도시공원 일몰제 토지보상금 증액 필요하다면

우리가 주변에서 흔하게 볼 수 있는 도시의 공원들은 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률'에 다라 쾌적한 도시환경의 조성을 위해 지정된 공원이자 녹지 공간인데요. 문제는 도·시군계획시설을 조성하기 위한 부지에는 개발행위가 원천적으로 금지되고, 종래의 용도로 사용할 수 없게 되기 때문에 토지주들에게 많은 재산권이 제한되게 됩니다.

화가 난 토지주들은 헌법소원을 제기했고, 헌법재판소에서는 1999년 사유지를 도·시군계획시설로 10년 이상 방치하는 것은 과도한 사유재산권의 제한이라는 헌법불합치 결정을 내렸는데요.

이에 작년 7월 1일부터 도시공원 일몰제 제도가 시행되었고 장기간 재산권에 제한을 받았던 토지주들은 토지보상금 증액을 위해 싸우고 있는데요. 오늘은 이와 관련한 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울) 성공사례를 하나 소개해드리려고 합니다.

장기미집행도시계획시설일몰제가 시행되고 1년이 훌쩍 지난 지금 지자체들은 대상이 되는 사유지에 대해 단계적으로 부지를 매수해 보상을 하고 있는데요. 실제로 토지 수용 보상을 위한 실시 계획 인가가 계속해서 나오고 있는 상황입니다. 하지만 지자체가 제시한 금액이 예산부족을 이유로 주변 시세 등을 고려하지 않고 현저히 낮게 책정되고 있어 토지주들의 격렬한 저항에 부딪히고 있는데요.

심지어 일부 지자체에서는 도시공원 일몰제로 공원부지에서 해제되는 곳을 다시 공원으로 묶는 구역으로 지정하는 움직임을 보여 해당 지정의 취소를 요구하는 소송의 움직임도 활발합니다. 그야말로 사유재산권 회복을 원하는 토지주들과 지자체 간의 갈등이 격렬한 상황이죠.

먼저 실시 계획인가로 공원 조성 사업이 시작된 상황이라면 가장 먼저 감정평가를 통해 보상금을 산정하는 과정을 겪게 될텐데요. 문제는 이 과정에서 산정된 금액이 오랜 기간 사유재산권을 침해받았던 토지주들에게 합당한 보상금이 되지 못하는 경우가 많습니다. 만약 합당하지 않은 보상 금액을 제시받은 토지주라면 토지보상금 증액을 위해 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

이런 경우라면 토지주가 수용재결과 이의신청의 단계를 통해 다시 감정평가를 요청해서 보상금의 증액을 시도해볼 수 있습니다. 만약 이 과정을 거쳤음에도 금액이 만족스럽게 책정되지 않았다면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상금 증액 소송을 통해 보상금의 산정이 제대로 된 것이 맞는지 법원의 진단을 받아볼 수 있습니다.

​다만 이 과정에서 주의해야 할 점이 있습니다. 만약 다시 감정평가를 받기 위한 절차에 돌입한 경우 그에 따른 신청기간이 있어 반드시 해당 기간을 준수해야만 합니다. 예를 들어 처음 제시받은 감정가에 대해 수용재결을 신청하고 수용재결서를 받은 경우 이 결과에 불복하길 원한다면 60일 이내에 이의신청을 해야 합니다. 만일 이의신청을 통해서도 만족하지 못한 결과를 얻었다면 30일 이내에 소송을 제기해야 하죠.

이때 소송으로 들어가게 되면, 토지주들의 땅은 도시계획시설인 공원 부지로 지정되어 공법상의 제한을 받고 있는 상태이기 때문에 이 수용대상 토지의 보상액을 어떻게 산정해야 하는지가 주요한 쟁점이 됩니다.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울) 도시공원 일몰제 전담팀에서 토지보상금 증액에 성공한 사례를 예로 들어 설명해보겠습니다. 서초구에 위치한 말죽거리 근린공원 지주들로 구성된 비상대책위원회는 일몰제가 시행되기 이전부터 보상절차에 대비해 저희 명경과 함께 진행을 하셨는데요.

​보통 첫 보상금의 경우 시에서는 공시지가 3배 정도의 금액을 준비하는데 말죽거리 근린공원 비대위의 경구 담당팀과 함께 적극적으로 대응한 결과 공시지가 10배 가까운 금액을 제시받았습니다. 이런 엄청난 성과가 어떻게 가능했을까요?

일단 토지에 대한 보상절차가 시작되면 보상계획 공고 후 감정평가사를 선정해 감정평가를 통해 산정된 금액으로 토지주와 본격적인 보상협의에 돌입하게 됩니다. 이때 감정평가 단계에서 토지주가 추천하는 감정평가사를 선정하는 과정이 다소 힘들기 때문에 토지주들의 입장을 대변해 줄 기회를 놓치게 되는 경우가 많은데요.

때문에 저희 법인에서는 말죽거리 근린공원 비대위를 대리해 토지주들의 입장을 대변해 줄 수 있는 감정평가사 추천을 이끌어내는데 성공했고 그 결과 최초 감정평가액으로 공시지가 10배 금원이라는 결과를 이루어낼 수 있었던 것입니다.

실제로 이 금액은 다른 공원과 비교해보더라도 상당히 높은 수준으로 책정된 금액인데요. 위치를 감안하더라도 강서구 내의 한 공원은 공시지가의 4배의 평가를 받았고, 노원구의 공원의 감정가와 비교해보면 말죽거리의 경우와 10배 정도 차이가 납니다.

토지보상의 절차에 돌입하게 되면 첫 감정평가액이 향후 수용 및 이의신청 과정에서 2차, 3차 보상액을 산정하는 기준이 되어버리기 때문에 첫 감정평가액이 정말 중요하다고 할 수 있는데요. 일단 기준이 되는 금액을 잘 받아둬야 추후 진행되는 절차에서 더 많은 토지보상금을 받을 수 있는 발판이 되기 때문에 저희 로펌과 함께 진행한 말죽거리의 경우 첫 스타트를 잘 끊은 것입니다.

도시공원 일몰제로 인한 토지보상도 어떻게 대응하느냐에 따라 결과가 달라지지만, 만일 이미 첫 토지수용보상 금액을 제시받고 수용재결까지 마쳤다고 하더라도 이의신청이나 소송 등 아직 토지보상금 증액을 위한 기회는 많이 남아있기 때문에 보상금을 인상할 수 있는 요인이 있는지 전문가와 잘 검토해 향후 절차에서 최대한의 추가 인상이 있을 수 있도록 노력해봐야 합니다.

실제로 말죽거리 근린공원도 다른 곳과 비교해봤을 때 첫 평가를 잘 받은 것은 사실이나 토지주들이 그동안 침해받았던 사유재산권에 합당한 금액이라고 할 수는 없기에 증액 소송이 불가피한데요.

현재 제대로 된 보상금을 책정받지 못해 고통을 받고 계신 토지주분들이라면 저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경서울)의 부동산 전문 인증 변호사와 일대일로 상담을 받아보시고 자신의 상황에 맞는 대응전략을 세워보시길 바랍니다.

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