집주인이 보증금을 안줄때 세입자는 어떻게

 

최근 지인으로부터 전화가 한통 걸려왔습니다. 안부 인사를 주고받다가 몇 달 전 결혼식을 올렸다는 사실을 알게 됐죠. 그러면서 갑자기 고민을 토로하더라고요. 집주인이 보증금을 안 줄 때 어떻게 해야 하느냐고 물으면서 말이죠. 

지인은 식을 올리기 몇달 전까지 계약 만료를 앞둔 전세 아파트에서 살고 있었다고 합니다. 신혼집을 구해야 하니 계약 일자대로 전세 계약을 만료하겠다는 뜻을 밝혔고, 그렇게 신혼집을 알아보고 다녔는데, 전세계약 만료를 며칠 앞두고 보증금을 줄 수 없다는 답을 들었다고 하는데요. 지인은 돌려받은 보증금을 더해 신혼집을 장만하고자 했지만 집주인이 제때 전세금을 돌려주지 않아 결국 당초 계획했던 아파트보다 평수가 더 적은 곳에 신혼집을 마련했다고 합니다. 

그래도 지인이 잘 대처했던 건 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 상황이었기에 전세계약이 만료되자마자 임차권 등기명령을 신청했다고 합니다. 그러면서 전세금이 적은 금액도 아니니 소송을 통해서 보증금을 돌려받을 수 있는지 이것저것 여쭤보더라고요. 그래서 자세하게 설명을 해주었던 기억이 납니다. 

그래서 오늘은 집주인이 보증금을 안 줄 때 세입자는 어떻게 대응해야 하고 대처해야 할지, 또는 이러한 상황이 발생할 것을 미연에 방지하고자 하는 분들을 위해 대응 방안에 대해 알려드릴까 합니다. 

 

 

전세금 문제는 비단 어제오늘 일만이 아닙니다 올해 초에도 역전세난으로 집주인과 갈등을 겪는 세입자들의 사연이 언론을 통해 여러 차례 보도된 바 있죠. 전세 보증금이 급락하면서 보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인들로 인해 세입자들의 피해가 이만저만이 아니었습니다.

일반적으로 전월세 보증금을 돌려주는 방법은 집주인이 신규 세입자를 구한 뒤 이 임차인으로부터 받은 보증금을 기존 세입자에게 돌려주는 식이죠. 그런데 전세보증금 시세가 떨어지면서 계약 당시의 보증금을 받을 수 없는 경우, 그 차액은 집주인이 부담할 수밖에 없습니다. 

다시 설명하면, 당초 보증금 1억원이었던 전셋집이 2년 뒤에 전셋값이 하락하면서 시세가 8000만 원으로 떨어졌을 때, 집주인은 어쩔 수 없이 새로운 세입자에게 시세에 맞춰 보증금 8000만 원에 세를 주고, 나머지 차액인 2000만 원은 본인이 부담하여 계약이 만료된 기존 세입자에게 돌려줘야 하는 상황이 다다른 겁니다. 그러니까 기존에 받았던 보증금 수준의 세입자를 구하기 어려워지면서 나가는 세입자의 전세금 반환을 위해 은행 대출을 받는 등 집주인이 빚을 내는 지경에 이른 겁니다. 

 

 

역전세난이 원인이든, 개인적인 이유든 어찌 됐든 집주인은 전세 계약이 만료된 세입자의 전세금을 제때 반환해준다면 문제될 것이 전~혀 없습니다. 그런데 현재 문제가 되고 있는 것은 집주인이 전세 보증금을 제때 돌려주지 않는다는 것이죠. 물론 모두가 그런 게 아니라 일부의 사람들의 문제인데, 이러한 보증금 갈등 사례가 빈번히 발생하고 잇습니다. 

주택임대차분쟁조정위원회 통계자료에 따르면, 지난해 위원회에 접수된 2515건의 분쟁 조정 가운데 1801건이 전세금 반환 관련 분쟁인 것으로 나타났습니다. 그러니까 집주인이 보증금을 안 줄 때 조정위원회의 도움을 받고자 조정 신청을 한 세입자들이 10명 중 7명인 셈이죠. 

조정을 통해 원만히 전세금을 돌려받을 수 있다면야 좋겠지만 분쟁 조정은 강제력이 없기 때문에 집주인이 이에 응하지 않으면 보증금은 여전히 반환 받기 힘듭니다. 그래서 세입자들은 스스로 분쟁을 해결하고자 변호사 사무실을 찾아 법적 대응방안을 마련하곤 합니다. 

그래서 오늘 법무법인 명경(서울)은 집주인이 보증금을 안줄 때 세입자들이 어떻게 대처해야 하고, 이러한 상황을 미연에 방지하고자 어떻게 대비하는 것이 좋은지 기본적인 사항들에 대해 알려드리고자 합니다. 자신의 상황에 맞는 해결 방안을 찾고 계신 분들은 명경에 직접 연락을 취하여 변호사와 상담을 받아보시길 권해드립니다. 

 

 

집주인이 보증금을 안 줄때, 세입자는 어떻게?

내용증명 통해 계약 갱신 거절 의사 표시하기

세입자들은 전세계약 만료 한달 전 집주인에게 연락을 취해 계약 일자대로 계약을 만료할 것을 직접 고지하는 것이 좋습니다. 이러한 의사를 더욱 확실히 표시하는 방법이 바로 '내용증명' 이죠. 혹시나 발생할 수 있는 분쟁에 대비하기 위한 조치라고 보시면 됩니다. 내용증명을 통해 계약 갱신 거절의 뜻을 전하는 겁니다. 

내용증명에 넣아야 할 내용은, 계약 갱신을 거절하는 의사표시, 이사 날짜, 명도 확인 요청, 전세금 반환 계좌번호, 보증금 반환이 지연될 시 진행될 절차 등을 명시하는 것이 좋습니다. 

만약 집주인과 연락이 닿질 않다거나 실거주지를 모를 경우 내용증명 서류를 지참해 관할 주민센터에서 집주인의 등본상 주소지를 확인하는 방법이 있습니다. 

 

 

임차권 등기명령 신청하기

'임차권 등기명령'은 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이한 사정으로 이사를 가야할 시에 대항력을 유지하기 위해 등기하는 법적 행위입니다. 임차권 등기명령을 신청하면 집주인은 자신이 소유한 주택, 오피스텔 등 모든 부동산을 처분하거나 새로운 세입자를 구하는 등의 부동산 거래를 진행할 수 없게 됩니다. 그래서 전세금 반환을 차일피일 미루는 집주인에게 임차권 등기를 하겠다고 했을 때 보증금을 순순히 돌려주는 임대인들도 더러 있습니다. 

임차권 등기야 말로 전세금을 돌려받을 수 있는 실질적 효력이 있는 방안으로 손꼽히면서 많은 세입자들이 임차권등기를 신청하고자 하는데요. 준비할 서류도 많고 매번 법원에 방문해야 하는 번거로움이 있어 시간적 여유가 되지 않는 이들은 로펌이나 법무사 사무실을 통해 진행하기도 합니다. 

 

 

전세금반환소송 청구

내용증명으로 계약 갱신 거절 의사도 표시하고, 임차권 등기 명령까지 신청했는데도 불구하고 꿈쩍 않는 집주인을 상대로 '전세금 반환청구소송'을 제기할 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 더욱 높아집니다. 전세금 반환 소송을 제기할 때는 집주인과 전세 계약을 체결한 사실과 계약 이행에 따라 보증금을 지급한 사실, 계약 종료 등을 증명해야 하는데요. 아무래도 법적 지식이 많지 않은 일반인들이 이러한 소를 제기하기엔 많은 어려움이 따를 것으로 예상됩니다. 

특히 전세금 소송과 같은 부동산 분쟁은 장기전으로 진행되는 경우가 대다수이기 때문에 이러한 시간을 조금이라도 단축시키고자 한다면, 또는 전세금 반환 소송에서 확실하게 승소하고자 한다면 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 소를 제기하는 것이 더욱 좋겠죠?

 

 

집주인이 보증금을 안 줄 때 전세금 반환소송을 제기해 승소를 하게 되면 판결문, 집행문 등을 통해 집주인의 부동산뿐만 아니라 동산이나 예금 채권 등 모든 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있습니다. 특히 채권자가 본인 외에 여러 명일 경우에는 전세금을 우선 변제받을 수 있도록 우선변제권을 통해 주택을 경매에 부쳐 반환받지 못한 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 

이처럼 전세금을 온전히 돌려받는 데에서 그치지 않고 집주인에게 소장이 송달된 이후부터 전세금을 돌려받는 날까지 연 15% 지연이자도 청구할 수 있습니다. 이러한 부분은 변호사에게 맡기면 쉽습니다.