새 아파트에 발생한 하자, 보수하고 보상받을 수 있을까?

Q. 새 아파트에 이사온 지 2년쯤 되었습니다. 사는 동안 작은 하자들은 있었지만 그 외 별다른 문제없이 잘 지내고 있었는데 언제부턴가 안방 천장에서부터 물이 새기 시작했습니다. 벽과 바닥에 곰팡이가 생겨서 안방에서 생활을 못하고 있습니다. 그런데 하자보수 기간이라는 것이 있다고 들었는데, 이 부분은 보상 받을 수 있을까요?

 

(사진=법무법인 명경 서울 김재윤 대표 변호사)

 

A. 안방 벽쪽에서 누수현상이 일어나고 있는 모양이네요. 안방을 사용하지 못하고 계신다니 불편이 이만저만이 아니겠습니다. 일반적으로 하자보수 기간은 2년이라고 생각하는 분들이 많습니다. 주로 마감부분에서 하자가 많이 발생하고, 또 쉽게 눈에 띄기 때문이 아닐까 싶은데요. 마감부분의 하자는 담보책임기간이 2년이기 때문입니다.

여기서 말하는 '하자'란 공사상 잘못으로 인해 균열이나 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안정상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다. 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분됩니다.

 

 

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열, 침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다. 

이어 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열과 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량, 부착, 접지, 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다. 

하자는 건축이 완료되고 난 직후에 바로 나타나는 경우도 있고, 3,4년이 지나서야 나타나는 경우도 있습니다. 또한 그 원인 및 종류도 다양하여 하자보수 기간에 관해서도 다양하게 규정하고 있습니다. 즉, 각 하자별로 기간이 나눠져 있으며 통상 4년 정도가 지나면 대부분의 하자담보 책임기간이 종결됩니다. 하지만 미시공, 오시공 등의 건축상 중대한 하자는 시행사의 책임기간인 10년 동안 청구가 가능합니다. 

 

 

하자담보 책임기간은 2016년 8월 12일 전후 사용검사(허가)가 난 경우에 따라 세부공종별 기간이 달라집니다. 이전에 사용검사(허가)가 난 경우 수장목공사, 유리공사 등의 하자담보책임기간은 1년, 타일공사나 단열공사 등의 경우 2년, 오돌공사 및 소화설비공사 등은 3년, 일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사 등은 4년, 바닥 및 지붕은 5년, 기둥 및 내력벽은 10년입니다. 반면 2016년 8월 12일 후에 사용검사(허가)가 난 경우 미장공사 및 수장공사 등의 하자담보책임기간은 2년, 저수조공사 및 옥외위생 관련 공사 등은 3년, 토공사, 석축공사 등은 5년, 내력구조부는 10년입니다.

이렇듯 자신의 집에 나타나는 하자가 어디에 해당하는지 판단해보고 하자보수 청구 가능성 여부를 판단해야 합니다. 그리고 하자의 정확한 원인을 규명하기 위해서는 전문가의 정확한 진단을 받아보는 것이 필요합니다.

질문자의 경우, 누수가 문제가 되고 있는데요. 통상 누수의 경우, 시공상의 문제로 발생되는 것으로 미시공이나 오시공 등의 하자는 시행사의 책임기간인 10년 동안 청구가 가능합니다. 단, 그 원인이 정확히 무엇인지, 또한 어느 집의 전유부분에서 발생한 것인지가 중요하므로 우선 전문가의 정확한 진단을 받는 것이 좋습니다. 

 

 

■ 새 아파트 하자 발생시 대처 방법은?

하자가 발생하면 먼저 사업주체 측에 하자보수 요청을 해야 합니다. 이는 보통 아파트 단지 내 관리사무소 등에 접수하고 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 하자 접수와 관련된 자료 보관을 잘 하셔야 합니다. 

이어 하자로 인해 분쟁이 발생한 경우라면 분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정을 신청하고, 해결이 되지 않는다면 소송을 통해 해결하는 방법이 있습니다.