도시공원 일몰제로 인한 도시관리계획 결정 취소 이끈 사례는

1999년, 헌법재판소는 도시공원을 지으려고 묶어둔 사유지에서 장기간 사업을 집행하지 않는 것은 땅 주인의 재산권을 침해하는 행위라는 판단을 내렸습니다. 이 결정은 20년이 지나도 공원을 만들지 않으면 규제가 풀리도록 하는 도시공원 일몰제가 시행되게 된 계기가 되었는데요.

문제는 지자체들이 도시공원의 기능을 계속 유지하고자 도시자연공원구역 지정을 고시하며 토지 소유자들의 재산권이 또 다시 제한되게 되었다는 것입니다. 이로인해 지자체와 토지주들간 도시관리계획 결정 취소 및 정당한 보상을 받기 위한 소송전이 이어지고 있는 상황이죠.

일단 도시공원 일몰제라 함은 사유지를 도시계획시설상 공원으로 지정한 뒤 20년 간 사업이 시행되지 않으면 지정의 효력이 사라지게 한 제도로 서울시의 경우 도시계획시설상 도시공원으로 지정해두고 20년 넘게 공원으로 만들지 않은 땅은 132곳에 걸쳐 총 118.5㎢입니다. 시는 이 가운데 68곳, 69.2㎢를 '도시자연공원구역'으로 용도구역을 변경했습니다.

이렇게 재지정되는 경우 사유지라 할지라도 재산권 행사가 불가능할 수도 있다는 것이 가장 큰 문제였습니다. 都市自然公園구역의 경우 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지의 분할 등이 금지되기 때문입니다.

​이러한 상황에 대응해 저희 명경에서는 진작부터 도시자연공원구역지정 고시에 대한 취소소송과 함께 근린공원에 포함되어 있으나 위치나 여건상의 문제로 보상에 불이익을 받는 토지소유주분들을 위해 잔여지매수청구, 보상금증액청구 소송 등을 함께 진행하고 있었는데요. 최근 저희 명경에서 도시관리계획 결정 취소를 이끌어 낸 좋은 소식이 있어 소개해보려 합니다.

의뢰인들은 관악구의 공원부지를 소유하고 있던 토지주였는데요. 헌법불합치 결정에 따른 도시공원 일몰제 시효를 앞두고 20년 6월 29일자 고시를 통해 도시자연공원구역으로 묶여버렸습니다. 의뢰인은 20년 넘는 기간 동안 토지에 대한 권리를 주장하지 못하고 있었다가 이제야 풀렸다고 생각했는데 또다시 사유재산을 침해받게 되는 날벼락에 저희 로펌을 찾아 주신 것입니다.

부동산 전문 변호사의 검토결과 의뢰인들의 땅은 공원으로 지정하기에 적합하지 않을 뿐 아니라 사익 침해가 심각한 상황이었습니다. 이에 명경은 의뢰인들을 대리해 재산권을 되찾고자 도시관리계획결정처분에 대해 취소를 구하는 소를 제기하게 되었죠.

都市管理計劃이란 도시의 개발 · 정비 · 보전을 위하여 상위계획인 광역도시계획 및 도시기본계획에서 제시된 도시의 장기적인 발전방향을 도시공간에 구체화하는 법정계획을 말하는데요.

▶ 용도지역이란?

토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리 계획으로 결정하는 지역
- 종류 : 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 일반상업지역, 자연녹지지역
- 관련규정 : 용도지역안에서의 행위제한(「서울특별시 도시계획조례」 제8장 제1절)

▶ 용도지구란?
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역
- 종류 : 일반미관지구, 역사문화미관지구, 학교시설보호지구
- 관련규정 : 보호지구안에서의 건축제한(「서울특별시 도시계획조례」 제8장 제3절)

이어진 소송에서 담당변호사는 공원녹지법에서 규정한 지정 기준 및 경계설정 기준을 전혀 고려하지 않은 채 의뢰인 토지를 공원구역에 포함시킨 것은 정당성과 객관성 결여된 재량권 일탈남용이라고 강력하게 주장했는데요.

의뢰인의 토지는 보전산지나 준보전산지로 지정되지 않았고, 경사도가 5도~7도의 평지에 가까운 완경사지이며 주거지 및 도로와 인접한 곳이었습니다. 공원구역 내 토지는 지목이 '임야'여야 함에 반해 의뢰인 토지의 지목은 '전'이었습니다.

또한 도시자연 공원구역은 국토환경성 평가 결과가 2등급인 지역, 또는 생태 자연도 2등급 권역 중 과도한 훼손이 우려되는 지역이거나 항공사진이나 현장조사에 의해 양호한 식생이 분포되는 곳만 지정할 수 있지만 의뢰인의 토지의 경우 절반이 3등급, 5등급으로 지정되어 있는데다 주택이 건축되어 있었고 '전'으로 사용되거나 일부는 잡초와 쓰레기가 버려져 있는 등 양호한 식생이 분포한다고 보기 어려운 상태였습니다.

즉 공원으로 조성하기에 적정하지 않은 토지였던 것이죠. 그럼에도 불구하고 서울시는 공원으로 결정되고 나서도 무려 41년간 미집행했음에도 그동안 어떠한 보상도 하지 않았으며 도시관리계획 결정을 통해 의뢰인의 재산권 행사를 또 다시 막았던 것입니다.

서울시에서는 기존 공원 지정보다 행위 제한이나 매수청구권 확대 등 규제가 완화됐다고 반박했지만 실질적으로 토지주의 건축행위, 토지의 형질변경 등의 일반적인 토지를 대상으로 충분히 할 수 있는 행위를 각 시 단체에 허가를 선행해야 하는 등 여전히 자유롭지 못하다는 문제가 있었습니다.

이에 명경은 이런 부분을 행정계획을 세울 때 고려 대상에 포함하지 않고 누락하였고 이는 재량권 남용이 명백하다고 주장했는데요. 실제로 재판부에서도 이러한 행위는 위법행위라고 판단했습니다.

결국 법원은 명경의 이러한 주장을 받아들여 도시자연공원구역 지정 부분을 모두 취소했고, 이에 따라 의뢰인들은 소중한 재산권을 되찾아 땅을 자유롭게 이용할 수 있게 되었습니다.

오늘은 이렇게 도시공원 일몰제 시행 이후 다시 공원부지로 재지정되며 재산권 행사에 제한을 받은 토지주들이 도시관리계획 결정 취소를 받아 소중한 권리를 되찾는데 성공한 사례를 소개해드렸는데요.

저희 부동산변호사닷컴(법무법인 명경 서울)은 대한변호사협회에서 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 하여 토지보상 전담해결팀을 운영하고 있습니다. 현재 합당한 보상을 받지 못했거나 또 다시 사유재산권의 제한으로 힘든 시간을 보내고 있어 전문 변호사와의 1 : 1 상담을 통한해결방안을 찾고자 하시는 분들께서는 언제든지 연락 주시기 바랍니다.