개발제한구역 지정 사실 모르고 세종시 전동면 토지매매 했다면

유명 연예인이 구매한 땅이 보전산지라 사실상 개발이 불가능하다는 사실이 알려지며 기획부동산 사기에 대한 피해사례들이 속속들이 밝혀지고 있죠. 부동산 투자에 대한 사람들의 관심이 많아지며 개발이 예상되는 지역에 투자를 권유하는 업체들이 많아지고 있는데 해당 업체에서 소개하는 매물들은 소위 사기 매물들이 많기 때문에 등기부 등본 확인이나 해당 업체에 대한 정보 파악과 같은 사전 확인이 꼭 필요한데요.

오늘은 개발제한구역이었던 세종시 토지매매(전동면 송곡리) 사례를 통해 어떻게 사기를 피할 수 있을 지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

일단 간단하게 다시 짚고 가자면 기획부동산이라는 용어는 원래 매매를 통해 수익이 예상되는 지역의 부동산을 상품으로 개발해 판매하는 사업형태에 태해 지칭하는 용어였습니다. 하지만 최근 불법적으로 운영되는 기획부동산 업체의 다양한 피해사례가 알려지면서 부동산 투자사기의 일종을 지칭하는 단어로 사용되고 있다고 보면 되는데요.

이러한 판매조직은 보통 00개발, 00경매' 등의 법인명을 사용해 신뢰를 얻습니다. 거대업체의 경우 전국 각지에 지점이 분포되어 있어 조직력을 동원하기 쉬워 호재를 가져다 붙일 수만 있다면 아무리 쓸모없는 땅이라도 몇 배의 이윤을 붙여 판매하곤 합니다.

세종시 토지매매 뿐 아니라 피해자들이 매수를 권유 받은 땅은 경기도 평택, 화성, 시흥, 강원도 원주, 경상북도 문경시와 같이 전국에 분포되어 있어서 수사단계에서 전국의 피해자를 한 곳에 모아서 피해자, 피해규모를 파악하는 것도 쉽지 않습니다.

이들의 사기수법은 참 다양한데요. 그 중에서도 최근 몇 년 사이 급증한 부동산 투자사기 방식은 세종시 토지매매 사례처럼 토지개발 가능성이 희박한 임야를 지분으로 쪼개 파는 방법입니다. 소액 투자하기 좋은 경매 물건이 있다며 임야를 공유 지분매매 방식으로 판매하는 것이죠.

임야는 대지와 비교해 땅값이 저렴하지만, 개발제한구역 지정 등으로 인해 개발 및 활용에 제약이 많기 때문에 투자에 앞서 주위 상황과 토지정보를 확인하는 것이 필요합니다. 사실 이렇게 지분을 쪼개서 공유지분의 방식으로 판매하는 행위가 불법인 것은 아니지만 지분 거래는 토지의 권리를 온전히 행사하기 어렵기 때문에 활용도가 떨어지는데다 기망행위로 인해 부동산 판매대금을 편취하는 업체들의 대표적인 수법인 만큼 극도의 주의가 필요한 것이 사실입니다.

특히 경기도는 지난 3년간 2조 4천억 원의 임야 지분이 기획부동산에 의해 거래된 만큼 사기에 당하지 않기 위해서는 투자매물에 주의해서 접근하시길 권해드립니다.

사기를 구별하는 방법은?

기본적으로 토지거래를 할 때는 토지이음을 통해 토지이용계획 확인서, 토지대장 및 등기부등본 등을 자세히 검토해야 하는데요. 여기에서 멈추지 않고 구입할 토지의 위치, 상태는 물론 주변상황, 도로 여부를 본인이 직접 확인해야 한다는 것이죠.

오늘 살펴 볼 세종시 전동면 송곡리 토지를 예로 들면 대표적으로 공유 지분매매 방식으로 판매된 땅인데요. 경매회사로 위장했던 E업체는 해당 필지를 판매할때 전원주택을 지을 수 있고, 주변에 대학과 KTX역이 있어 개발될 예정인 좋은 땅이라며 홍보했습니다. 하지만 해당 필지는 개발제한구역으로 지정되어 있던 상황이었는데요. 해당 토지에는 어떤 문제가 있었는지 토지이음 사이트를 통해 토지이용정보를 활용해 함께 확인해보겠습니다.

[사진=토지이음 캡처]

1. 개발제한구역

토지이음 사이트에서 토지이용계획을 열람해보면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 농림지역으로 지정되어 있고, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 로 지정되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이러한 지역으로 설정되어 있는 필지의 경우 개발행위가 제한되어 있기 때문에 개발 호재가 있는 지역이라는 해당 업체의 설명은 거짓인 것입니다

실제로 세종시 전동면 송곡리 필지 주변에 대학과  KTX역이 있어 개발이 예정되어 있다는 업체의 광고의 사실여부를 확인한 결과 그러한 계획은 애초에 존재하지도 않음을 확인할 수 있었습니다 명백한 허위광고였죠. 간혹 일부 업체가 현재는 개발이 어려운 상태지만 근처에 개발호재가 있으니 영향을 받아 풀릴 것이다라고 하는 경우도 있는데 거의 불가능하다고 보는 것이 맞습니다.

[사진=씨리얼 부동산종합정보 캡처]

2. 급경사지이며 맹지

LH한국토지주택공사가 제공하는 씨리얼 지도와 환경부의 국토환경성평가지도를 통해 살펴보면 전동면 송곡리 산 6-25 필지는 고지가 100~200M인 급경사지이자 땅에 진입할 수 있는 도로와 접하지 않은 맹지임을 알 수 있습니다.

급경사지의 경우 개발 시 깎아내야하는 부분이 많아 개발가능성이 낮은데다 경사가 가파르기에 건물을 짓는 것 역시 어렵습니다. 더불어 사방에 도로와 접해져 있지 않은 맹지인 경우 건축을 위해서는 주변 도로까지 연결되어 있는 다른 사람으로부터 사용권한을 얻거나 해당 토지의 소유권을 확보해야 하기 때문에 애초에 개발이 어렵습니다.

위 세종시 토지매매 사례와 같은 사기 등을 피하기 위해서는 사전에 정보를 확인하는 것도 중요하지만, 사실 가장 중요한 것은 현장 방문입니다. 더 나아가 토지 분양회사나 중개업체에 대해 사전 점검도 필요합니다. 기획부동산은 대체로 설립일이 짧고 수시로 소재지를 변경하기 때문에 대법원 인터넷등기소 사이트에서 법인 등기부 등본을 열람해 믿을 수 있는 업체인지 알아보면 좋습니다.

전국 각지에서 허위광고를 통해 땅을 구입하신 피해자들이 많지만, 정작 본인이 피해자인지 인지조차 못하시는 분들이 많습니다. 개발제한구역으로 지정되어 있어도 ‘땅이라는 것이 언젠가는 개발되지 않겠어?’ 라는 기대감으로 믿고 싶어 하지 않는 분들도 많은 것인데요. 하지만 해당 범죄의 특성상 피해금액을 회복하기 위해서는 발 빠른 대처가 중요합니다.

오늘 소개드린 세종시 전동면 송곡리 사례와 유사한 피해를 입으셨다면 법률 전문가를 통해 정확히 진단받는 것이 중요합니다. 저희 법무법인명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 기획부동산의 기망행위로 인해 발생한 손해를 최소화하기 위한 효율적인 대응책을 마련하기 위해 전담팀을 운영하고 있습니다. 도움이 필요하시다면 저희 명경의 전문가들과 고민을 해결해보시기 바랍니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4