입니다. 

사견으로, 지역주택조합 사업에 관심이 있는데 급한 것이 아니라면 주택법이 개정되기 전까지 가급적 가입계약을 미루는 걸 권합니다. 더불어민주당의 박홍근 의원이 지역주택조합 관련 주택법을 강화한 개정안을 발의한 상태이기 때문이죠. 해당 개정안에는 조합원의 권리를 보호하는 내용이 있어 법의 테투리 안에 계약을 체결하고자 한다면 추이를 지켜 본 다음 결정하시길 바랍니다. 

만약 주위의 만류에도 불구하고 오롯이 본인의 판단으로 지역주택조합에 가입하고 싶다면, 계약서에 서명 날인하기 전에 확인할 사항들을 하나둘씩 체크한 다음 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 

 

 

먼저 계약서에 조합비나 업무추진비에 대한 반환 조건을 꼭 확인하시길 바랍니다. 이어 동과 호수를 지정, 분양가격의 확정은 주택건설사업계획 승인과 분양 승인을 받아야만 확정될 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

또한 토지확보율, 토지 매입 가능성 등을 체크하고, 신탁사의 자금 관리 상태, 업무대행사의 과거 이력도 확인하는 것이 좋습니다. 무엇보다도 계약 체결 전, 계약서를 들고 법률 전문가에게 부탁해 불공정한 계약 내용은 없는지 법률적 검토와 조언 등을 들어보는 것도 피해를 예방할 수 있는 하나의 방법이라는 점, 알려드립니다. 

지금까지 지역주택조합 절차에 대해 설명해드린, 법무법인 명경(서울)이었습니다.