공유지분 토지 매매 지분쪼개기 투자 시 신중해야 하는 이유는

“조금만 기다리면 그린벨트 풀립니다.”

A 씨는 몇 년 전 직장동료의 제안으로 유망하다는 수도권 땅에 토지지분매매를 했습니다. 곧 그린벨트가 풀릴 것이며 개발호재가 있다는 감언이설에 혹해 투자했지만 아무리 기다려도 개발소식을 들려오지 않고 땅 값도 크게 오르지 않았습니다. 이에 A씨가 알아보니 해당 부지는 개발 계획이 있기는커녕 아예 개발 자체가 불가능한 땅이었습니다. 문제는 또 있었습니다. A씨가 투자한 필지에만 수백 명이 공동소유로 이름을 올리고 있었던 것입니다. A씨가 토지 지분투자했던 땅은 기획부동산 업체에서 팔던 매물이었던 것입니다.

먼저 기획부동산이란, 부동산 일반적으로는 토지를 기획하여 이윤을 추구하는 사업입니다. 보통은 지인영업이나 무작위로 전화를 돌려 영업을 하는데요. 이들은 일반 주부들을 채용해 주로 지인영업을 하면서 쓸모없는 땅을 비싼 값에 아무것도 모르는 서민들에게 지분쪼개기 방식으로 떠넘기고 있습니다.

개발 호재가 있기 때문에 당장은 아니어도 언젠가 개발이 이루어지기만 하면 땅 값이 10배, 100배 뛸 것이라며 마음을 흔들어 놓습니다. 정말 업자들의 말대로 이러한 개발제한구역이 언젠가는 풀려 형질변경을 통한 개발이 가능해져 대박을 안겨줄 가능성이 높으니 공유지분매매에 뛰어들어도 되는 걸까요?

일단 이러한 토지지분매매 권유, 믿어도 되는 것인지부터 살펴보겠습니다. 사실 기획부동산의 대표적인 수법이 바로 토지지분 쪼개기로 땅을 판매하는 것입니다. 처음에는 개인이 혼자서 충분히 운용할 수 있는 2~5천 사이의 금액으로도 땅을 구매할 수 있고, 큰 이득까지 예상된다며 토지에 대한 공유지분매매를 권유하는 것이죠.

만약 공유지분으로 땅을 산다면 혼자서는 마음대로 개발을 할 수도 없고, 처분을 하고 싶어도 다른 소유자들의 동의가 필요하기 때문에 어렵습니다. 게다가 등기부상 소유자가 여러 명인 곳은 부동산에서 취급하려 하지도 않고, 그곳을 사려는 사람도 매우 적기 때문에 대대손손 물려주며 세금을 부담하게 되는 애물단지가 되기 십상입니다.

하지만 저렴한 값에 혹한 피해자들은 분할 등기를 해줄 것이라는 업체의 말을 믿고 구매하게 됩니다. 이 방법 자체가 불법인 것은 아니지만 기망행위로 부동산 이득을 편취하는 업체들의 대표적인 수법인 만큼 극도의 주의가 필요합니다. 

​간혹 분할 동의서나 가분할도 등을 보여주며 이대로 땅을 분할해줄 것이니 걱정하지 않아도 된다며 안심시키는 경우도 있는데요. 사실상 업체가 약속한 등기를 분할해 줄 가능성은 희박합니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

토지지분매매 시 개개의 매수인들 앞으로 단독으로 분할되어야만 온전한 재산권을 행사하는 것이 가능한데요. 이러한 토지분할을 위해서는 지방자치단체로부터 허가가 필요합니다. 하지만 투기우려와 난개발우려 등을 이유로 지자체가 엄격하게 심사하며 토지분할이 허가되지 않는 경우가 많습니다.

설사 다행히 공유지분매매 후 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중 소위 ‘맹지’, 즉 도로와 접할 수 없는 토지부분은 향후에 건축을 한다든지 토지를 합리적으로 이용하려 할 때 커다란 제한을 받게되기 때문에 재산적인 가치가 감소할 수밖에 없습니다.

또 다른 문제점은 바로 ‘가격 부풀리기’인데요. 부동산거래에 대해 잘 알지 못하는 소비자들은 실제 시세가 어떻게 되는 지 정확한 판단이 어렵다는 점을 악용해서 자신들이 매입한 가격에 최소 몇 배의 가격으로 매도함으로써 어마어마한 차액을 남기는 것이죠. 이 과정에서 소비자들을 현혹하기 위해 정확하지 못한 개발정보들을 바탕으로 한 허위·과장광고는 덤입니다.

가장 큰 문제는 토지지분매매 후 거래에 문제가 있을 경우 책임을 물을 만한 신용이나 능력이 없는 업체들이 많다는 것입니다. 이들은 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 ‘바지사장’을 내세우는 방법을 사용하기 때문에 실제 오너에게 책임을 묻기가 어려운 구조입니다.

결국, 업체의 사기수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능하더라도 이를 책임질 수 있는 재산이나 사람이 없어 피해자들은 제대로 된 구제를 받기 힘들어지는 것이죠.

​실제로 우리 법원은 어느 정도의 과대상술은 허용될 수 밖에 없다고 보고 있기 때문에 적당한 상술을 통해 매수한 가격의 몇 배로 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 어렵습니다.

​상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결)

설사 사소한 허위·과장광고가 있었다고 하더라도 이는 불공정거래행위로서 행정처분의 대상이 될 뿐 손해배상청구나 계약해제 등 민사적인 구제나 형사적으로 사기죄를 주장하기는 쉽지 않은데요.

하지만 최근 기획부동산 업체들의 지분쪼개기 수법에 대해 사기행위가 인정되는 판례가 나오기 시작하며 피해자들이 줄지어 소송을 제기하고 있습니다. 현재 부동산 전문 로펌인 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)에도 문의가 계속되며 다수의 사건을 수임해 해결을 위해 노력하고 있는데요.

민·형사상의 구제를 받기 위해 필요한 것은 ‘유망하다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’는 것과 같이 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우 보다는 ‘철도역사가 생긴다’, ‘도로가 뚫린다’와 같은 구체적인 사실에 관해 허위·과장되었음을 입증하는 부분입니다. 따라서 향후 법적인 구제를 염두에 두고 계신다면 업체 측의 위와 같은 과장 내용 등을 녹음하시는 등 준비가 필요합니다.

하지만 토지지분매매 등의 부동산 사기가 위험한 이유 중 하나가 피해자들이 본인이 피해자라는 것을 인지하기 어렵다는 것인데요. 개발될 것을 굳게 믿고 구매를 하시는데다 땅이라는 특성상 보통 장기간 묵혀둔다는 생각이 일반적이어 해결할 수 있는 골든타임을 놓치기 십상이라는 것입니다.

따라서 이러한 공유지분매매 등의 사기피해를 방지하려면 신빙성이 떨어지는 부동산 상품에는 관심을 두지 않는 것이 좋고, 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 자제하면서 공인된 인근 부동산 중개업자, 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산사기전담팀을 운영하며 변호사가 직접 진행하는 맞춤상담을 통해 해당 지번이 개발이 가능한 곳인지 조사를 통해 객관적으로 판단해드리고 있으며, 앞으로의 대응방법이나 해결방법에 대한 상담 역시 진행하고 있으니 지분쪼개기 사기로 인해 어려움에 처해 계신 분들께서는 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.