인접대지경계선 토지경계침범분쟁 해결방안 토지점유취득시효 확인 주의!

 

 

매도자의 말만 믿고 대지와 주택을 매매했는데 인근 토지의 소유자가 토지경계확인해 보니 인접대지경계선 잘못되어 자신이 소유하고 있는 땅을 침범했다며 건물 철거 및 토지인도소송을 제기해올 경우, 어떻게 피해를 구제받아야 할까요?

토지경계선 침범분쟁은 주로 토지가 매매되어 새롭게 땅의 소유자가 된 사람이 자신이 매입한 땅 위에 건물을 새로 지으려고 건축허가를 받기 위해 한국국토정보공사 등에 의뢰해 경계측량을 하는 과정에서 인근 건물의 대지 침범 사실을 알게 되면서 토지경계침범 소송 진행하게 되는 경우가 많습니다.

과거 아날로그 방식으로 측량이 된 채 그대로 그 경계를 믿고 건물과 토지를 사용해 오다, 재개발 붐이 일며 GPS 측정 등 정확한 측량법이 개발되면서 이러한 상황이 발생하게 됐는데요. 사실 과거에는 구두상으로만 '여기까지가 내 땅, 여기서부터는 네 땅'으로 처리되는 경우가 많아 후대에 오면서 기술 개발 및 부동사 가치 상승으로 인해 분쟁이 더욱 많이 발생하고 있습니다.

​이렇게 지적공부 상 경계와 실제로 점유하고 있는 현황 등이 다른 경우 법원의 입장은 오류가 명백한 경우를 제외하고 지적공부 상 경계를 기준으로 한다는 것입니다.

 

 

인접대지경계선 토지경계침범 관련해 대법원은 다음과 같이 판시했는데요.

"지적도를 작성함에 있어서 기술적 착오로 말미암아 지적도상의 경계선이 진실한 경계선과 다르게 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적도상의 경계에 의하여 확정되어야 한다." (대법원1996. 2. 9 선고95다2333 판결)

"어떤 토지가 지적법에 의하여 1필지의 토지로 지적공부에 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정되는 것"이라며 “지적도상 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 다르게 표시되었다 하더.라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이다." (대법원 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 참조).

판결문에 의하면 토지의 경계는 공적으로 확인되어야 하는 것이지 사적 관계에 있어서 소유권의 한계선과는 본질적으로 다르다고 보고 있습니다.

 

 

따라서 지적공부상 경계에 의한 토지 소유권자가 점유 권원 없이 점유하고 있는 옆집 건물 소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기할 경우, 건물 소유자가 침범 토지에 대한 정당한 점유 권원 있음을 입증하지 못하는 한 토지 소유권자의 건물 소유자를 상대로 한 건물 철거 및 토지 인도 청구가 인용될 수밖에 없는 것이죠.

다만, 토지의 인접대지경계선을 침범한 채 건물을 소유해 온 소유자가 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 건물을 통해 땅을 점유했다는 사실을 입증하는데 성공한다면 민법 제245조에 의해 등기함으로써 침범한 토지의 소유권을 취득할 수 있기 때문에 건물 소유자의 경우에는 위 요건을 충족한다면 점유취득시효를 주장해 볼 수 있습니다.

 

 

✅ 점유취득시효 주장 시 주의사항

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만약 본인의 점유 기간이 20년을 충족시키지 못했다고 할지라도 민법 제199조에 의해 이전 점유자의 점유까지 합해서 20년이 넘으면 해당 점유기간까지 포함해 주장할 수 있습니다.

하지만 여기서 중요한 점은 취득시효기간 중 침범한 토지의 등기명의자가 바뀌었는지 여부에 따라 기산점이 달라질 수 있다는 것인데요. 중간에 명의자가 바뀌었다면 바뀐 명의자의 기준으로 20년을 다시 충족해야 하기 때문에 이전 점유자의 점유기간을 기산점으로 삼을 수 없습니다.

또 시효완성일 당시의 침범 토지의 등기부상 소유자와 실제 점유취득시효 주장일 당시의 등기부상 소유자가 동일인인지 아닌지에 따라(시효완성일 이후 침범토지 소유자가 제3자에게 토지를 판 경우) 점유취득시효에 따른 청구권 인정 여부가 달라지는 점도 확인해야 합니다.

 

 

✅ 토지점유취득시효 방어 승소 사례
(토지경계선 침범 해결방안)

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법무법인 제이앤케이에서 진행했던 토지인도소송 사례(토지경계선침범해결방안)를 통해 좀 더 자세히 설명해 볼까 합니다.

의뢰인 A씨(피고)는 1994년 공장을 인수하며 오랜 기간 아무런 문제 없이 공장을 운영하고 있었습니다. 그런데 어느 날 이웃인 B씨(원고)로부터 부당이득금반환소송을 당하게 됩니다. A씨의 공장이 아닌 공장이 사용 중이던 일부 토지가 B씨의 땅을 일부 침범했다는 이유에서였습니다.

저희 법인은 A씨가 이 사건 토지가 피고 소유 공장건물에 의하여 점유되고 있었으나 A씨는 이러한 사실을 모른 채 1994년 건물을 취득한 이래 점유취득 시효기간 2014년이 경과하도록 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것이므로 부당이득금 반환의무 없다고 주장했습니다.

반면 B씨는 1994년도 항공사진에서는 해당 공장이 보이지 않고, 2002년 이후에야 공장이 들어선 것을 볼 수 있다며 A씨의 토지점유취득시효 주장을 반박했지만 A씨는 이에 대해 인수 당시부터 이 사건의 부지가 공장의 일부로 인식되는 상태였기 때문에 부당이득반환의무가 없다고 맞대응했습니다.

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이에 대해 법원은 A씨가 공장을 인수하기 전부터 사건의 토지가 이미 적치장으로 사용 중이었으며, A씨의 공장출입구가 아니면 외부로 출입할 수도 없었다는 점, 점유하고 있는 동안 이웃의 땅임을 전혀 몰랐던 점 등을 근거로 A씨에게 취득시효가 완성된 시점은 2014년이라고 보았습니다.

따라서 공장 소유주인 A씨는 이웃 B씨에게 부당이득을 반환하지 않아도 되고 땅에 대한 소유권도 주장할 수 있게 됐습니다.

다행히 A씨의 경우 점유취득시효가 인정이 되었지만 타인의 재산권에 손해가 발생하는 만큼 법원은 해당 요건을 굉장히 엄격하게 판단하고 있습니다.

만약 점유취득시효 등의 주장이 받아들여지지 않아 결국 침범 토지 소유자의 건물 철거 및 토지인도소송에서 패소해 건물을 철거해야 한다면 어떻게 해야 할까요? 이때는 건물 및 대지를 매도한 매도인에 대한 손해배상 청구를 검토해 볼 수 있습니다.

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인접대지경계선 토지경계침범분쟁의 경우 점유자에게는 하루아침에 삶의 터전을 잃는 일이고, 소유자에게는 막대한 재산권 침해가 발생할 수도 있는 중요한 사안만큼 정확한 대응방법을 찾아내는 것이 중요한 문제일 텐데요.

앞서 설명드린 내용을 보셔서 아시겠지만 사실 부동산 분쟁의 억울한 상황을 개인이 밝혀낸다는 것이 쉬운 일은 아닙니다. 그래서 토지 법률 전문가가 필요한 이유이겠죠.

법무법인 제이앤케이는 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 변호사가 경계침범 전담팀을 구성해 사건을 해결해 나가고 있습니다. 토지분쟁의 경우 비슷해 보일지라도 개개인 사정에 따라 천차만별의 결과가 나올 수 있기 때문에 반드시 1:1 변호사 상담을 통해 본인이 주장할 수 있는 권리가 무엇인지 정확히 검토받아 보시고 맞춤 해결방안을 제공받아 보시길 바랍니다.

 

 

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