점유취득시효 완성 후 소유권이전 위한 조건은

우리 「민법」 제245조부터 제261조까지는 소유권의 특수한 취득 원인으로 ① 취득,시효, ② 선의취득, ③ 선점, ④ 습득, ⑤ 발견, ⑥ 부합, ⑦ 혼화, ⑧ 가공, ⑨ 첨부를 규정하고 있는데요. 오늘은 이 중에서 가장 많은 문의를 주시는 부동산 점유취득시효 완성 후 소유권이전 여부에 대한 이야기를 해보려 합니다.

 

◆ 의의

취,득시효란 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 즉 권리의 취득을 부여하는 것을 말합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산으로서, 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의해 성립하는 권리(점유권·유치권), 한 번 행사하면 소멸하는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상 시효가 인정되지 않습니다.

「민법」은 민법 시효취득의 유형으로 다음의 3가지를 규정하고 있습니다. ① 부동산소유권, ② 동산소유권, ③ 소유권 이외의 재산권

이러한 제도를 둔 이유는 실제의 권리관계가 어떠한지와 상관없이 원소유자가 자신의 권리를 해태하고 있는동안 어떠한 물건을 외관상 권리자로 일정기간 점유를 계속한 경우 그러한 상태를 보호하기 위해 그가 실체법상의 권리를 취득할 수 있도록 한 것입니다.

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보통 취득 시효의 문제는 경계 침범을 동반해서 나타나는 것이 일반적입니다. 이와 관련하여 사례를 하나 살펴보겠습니다.

A와 B는 이웃하여 오랜 기간 살고 있었습니다. 어느 날 A가 건물을 리모델링 하기 위해 토지측량을 해 보니 자신의 땅 일부에 B의 건물이 세워져 있음을 알게 되는데요. 이에 A는 B에게 자신의 토지를 반환할 것을 요구했습니다. 하지만 B는 자신의 건물이 20년 전에 세워졌기 때문에 점유취득시효를 완성했다고 주장하며 토지의 반환을 거부했습니다. A의 땅 위에 20년 전 지어진 B의 건물은 정말 시효를 완성해서 돌려줄 필요가 없는 것일까요?

 

 

◆ 요건

「민법」 제245조에 의하면 20년간 ① 소유의 의사로 ②평온, ③공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득합니다. 이 경우 점유자의 자주점유와, 평온·공연한 점유는민법 제197조에 의해 추정됩니다.

제197조(점유의 태양)

①점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다. ②선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.

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◆ 시효 완성 이후 토지소유권자 변동 없을 것!

위에서 살펴봤듯이 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하게 되는데요. 이 규정에 의하면 자신의 땅으로 알고 20년간 토지를 점유한 자는 소유권을 취득할 권리를 갖게 됩니다.

​하지만 많은 분들이 단순히 20년의 기간만 무사히 채우면 소유권을 주장할 수 있다고 오해하시곤 합니다. 하지만 이는 반만 맞는 이야기 입니다. 소유권이전등기청구소송을 진행할 때 20년의 시효를 완성한 이후에 토지소유권자의 변동이 있다면 새로운 토지소유자를 상대로 소유권에 대한 이전등기를 청구할 수 없기 때문입니다. 새로운 소유권자에게 동일하게 20년의 시효기간을 다시 채워야 소유권 주장이 가능해지는데요. 판례에 의하면 소유권이전등기의 상대방은 20년의 시효 기간이 완성된 당시의 소유권자 이기 때문입니다.[98다59132 판결]

​따라서 점유의 기간, 토지소유권 변동 시점을 면밀히 살펴 20년의 취득 시효의 기산점을 주장해야 합니다.

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◆ 소유의 의사가 핵심

해당 소송에서 승패를 가르는 핵심 쟁점은 점유와 관련해 소유의 의사가 있었는지 없었는지의 여부입니다. 자주점유란 소유의 의사 있는 점유이고, 타주점유란 소유의 의사 없는 점유를 말하는 것인데요. 예를들면 토지의 소유권을 가지고 점유하고 있었다면 자주점유이고, 임대차 계약을 맺고 점유했다면 본인의 소유가 아니라는 점을 알고 있었다는 방증이므로 타주점유가 되는 것이죠.

​이러한 소유의 의사의 유무는 누가 입증해야 할까요? 자주점유의 여부는 민법 제 197조 제1항에 의해 추정되는 데요. 따라서 시효 주장을 위한 점유가 자주점유가 아니라는 사실은 시효 취득을 막으려는 사람이 증명해야만 합니다. 

시효 취득 제도는 법률관계의 안정을 기하기 위하여 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하려는 제도로서 민법 제197조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다.

[대법원 1986. 2. 25., 선고, 85다카1891, 판결]

 

예를 들어 오랜 기간 담장이 설치되어 있었지만 토지 소유자가 별다른 대응을 하지 않은 경우 소유의 의사로 점유했음을 뒷받침하게 되는 것입니다. 따라서 점유자가 매수한 토지의 일부로 알고 점유를 했다라고 주장하면 일단 자주점유가 추정되게 되는 것이고, 이 추정을 깨기 위해서는 타주점유를 주장하는 사람이 입증해야 하는 것입니다.

​이를 위해 계약 해지 약정서나 내용증명을 통해 계약의 취소, 무효, 해지 등과 관련된 내용의 문서나, 매도청구를 했던 사실, 점유개시 당시 점유의 바탕이 된 구체적 사실을 담은 문서, 녹취록, 문자 등의 대화 기록을 통해 증명할 수 있습니다.

 

실무상 타주점유가 인정되는 경우는 대표적으로 침범 면적과 관련이 있습니다. 우리 법원은 점유자가 매수한 토지의 면적에 비해 경계를 침범한 면적이 누구나 인지할 수 있을 정도로 크다면, 남의 땅을 침범했다고 알 수 있었다고 보고 있습니다.

침범면적이 시공상의 착오 정도를 넘어 상당한 정도에까지 이르는 경우는 건물이 인접 땅을 침범해 건축된다는 사실을 건축당시 알고 있었다고 봐야하고 따라서 그 점유는 소유의 의사가 없다.

2007나7421

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◆ 경계침범 당했다면 건물철거소송으로!

내 땅을 침범해 세워진 타인의 건물을 철거하고 자신의 토지를 되찾기 위해서는 건물철거소송으로 대응할 수 있습니다. 만약, 침범해서 건물이 지어진 사실을 알면서도 아무런 법적 대응을 하지 않는다면, 시효가 완성되어 점유자에게 토지를 빼앗길 수 있기 때문에 대책을 강구해야 합니다.

​하지만, 그렇다고 해서 절대로 함부로 철거해서는 안 됩니다. 설사 자신의 땅 위에 세워졌다고 하더라고 건물, 담 등을 철거하게 되면 재물손괴죄에 해당해 형사 처벌을 받을 수 있기 때문입니다.

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◆ 명경 서울의 부동산전문변호사와 상담해보세요!

점유취득시효 제도는 20년간 점유했으니 소유권이전이 된다고 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 각 사례마다 인정이 될지 안 될지는 너무나도 다릅니다. 이렇게 여러 가지 규정을 두고 있고 법원이 입증을 엄격하게 판단하는 것은 원 소유자의 권리 또한 보호받아야 하는 권리이기 때문인데요. 해당 소송은 결과에 따라 토지를 잃을 수도 건물이 철거될 수도 있는 만큼 많은 것을 고려하셔야 합니다. 그렇기 때문에 부동산 전문 변호사를 찾아 상담하셔야 하는 것 입니다.

​법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 진두지휘하는 로펌으로 부동산전문변호사들이 1:1 맞춤 상담을 진행해드리고 있습니다. 경계침범 등의 문제로 부동산 소유권분쟁에 휘말리셨다면 망설이지 말고 상담 받아 보세요.

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