불법건축물, 무허가건물 철거소송 필요한 상황이라면

A는 지방에 땅을 소유하고 있는 지주입니다. 최근 부모님으로부터 물려받은 그 토지에 B의 불법인 건축물이 설치되어 있음을 알게 되었습니다. A는 등기부에 의해 자신이 토지소유자라는 사실과, 측량결과에 의해 B의 건물이 자신의 땅을 침범 및 토지 무단점유 하고 있다는 사실을 입증했는데요. 허나 B는 오랜 시간동안 해당 공작물을 점유해왔다며 점유취득시효를 주장하고 있습니다. A는 B에게 불법건축물 철거소송을 제기할 수 있을까요?

만약 내 땅에 다른 사람 명의의 건축물이 설치되어 있다면, 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

일반적으로 이런 경우, 토지반환을 요구할 수 있는데요. 그러나 이는 토지에만 국한된 것이기 때문에 온전히 자신의 모든 재산권을 되찾기 위해서는 건물주를 상대로 토지인도 청구소송과 함께 무허가건물 철거소송을 함께 진행하는 것이 좋습니다.

무허가건축물이란 건축법상의 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 무단으로 지은 불법건축물을 뜻합니다. 존재 자체가 위법한 사항이기 때문에, 이에 대해서는 3개월간의 자진철거 기간을 가진 뒤 철거가 완료될 때까지 과태료, 이행강제금 부과, 행정대집행을 통한 건물 철거소송 등의 행정제재가 가해지곤 하죠.

부동산 재테크가 유행함에 따라 경매 등으로 땅을 싸게 구매하고자 하는 사람들이 많았는데 그 토지 위에 미등기, 무허가 등 불법적인 건축물이 지어져 있다면 참 복잡한 상황일 것입니다. 일반적으로 해당 건축물의 소유자와 합의를 통해 문제를 해결하는 것이 최고의 방법이지만, 부동산의 경우 큰 재산적 가치를 다루기에 양측 모두 손해를 보지 않으려고 양보하지 않는 일이 비일비재합니다.

그러나 상대방이 이미 오랜 기간 해당 건물을 점유하고 사용·수익해 왔다면 쉽게 물러나지 않으려 점유취득시효를 주장할 수 있습니다. 이는 민법상 점유자의 재산권을 보호해주는 제도로써, 20년간 소유의 의사로 평온 공연하게 해당 토지를 점유해 왔다면 소유권을 이전을 청구할 수 있는 권리를 보장하는 것 입니다.

문제는 20년을 점유했다고 하더라도 점유취득시효의 요건을 완성하는 것은 여전히 어렵다는 것입니다. 실제로도 요건 충족이 까다롭기 때문에 현실적으로 인정받는 경우는 생각보다 많지 않습니다. 점유자의 점유가 내 것이라고 믿고 점유해 왔으며 온전한 소유의 의사가 있는 '자주점유'인지, 아니면 소유의 의사없이 혹은 남의 땅임을 알면서도 악의를 가지고 점유하고 있는 '타주점유'인지 여부를 따져보아야 하기 때문인데요.

점유취득시효에 있어 '자주점유'는 아주 중요한 요건으로, 자주점유의 여부는 민법 제1997조 제1항에 따라 점유자가 적극적으로 자주점유임을 입증해야 하는 것이 아니라 등기부상 토지 소유자가 점유자의 점유가 타주점유라는 것을 증명해야 합니다.

반대로, 악의의 무단점유일 경우 자주점유의 추정은 깨지게 됩니다. 이에 따라 20년 이상 점유기간을 가졌다고 하더라도 시효 취득 완성을 인정받을 수 없으며, 이 밖에도 원소유자가 불분명할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못합니다.

간혹 토지 소유자와 건물 소유자간 합의하는 과정에서 뜻대로 이루어지지 않자 감정적으로 대응하는 일이 발생하기도 하는데요. 이때 땅소유주는 ‘당장 나가라며’ 무작정 건물을 손괴하려고 하거나 건물을 이용하지 못하게 하는 경우가 있습니다.

하지만 이는 문제를 해결하는데 아무런 도움이 되지 않으며 역으로 주거침입죄 등의 형사처벌을 받을 수 있기에 주의 하시는 것이 좋습니다.

화가 나지만 분쟁 해결을 위한 아무런 방도가 없을 때 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 고려할 수 있는 것이 바로 불법건축물 철거소송 인데요. 쉽게 말하면 내 땅 위에 있는 무허가건물 철거를 법원에 요청하는 것입니다.

그런데 제 아무리 토지를 무단점유하고 있는 불법건축물이라 하더라도 건물의 철거는 내가 원한다고 아무 때나 임의로 제기할 수 있는 것도 아니고, 소송을 제기할 경우 누구에게 청구해야 하는지도 애매할 수 있습니다.

사실 불법건축물 철거라고 해도 건물의 소유권을 상실시키는 처분행위이므로 임의로 철거할 수 없고, 이러한 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 자를 상대로 건물철거소송을 제기해야하는 것입니다.

이 때 처분행위를 할 수 있는 권한을 가진 사람이란 보통은 건물의 소유자가 되는데요. 건물을 신축할 경우 건물의 소유권은 건물을 신축한 사람에게 있죠. 그러나 건물의 소유자가 그 건물을 매도할 경우 매수인은 등기를 갖추어야만 소유권을 취득할 수 있습니다. (민법제187조 단서)

즉, 건물철거소송을 제기하게 될 경우, 건물 철거를 구하는 원고는 등기사항증명서 등으로 해당 토지의 소유자임을 주장·증명하여야 하고, 건물의 철거처분권은 지상 건물 소유자에게 있다는 점에서 해당 건물의 소유자를 피고로 삼아야 한다는 것입니다.

여기서 문제되는 것이 위에서 언급한 불법건축물 혹은 미등기 건물인데요. 대법원은 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시 취득자로부터 양도받아 점유 중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결)는 입장입니다.

이때, 건물소유자가 아닌 자가 건물을 점유하고 있다면 토지주는 그 점유자를 내보내지 않는 이상 불법건축물 철거를 집행할 수 없기에, 점유자에 대한 퇴거청구를 함께 진행해야만 합니다.

이 같은 사항을 모두 확인했다면 부동산처분금지가처분 신청을 해두는 것도 중요합니다. 보전처분을 해두지 않는 경우 소송 중 건물의 점유자나 소유자가 바뀔 위험성도 있기 때문입니다. 만약 처분금지가처분을 무시하고 소유자가 건물을 다른 사람에게 넘겼을 경우, 이전 소유자에 대한 승소판결로 바뀐 소유자에게도 강제집행 할 수 있음을 알고 계셔야겠습니다.

​이렇듯 무허가건물철거소송을 두고 '내 땅에 들어온 건물이니 내 마음대로 철거하는 것이 왜 문제가 되나?'라고 생각하시는 분들이 많이 계신데요. 하지만 상대측에 대항권이 있다거나 여러 가지 권리관계가 복잡하게 얽혀있다면 법리적인 해석에 따라 여러 문제를 동반할 수 있기 때문에 반드시 전문 변호사와 함께 신중히 진행하시는 것이 좋습니다.

불법건축물 철거소송 승소를 위해서는 소유건이 침해된 부분이 상당히 크고, 철거를 통해 얻을 수 있는 이익이 명확해야 한다는 점을 논리적으로 주장해야만 합니다. 저희 법무법인 명경 서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회를 통해 부동산 전문 인증을 받은 부동산 전문변호사가 상시 대기하며 1:1 맞춤상담을 진행중에 있습니다.

오랜 노하우와 승률로 의뢰인들의 소중한 재산권을 지켜드리고 있으니, 현재 위와 같은 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 제대로된 솔루션을 받아 보시기 바랍니다.