공원일몰제 토지보상금 증액하려면 토지이용 상황 살펴봐야

장기미집행 공원 실효제란?

오늘은 공원일몰제에 대해 포스팅하려고 합니다. 실효제란 효과가 사라진다는 말로써 장기적으로 집행되지 않은 공원은 그 효력이 사라진다는 말인데요. 즉, 도시계획시설상 도시공원으로 지정해놓은 개인 소유의 땅에 20년이 넘는 시간 동안 아무런 공원도 짓지 않고 방치된 채로 있었다면 그 용도에서 해제한다는 것이죠.

헌법재판소에서는 1999년 헌법불합치 결정을 내렸으며 2020년 7월 1일이 첫 적용이었습니다. 도시공원은 도시민들의 쾌적한 환경을 형성하기 위해 지정되었고, 관할 지자체의 시장 및 군수의 조성계획에 의하여 공원이 만들어지는 것입니다. 그러나 이곳들 중에는 잘 조성된 곳도 있었지만 그렇지 않은 곳들도 있어 이 곳을 대상으로 제도가 마련된 것입니다.

관련 토지주들은 이제는 본인의 소유권을 마음껏 활용할 수 있게 되었구나는 생각에 들뜬 분들도 계셨겠지만, 현실은 토지이용 상황에 대해 제대로 된 평가를 받지 못해 토지보상금액을 두고 지자체와 분쟁에 휩싸이게 되었습니다.

서울시, 64% 해당하는 곳에 '도시자연공원구역' 지정

서울시에서는 해당 지역이 공원일몰제로 실효될 시 발생할 무자비한 난개발을 염려하며 64%의 대상 토지를 도시자연공원구역으로 지정하였습니다. 이 구역은 자연을 보호하고, 도시민에게 자연친화의 휴식공간을 제공하기 위해 개발제한이 필요한 곳을 지정한 구역입니다.

이곳들은 개발제한구역과 비슷한 효력이 있기 때문에 토지이용 상황 발생 시 여러 개발이 제한되지만, 일부 허용되는 것을 하기 위해선 지차제의 허가가 필요합니다. 국가에서 설치하는 청소년 수련시설, 등산로, 산책로, 국공립 어린이집 등을 설치할 수 있습니다. 승인이 있다면 지을 수는 있지만, 자신이 원하는 대로는 하지 못할 가능성이 높습니다.

심지어 재산세 감면도 되지 않고, 매수 청구 시 제한받는 상태로 평가되기 때문에 가격 책정에도 부정적인 영향을 끼칩니다. 차라리 이렇게 될 거면 국가에서 매입해 공원 보상을 받길 바라는 분들도 계실 테지만, 현재 지자체의 자금이 부족하여 불가능할 것입니다.

세 번의 감정을 거쳐 토지보상금 증액 가능

공원일몰제 보상 대상에 포함되면 감정평가를 받게 됩니다. 토지이용 상황 등 여러 조건을 비교해 감정평가 후 결과에 따라 보상금액이 나오지만 대부분 토지주의 생각과는 다른 금원일 가능성이 높습니다. 이 경우 1차 감정인 수용재결을 신청할 수 있습니다. 수용재결 결과 역시 마음에 들지 않으면 2차 감정 이의 재결을 신청하며, 최종적으로는 행정소송까지 진행하실 수 있습니다. 이러한 과정을 통해 보상금을 증액하게 되는 것입니다.

단 신청에도 기한이 있기 때문에 유의하셔야 합니다. 이의재결, 행정소송 신청은 앞선 결과가 나온 후 30일이 지나기 전에 해야 하며 이의재결 없이 행정소송으로 바로 진행할 수 있는데 이 경우에는 수용재결 결과 후 60일 이내에 진행해야 합니다.

법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)의 토지보상금 증액 성공사례는

의뢰인들은 초안산 근린공원 토지주인데요. 서울시에서 공원일몰제에 따른 공원조성사업 시행을 위해 토지수용에 따른 보상금을 제시했지만 이는 터무니없이 낮은 금액이었습니다. 이에 부당함을 느낀 의뢰인들은 저희 법인에 도움을 요청하셨고 검토 결과 감정평가가 잘못되었다는 것을 찾아 수용재결부터 증액소송까지 진행하게 된 것이죠.

토지보상 감정평가에서 중요하게 다뤄지는 부분 중 하나가 토지의 이용용도입니다. 우리 대법의 판례를 따르면 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우엔 실제 현황을 기준으로 평가해야 한다고 판시한 바 있는데요.

토지가격의 평가를 함에 있어 공부상 지목과 실제 현황이 다른 경우에는 공부상 지목보다는 실제 현황을 기준으로 하여 평가해야함이 원칙이며, 평가대상 토지에 형질변경이 행해지는 경우 형질변경행위가 완료되어 현황의 변경이 이루어졌다고 보이는 경우에는 비록 공부상 지목변경 절차를 마치기 전이라고 하더라도 변경된 실제 현황을 기준으로 평가함이 상당하다. (대법원 1994. 4. 12. 선고 93누6904 판결 참조)

당시 서울시에서는 의뢰인들 땅의 현실적인 토지이용 상황을 전부 공부상 지목인 임야로 보고 감정평가를 진행했습니다.

하지만 의뢰인의 토지엔 자연림이 거의 없었고 전답이나 나지로 이용 중인 상태였죠. 사실 임야와 전의 보상금액은 차이가 있는데요. 그렇기 때문에 저희 법인은 실제 현황에 따라 전으로 평가해야 한다고 주장했습니다.

이 사건 토지보상금 증액소송의 주된 쟁점은 형질변경이 불법이었는지 여부였는데요. 서울시 측에선 '전'으로 형질변경 되었다고 인정할 만한 객관적인 입증이 없기 때문에 불법 형질변경이 이루어진 토지라고 판단했습니다. 때문에 형질 변경 당시 이용 상황인 ‘임’으로 보상하는 것이 타당하다고 주장했죠.

우선 의뢰인들의 토지를 불법형질변경으로 보는 경우엔 시행사인 서울시 측에서 이를 증명해야 한다는 판례를 참고했는데요.

저희 법인에선 항공사진을 통해 95년도 이전에 대부분 전으로 형질변경 되었다는 점을 입증했지만 서울시측에선 불법형질변경에 대한 어떠한 증거도 제시하지 못했습니다. 서울시가 이에 대해 증명하지 못하는 이상, 저희 법인은 현실적인 토지이용 상황인 ‘전’으로 감정평가가 이루어져야 한다고 본 것이죠.

결과적으로 재판부는 화해권고결정을 통해 전을 기준으로 감정평가가 이루어져야 한다고 판단했고, 이에 따라 의뢰인들은 수용재결 금액에서 추가로 약 2억 원 가량 증액할 수 있었습니다.

토지보상 감정평가 과정에서 중요한 부분 중 하나가 토지이용 상황인데요. 오늘 소개해드린 사례처럼 토지의 현실적인 이용상황과 공부상 지목이 다르게 평가되었다면, 이러한 부분을 면밀히 검토하여 토지보상금액에 대해 증액 청구를 해야 한다는 것을 기억하시는 것이 좋습니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 공원일몰제 전담팀을 운영 중에 있는데요. 명경(서울)의 김재윤 대표 변호사는 대한변호사협회로부터 부동산 전문을 인정받아 등록되어 있으며, 제52회 사법시험 합격 및 제42기 사법연수원 수료를 하였습니다.

김재윤 대표 변호사를 비롯하여, 서울시 미집행 도시계획시설 재정비 계획 연구원과 서울시 건축 기본계획 및 뉴타운 해제 실태조사 등의 연구원을 겸임한 이력이 있는 강정욱 변호사도 함께 하고 있습니다.