지주택 조합원 자격 문제 부동산 전문 변호사 해결사례 찾는다면

길을 걷다보면 곳곳에 지역주택조합 홍보가 난립하는 것을 볼 수 있습니다. 불법 현수막, 전단지 등을 이용해 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 내 집 마련의 기회를 강조하며 조합가입을 홍보하는 것인데요. 많은 무주택자들이 일정 조합 가입비만 내면 누구나 들어갈 수 있다는 점에서 진입장벽도 낮고 사업이 성공하면 경쟁률이 높은 주택 청약에 기대지 않고 합리적인 가격에 신축 아파트를 가질 수 있다는 말에 혹해 조합에 가입하고는 합니다.

하지만 지주택 조합원 자격 요건을 유지하지 않으면 입주 자격이 박탈되며 부동산 전문 변호사를 찾는 분들이 많기 때문에 가입 전 각별한 주의가 필요합니다. 조합원이 사업의 주체가 되어, 중간단계에서 발생하는 비용을 줄일 수 있지만 조합원 모집과 토지매입이 원활하지 않으면 무산될 수 있으며, 조합원 자격이 까다로워 그 자격을 유지하는 것이 생각보다 쉽지 않기 때문입니다.

지역주택조합에 가입하기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 하는데요.

1) 세대주 포함 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 전용면적 85㎡ 이하의 소형주택 1채를 1명에 한정해 소유한 세대의 세대주
2) 설립인가 신청일 현재 사업 지역(주택법제2조제11호가목)에 6개월 이상 계속하여 거주해 온 사람일 것

주택법상 위 조건을 조합설립인가 신청일(투기과열지구는 1년전)부터 아파트 입주가능일까지 유지해야 합니다. 오늘은 이와 관련해 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)의 부동산 전문 변호사가 해결한 사례들을 토대로 살펴보겠습니다.

세대주 자격 상실한 A씨

A씨는 2007년 동작구의 한 지역주택조합에 가입하며 약 1억7천만원을 납입했습니다. 사업은 무사히 진행되고 있었지만 A씨는 부득이한 사정으로 세대주 자격을 잠시 잃어버리게 되었는데요. 조합에서는 이를 두고 조합원 자격유지 규정을 위반했다며 A씨에게 자격상실을 통보했습니다.

결국 A씨는 조합에서 탈퇴되었고, 그 후 해당 조합은 무사히 아파트를 완공해 일반분양자들까지 입주를 완료했습니다. 이에 A씨는 납입금은 돌려받기 위해 저희 명경에 도움을 청하셨습니다.

부동산 전문 변호사의 검토 결과 A씨의 계약서에는 신규조합원이 가입해 탈퇴한 조합원의 분담금을 완납하거나 일반분양자가 분양대금을 완납한 경우 업무추진비를 제외하고 납입한 분담금의 원금을 환불한다고 규정되어 있다는 것을 확인했습니다. 이에 명경은 A씨의 계약서의 내용을 토대로 부당이득금반환청구소송을 제기했는데요.

해당 소송의 결과 재판부는 조합에게 A씨가 공인중개사에게 지금한 금액과 업무추진비 등을 공제한 약 1억7천여만원을 반환하라는 판결을 내려주었습니다. 전액을 돌려받을 수는 없었지만 명경의 조력을 통해 상당히 많은 금액을 돌려받을 수 있었습니다.

​이와는 별개로 시작부터 단추를 잘못 꿰는 경우도 있습니다. 지주택 조합원 자격이 되지 않는데도 이른바 '임의세대' 또는 '준조합원'으로 가입한 경우인데요. 조합 가입 시 내는 '업무대행비'의 경우 탈퇴 시 공제하기 때문에 업무대행사 입장에선 최대한 많은 조합원을 모집해야 돈을 더 벌 수 있습니다.

이로 인해 조합원 수를 늘리는데 급급한 조합이나 업무대행사가 조합원 자격이 안 되는데도 조합설립인가 신청 전까지 조건을 갖춘다는 '조건부 계약'을 유도하며 허위·과장 마케팅을 하는 것입니다. 사례를 함께 살펴보겠습니다.

거주요건 안되는데 가입한 B씨

B씨는 강원도 원주시의 조합으로부터 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 홍보전화를 받고 혹해 약 2800만원을 납입하며 조합원이 되었는데요. 문제는 B씨가 충청북도 도민이었다는 것입니다. 가입 당시 자신은 강원도민이 아닌데 가입이 되냐고 물었지만 조합 측에서는 문제없다며 가입을 종용했습니다.

즉, 원주에서 추진되는 지역주택조합에 가입하기 위해서는 강원도 내에 거주하고 있어야 했음에도 조합에서는 조합원의 모집률을 늘리려 이를 알리지 않았던 것입니다. 심지어 가입체결 당시 B씨의 주민등록초본을 제출받았기에 조합에서 B씨는 지주택 조합원 자격이 없다는 것을 충분히 인지할 수 있었음에도 말이죠.

명경의 부동산 전문 변호사는 사건을 수임 후 해당 조합을 압박하기 위해 신탁사를 상대로 채권가압류를 신청함과 동시에 부당이득반환청구소송을 제기했습니다. 치열한 공방이 이어진 결과 재판부는 조합측에게 B씨의 납입금 약 2800만원의 반환 책임을 인정했고, B씨는 본인이 납입했던 금액 전액을 돌려받을 수 있게 되었습니다.

추진위원회 단계에서 조합설립인가 신청까지 시간이 소요되기 때문에 그 사이에 보유하고 있던 주택을 처분하는 등의 방식으로 자격을 만들면 된다고 설명하고 준조합원 등 비공식적인 명칭으로 가입을 시키는데요.

하지만 애초에 조합원 모집 단계에서 임의세대 분양은 불가능합니다. 임의분양의 경우 조합원에게 분양하고 남은 가구가 30가구 미만이면 이사회 의결, 총회 결의를 거쳐야 효력이 생기고 30가구 이상이면 공개분양이 원칙이기 때문이죠.

이렇게 지주택 조합원 자격을 충족하지 못하면 보상은커녕 '전액 환불'도 불가능하다고 잡아떼는 조합도 많습니다. 계약 내용에 따라 차이가 있지만 보통 계약금, 중도금 이자 등을 모두 공제하고 남은 금액만 환불해준다는 것이죠.

하지만 조합이 가입계약 체결과정에서 범한 허위광고, 고의나 과실의 위법행위, 착오 및 사기 등의 사유로 계약을 취소할 수 있고, 이러한 귀책사유를 근거로 납입금의 반환을 청구할 수 있습니다.

일단, 조합원 자격이 상실되었거나 제명되었다면 가장 먼저 어떻게 문제를 해결할 것인지 정확하게 파악하셔야 합니다. 납입금을 반환받을 것인가, 자격소명을 통해 자격을 회복해 아파트를 분양받을 것인가를 정해야 대응방법이 달리할 수 있기 때문입니다.

다만, 어떻게 소명하느냐에 따라 지주택 조합원 자격을 유지할 수도 있고, 조합규약에 따라 공제된 금액만을 환불받게 될 수도 있기 때문에 명경의 부동산 전문 변호사에게 정확한 진단을 받아보실 것을 권해드립니다.