부동산전문변호사, 토지 수용 보상금 증액 성공사례는

서울 서초구와 연접해 '준강남'이라고 불리는 과천 공공주택지구에 대한 토지수용에 따른 보상이 본격적으로 진행된다는 소식을 들어보셨나요? 기본조사, 보상금 지급등 보상업무를 관장하고 있는 LH에서는 대토보상계획공고를 내고 최근 토지소유자에게 손실보상협의요청 문서를 송달했다고 하는데요. 약 2개월 간 토지 협의보상을 추진하고 협의보상 기간이 만료되면 수용재결 신청 등 후속 절차를 진행한다고 합니다.

그래서 오늘은 부동산변호사닷컴의 부동산전문변호사가 토지보상금에 대한 이야기를 나눠보려 하는데요. 작년 7월 1일부터 시행된 도시공원 일몰제 문제입니다. 도시 관리 계획상 공원 용지로 지정돼 있지만 장기간 공원 조성 사업에 착수하지 못한 부지를 공원용도에서 자동 해제토록 하는 제도가 시행되며 보상과 관련해 많은 토지주들의 반발이 이어지고 있는데요.

이러한 갈등은 제대로 된 보상금이 책정되지 못하며 촉발되었습니다. 20여 년간 재산권에 제한이 가해지며 자신의 정당한 권리를 행사하지 못한 분들이 보상금을 제대로 받기 위해 지자체와 분쟁을 이어가고 있는 것이죠.

일부 지자체의 경우 실효제 시행 전 '민간공원 특례사업'을 시도하며 절충안을 통해 돌파구를 찾았지만 여전히 근본적인 문제는 해결되지 않고 있습니다. 특히나 서울시 등 일부 지자체에서는 해제되는 공원을 '도시자연공원구역'으로 재지정해 문제가 되었습니다.

공원구역으로 재지정되면 해당 땅에는 이전보다 더 엄격한 개발제한이 적용되기 때문인데요. 때문에 정당한 보상을 받기 위해 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)의 부동산전문변호사를 찾는 토지주분들의 문의가 계속되고 있습니다.

저희 명경에서는 그동안 지자체를 상대로 행정소송을 진행하는 등 지주들의 권리 회복을 위해 다양하게 대응하고 있었고, 최근 좋은 소식이 있어 전해드리려고 합니다. 대전 중구에 위치한 공원 지주의 사례입니다.

명경의 부동산전문변호사를 찾아주신 의뢰인 A씨는 대전 중구에 위치한 한 공원부지를 소유한 토지주입니다. 지난 2018년 A씨의 땅은 도시공원 일몰제 시행을 앞두고 토지수용이 결정되었는데요. 그래서 대전시는 공원조성사업 부지로 편입하기로 한 땅에 대해 보상을 진행하기로 하였죠. A씨의 땅도 그 중 하나였습니다.

대전시는 수용을 위한 보상금을 제시했지만 시에서 책정한 보상금은 터무니없이 낮았습니다. A씨가 소유한 공원은 교통의 요지에 위치하고 있어 가치가 상당한 땅이었는데요. 이에 A씨를 비롯한 공원부지 토지주들은 대전시가 책정한 보상금은 보상금 산정 기준에 맞지 않는 금액이라고 생각했고 이에 협의에 응하지 않았습니다. 때문에 대전시에는 수용재결을 신청했죠.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처] ​

수용재결이란 협의불능 또는 협의가 성립되지 않은 때에 관할 토지수용위원회에 의해 보상금의 지급 또는 공탁을 조건으로 하는 수용의 효과를 완성해 주는 형성적 행정행위를 말하는데요. 사업시행자가 신청하는 수용의 절차입니다. 수용보상금에 대해 협의가 되지 않으면 수용재결을 통해 재감정이 이루어지게 되는데요.

하지만 이어진 수용재결을 통한 감정 결과도 이전과 크게 다르지 않았습니다. 이에 A씨는 토지보상금 제대로 받기 위해 함께 공원 땅을 소유하고 있는 지주들과 저희 명경에서 상담을 받은 후 이의신청과 증액소송을 진행하기로 하셨습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처] ​

명경에서 검토한 결과 A씨를 비롯한 다른 토지주들이 소유한 땅의 가치에 비해 터무니없이 낮은 보상금이 책정된 이유는 비교표준지 선정이 잘못되었기 때문이었습니다. 감정평가사들이 선정한 비교표준지는 맹지와 잡종지가 혼재되어 별로 가치가 없는 땅이었던 것이죠.

A씨 소유의 땅은 토지 효용성이 아주 큼에도 불구하고 수 십년간 재산권을 행사하지 못하면서 시민들의 편의를 제공하였기에 적정한 가격보상의 필요성이 있는데, 감정평가사들이 이를 생각하지 않았던 것입니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

결과부터 말씀드리면 명경의 부동산전문변호사는 토지보상금 증액에 성공했습니다. 사실 통상적으로는 1차 보상금을 통보받은 후 수용재결과 이의신청까지만 진행되었을 때 기존 평가금액보다 약 10% 내외에서 증액 가능성이 있는데요. A씨를 비롯한 토지주들은 명경과 함께 적극적으로 법적대응을 하였기 때문에 그보다 더 높은 가격으로 증액할 수 있었습니다.

도시공원 일몰제 시행으로 인해 지자체가 내 땅을 토지 수용 해간다며 보상가격을 통보했을 때 올바른 금액인지 알아보기 위해서는 금액 산정이 해당 토지와 인근에 있는 유사한 토지가격과 사용방법 등을 참작하여 책정된 금액인지 반드시 확인해보셔야 합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

비교대상지 선정을 위해서는 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등 다각도로 고려하고 신중하게 평가를 해야하는데요. A씨 땅의 보상금액을 책정한 감정평가사들은 전혀 다른 땅을 비교대상지로 삼았습니다. 감정평가사들이 선정한 비교표준지는 농지 인근 임야였지만 이 사건 A씨의 토지는 관광지 인근 임야이기 때문에 가치가 전혀 다를수 밖에 없었고 때문에 토지 가치가 정확히 평가되지 못했습니다.

나라에서 공원으로 지정해서 많은 제한을 받게 되어 개개인이 재산권에 과도한 피해를 받았기 때문에 금액산정 시 비슷한 상황의 땅의 거래가격이나 시세를 참작했어야 했는데, 지가형성 요인이 유사한 표준지를 선정했어야 함에도 불구하고 그러지 않았던 것이죠.

담당변호사는 이 부분을 강력하게 주장했고, 좋은 결과를 이끌어낼 수 있었습니다. 이번 사건처럼 비교대상이 되는 표준지를 잘못 선정한 것처럼 보상금액을 책정하는 과정에서 문제가 있었던 경우에는 토지보상금 제대로 받기 위해 보상금 증액청구를 할 수 있습니다.

보상금을 증액하기 위한 소송은 매우 전문적인 분야입니다. 특히 공익사업으로 인한 토지수용절차 및 재결신청이나 이의신청의 경우 어떤 변호사를 만나느냐에 따라 그 결과가 천차만별로 달라지는 대표적인 소송 중 하나인데요. 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)에서는 현재 부동산전문변호사를 필두로 도시공원 일몰제 전담팀을 운영하며 재산권이 침해당한 토지주분들이 합당한 보상을 받을 수 있도록 최선을 다하고 있습니다.

수용재결, 이의신청, 행정소송 등 일련의 과정을 통해 보상금을 높일 수 있지만 상황마다 기준이나 절차, 법리적인 해석이 필요한 부분이기 때문에 정확한 판단을 위해서는 토지보상금 제대로 받기 위해서는 관련해 많은 경험이 있는 법률 전문가의 섬세한 조력을 받아보시는 것을 권해드립니다.

https://youtu.be/5DgBTAuWwXs