농지거래, 농지투자 했는데 기획부동산 허위광고 였다면

시세차익을 노리고 세종 시내 토지를 사들여 허위로 농지취득자격증명을 발급받은 농업회사법인 운영자와 대표에게 징역형의 집행유예가 선고됐다고 합니다. 어떻게 된 일일까요?

부동산 임대·컨설팅업을 운영하던 A씨 등은 실제로는 농업경영에 이용할 계획이 없음에도 불구하고 농지투자를 위해 농업법인 명의로 농지거래 후 허위광고를 통해 팔기로 마음먹고 2017년 7월 말 농산물의 생산·판매 등을 목적으로 하는 농업회사법인을 설립했는데요.

이후 A씨는 B씨, 법인 직원 등과 함께 2017년 8월 세종 시내 밭 510㎡를 매입해 채소류를 재배하겠다는 내용의 허위 농업경영계획서가 첨부된 농지취득 자격증명신청서를 제출, 자격증명을 발급받는 등 2018년 3월 중순까지 같은 수법으로 23필지 8천500㎡ 농지에 대해 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받았던 것입니다.

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013500686?sid=101

"시세차익 노려" 가짜 농지자격증명 발급 세종시 농업법인 집유

보통 농지는 일반 토지와 다르게 '본인의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다'라는 경자유전의 원칙에 따라 헌법에서 보호하는 토지입니다. 때문에 농사지을 용도로만 사용이 가능하고 이를 어기면 지자체에서 제재가 가해지는데요.

그렇기 때문에 농지는 개발 가능성 자체가 굉장히 낮은 토지입니다. 하지만 아직까지도 이러한 허위 농업법인과 농업경영계획서를 걸러낼 마땅한 수단이 없어 오래전 부터 농지에 대한 투기가 이어져 왔고, 이에 따른 피해도 큰 상황이죠. 농지거래에 대한 전문 지식이 없는 일반인들이 허위광고 사실을 미리 파악하고 농지투자를 하기에는 현실적으로 어려움이 따르는데요.

가짜 농업법인도 문제가 되겠지만, 우리는 기획/부동산에 주목할 필요가 있습니다. 이들은 해당 지역이 아닌 전국적으로 텔레마케팅, 지인 관계를 이용해 부동산 투자를 유도하는데요. 주로 ‘묻어두면 좋은 땅이며 수익성이 보장된다’는 말로 매수를 권유하는데, 개발 가능성이 없는 임야나 맹지, 농지를 대상으로 하지만 진짜 국책인것 마냥 허위로 자료를 만들어 제시하기에 부동산 지식이 전무한 일반인들은 속을 수밖에 없습니다.

심지어 이렇게 허위광고로 상대방을 기망하며 투자를 유도하는 업체들은 ○○ 투자회사, ○○ 농업법인 등과 같이 전문적인 부동산 업체처럼 운영하고 있습니다. 때문에 농지거래에 대한 전문 지식이 없는 일반인들이 이러한 사실을 미리 파악하고 농지투자를 하기에는 현실적으로 어려움이 따를 수밖에 없습니다.

특히 업체는 상대적으로 투자장벽을 낮추기 위해 ‘지분’으로 판매하다 보니 투자를 망설이던 사람들도 적은 돈으로도 큰 수익을 낼 수 있다는 말에 혹하게 됩니다. 계약이 늦어질 경우 다른 사람이 살 수 있다고 하며 투자심리를 자극하니 알아보지 않고 계약을 체결해 피해가 더 커지고 있는데요. 전문가들조차도 기획부동산 사기에 넘어가는 일이 발생하는만큼 일반인들은 속수무책으로 땅 투자의 탈을 쓴 부동산 투자사기에 당하고 있습니다.

실제로 저희 법무법인 명경(서울)로 상담 문의를 하신 분들 중에서도 농업 법인이라 하여 논이나 밭을 매입하였지만 실제로는 개발제한구역, 과밀억제권역뿐 아니라 경기도에서 시행하고 있는 토지거래허가구역으로 지정되어 있는 곳이어서 경제적인 피해를 입은 분들이 많았습니다.

거래시 허가를 받아야 하는 지역에 해당되었다는 것은 그만큼 기/획/ 부동산의 목적물이 될 가능성이 높다는 것을 시사한다고 할 수 있습니다. 따라서 '법인'이라는 이름을 하고 있다고 해도 그것은 이름뿐이고, 실제로 그들이 하는 업무는 허위광고로 기망행위를 통한 이윤 창출일 수 있다는 점을 유의해야 하는데요.

그나마 다행인 점은 토지 투기 근절을 위한 농지법 개정안이 올해 국회 본회의를 통과했다는 점입니다. 이에 따라 농지 취득자격 심사가 강화될 예정인데요. 투기 뿐만 아니라 이와 관련한 기획부동산 피해자들도 줄어들 수 있을 것으로 기대됩니다.

무엇이 달라졌을까요?

먼저 지자체의 농지 취득 자격 심사과정에서 농업법인 신청인의 농업경영계획 실현 가능성을 면밀히 판단할 수 있도록 신청인의 정보제공이 의무화 됩니다. 또한 지분 쪼개기 수법으로 한 필지에 무수한 인원이 공동소유자로 들어가는 것을 방지하기 위해 한 필지당 공동소유자를 최대 7명 이하 범위에서 지자체가 조례로 정할 수 있도록 했습니다.

만약 공유지분 형태로 농지거래를 했다면 경계 표시가 없어 농사를 짓기 어려운데요. 이에 다시 팔기를 원한다면 다른 지분 공유자 모두가 동의해야 하는 등의 제약이 있습니다. 결국 이도 저도 못하게 되어 휴경지가 되는 경우가 허다합니다.

만약 그렇게 된다면 행정 관청에서 농지 처분 명령은 물론, 이행강제금을 부과하게 될 수도 있는데요. 이러한 부분은 농지투자를 할 때 업체에서 알려주지 않는 경우가 많아 특히 주의하여 신중하게 거래하는 것이 좋습니다.

​사기를 당하지 않는 것이 가장 좋긴 하지만 사기를 치고자 작정한 이들을 피하기란 어려운 일입니다. 그렇기에 전국적으로 기획부동산 피해가 확산되고 있는 것일 텐데요.

만약 이미 농업법인을 통해 지분쪼개기 방식으로 농지투자, 농지거래를 했다면 전문 법률가를 통해 농지법 위반과 기획부동산 사기에 대해 해결책을 찾아 빠르게 대응하는 것이 가장 좋은데요. 기획부동산 사기는 시간이 늦어질수록 피해대금을 돌려받을 수 있는 가능성이 줄어들기 때문입니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)에서는 허위광고를 통한 기획부동산 피해의 심각성을 인지하고 기획부동산 전담팀을 운영해 의뢰인들의 문제를 조속히 해결해드리고 있습니다. 부동산 전문 변호사와의 1:1 상담을 통해 해결 방법 및 환불 가능성을 논의해보시기 바랍니다. 시간이 지날수록 점점 더 교묘해지는 수법에 피해자들이 대량으로 양산되고 있는데요. 더욱 피해가 심각해지기 전에 확실하게 문제를 해결하시기 바랍니다.