농지법 위반 농지매매 사기 당했다면 대응방법은

부동산 투기 바람이 거세짐에 따라 최근에는 농지 역시 투기 수단으로 이용되고 있습니다. 문제는 이 같은 농지구매가 사기피해로 이어질 수 있다는 것인데요. 실제로 지난 8월에는 농업법인을 설립해 농지를 쪼개서 되팔아 백억 원대의 전매차익을 남긴 기획부동산 일당 및 관계자들이 구속되기도 했습니다.

현재 부동산 투기는 도시와 농촌을 가리지 않는 묻지마 투기판이 되어버렸는데요. 이들은 농사를 지을 생각이 없음에도 농지매매를 위해 거짓으로 농지취득자격증명을 발급받았고, 허위로 농업경영계획서를 작성해 제출하는 등 각종의 농지법 위반을 저질렀는데요. 이렇게 싼 값에 사들인 농지는 부동산에 대해 자세히 알지 못하는 일반인들에게 비싼 값에 공유지분의 형태로 판매되었습니다.

이들의 행위가 왜 농지법 위반에 해당하는 것일까요? 바로 농지는 일반 토지와 달리 '본인의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못 한다'는 경자유전의 원칙에 따라 헌법에서 보호하고 있는 토지이기 때문입니다.

우리나라는 1987년 헌법 제121조에 경자유전 원칙을 명시했고, 농지법에서 '농지를 효율적으로 이용하고 관리해 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 경쟁력 강화와 국민경제의 균형있는 발전 및 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다'고 농지의 이용원칙을 규정했는데요.

즉, 말 그대로 농사를 짓는 사람만 농지를 소유할 수 있게 하자는 것입니다.

따라서 농지의 경우 오로지 농사를 지을 용도로만 사용할 수 있기 때문에 개발 가능성이 낮은 토지이지만 현실은 농지에 택지를 개발하거나 산업단지를 세워 개발에 따른 토지보상이라든가 전매차익을 도모하는 일이 너무도 빈번하게 발생하고 있습니다.

실제로 최근 많은 임야들이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 기획부동산의 판매 대상이 임야에서 농지로 변경되고 있습니다. 기획부동산 업체들은 농지의 특성상 그 곳에는 무조건 농사를 짓는 등의 행위를 해야 함에도 제대로 제재하지 않는다는 점을 악용해 구입 시에는 영농목적으로 구매하되 실제로 실행은 하지 않고, 지분을 쪼개어 사람들에게 판매하고 있는데요.

이로 인해 농사를 짓고자 하는 이들은 농지가격이 상승해 농지를 구매 하기가 어려워지는 반면 비농업인은 농지를 소유함으로써 땅값의 차익을 누리는 악순환이 되풀이되고 있습니다.

최근 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)에도 농지 법인을 통해 공유지분의 방식으로  농지매매를 진행했으나 업체의 설명처럼 높은 값에 수용되지도 않았고, 땅 값도 오르지 않는 상황이라며 상담을 요청하신 분이 계십니다.

주변에서 개발소식이 들려오기는 했지만 담당변호사의 검토 결과 실제 상담자가 소유한 토지와는 거리도 있고, 관련이 없는 등으로 인해 세금만 계속 부담하고 있는 상황에 추후 농지법 위반으로 처벌받을 위험이 있는 상황이었는데요. 

[사진=토지이음 캡처]

토지이용계획원을 확인해보면 <개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>상 개발제한구역, <수도권정비계획법>상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 가능성이 거의 없는 곳이었는데요.

토지거래허가구역으로 지정되었다는 것은 해당 필지를 거래하기 위해서는 지자체의 허가를 받아야한다는 것으로 기획부동산 의심토지이니 주의하라는 뜻입니다. 그럼에도 전매차익을 노린 사기업체는 시세보다 몇 배는 비싼 가격에 해당 필지를 판매한 것이죠.

이와 같은 기획부동산 사기가 의심되는 농지매매 이후 가능성이 없는 개발 호재들을 기다리는 동안 업체는 이미 폐업을 하고 사라져버리는 경우가 많기 때문에 피해회복을 위해서는 반드시 빠르게 대응하셔야 합니다.

이와 유사한 피해사례가 많음에도 불구하고 그 동안은 이러한 허위 농업경영계획서를 걸러낼 마땅한 수단이 없어 대한민국의 많은 농지들이 오래전부터 투기의 수단으로 활용되어 왔고, 이에 따른 피해도 커지고 있는 상황인데요. 다행인 점은 토지투기 근절을 위한 농지법 개정안이 올해 국회 본회의를 통과했고, 농지 취득자격 심사가 강화된다는 것입니다.

개정안을 살펴보면 우선 지자체가 농지 취득 자격 심사과정에서 신청인의 농업경영계획 실현 가능성을 면밀히 판단할 수 있도록 신청인의 정보제공이 의무화 됩니다. 또한 지분 쪼개기 수법으로 한 필지에 무수한 인원이 공동소유자로 들어가는 것을 방지하기 위해 한 필지당 공동소유자를 최대 7명 이하 범위에서 지자체가 조례로 정할 수 있도록 했습니다.

하지만 여전히 농지를 구입할 시 주의해야 한다는 점에는 변화가 없습니다. 공유지분의 형태로 구매한 농지는 경계표시가 없기 때문에 농사를 짓기 어렵고, 다시 판매하기 위해서는 지분 공유자들 전원의 동의가 필요하는 등 많은 제약이 따라 결국 휴경지가 되기 쉽기 때문인데요. 그렇기 때문에 행정 관청에서 농지 처분 명령은 물론이고, 이행강제금을 부과할 수도 있다는 점을 명심하시고 농지매입을 권유받았거나 고민 중이시라면 주의깊게 살피고 꼼꼼히 검토해보셔야 합니다.

현재 전매차익을 노리고 가짜 농업법인을 만들어 지분을 쪼개는 형태로 농지매매를 권유하는 행위가 많이 발생하고 있으나 전문지식이 없는 일반인들이 이를 간파하기에는 현실적으로 어려움이 따를 수밖에 없는데요. 만일 업체를 통해 농지를 구매하셨다면 법률전문가를 통해 다각적으로 검토받아 농지법 위반 사유는 없는지, 혹시 기획부동산 사기는 아닌 지 정확히 파악한 후 빠르게 대책을 마련하는 것이 안전하겠습니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인명경서울)은 기획부동산 피해 회복을 효율적이고 신속하게 해결하기 위해 전담팀을 운영하고 있으며 부동산 전문 변호사와의 일대일 상담을 통해 개발가능성을 평가해 실제 사기 피해를 입은 것이 맞는지, 사기가 맞다면 어떤 법률 대응을 하는 것이 최선의 방법인지, 피해대금을 돌려받을 수 있는지 등에 대해 맞춤 솔루션을 알아보실 수 있습니다.

https://ccnews.lawissue.co.kr/view.php?ud=202112161343376626cf2d78c68_12

‘가짜 농부들의 농지 매입’ 기획부동산 농지거래 사기 주의

https://youtu.be/zug_LHsxhow