토지 점유취득시효 요건 경계침범 대응 제대로 하려면?

 

이웃간 땅 경계분쟁으로 많은 싸움이 발생하고 있습니다. 이에 따라 점유취득시효와 관련된 사람들의 관심이 높아지고 있는데요.

이에 오늘은 관련 사례에 대해 소개하고 해당 제도의 주의 사항에 대해 이야기 해보려고 합니다. 

 

 

A씨는 부모님이 돌아가신 후 물건을 정리하면서 시골에 100평 규모의 임야가 있다는 것을 알게 되었습니다. 이에 #부동산유산 상속을 위해 해당 임야를 방문했는데요. 그런데 알고보니 이웃인 B씨가 텃밭으로 사용하고 있었습니다. 

의아했던 A씨는 등기부등본을 열람해보았는데요. 아니나다를까 오래전부터 A씨의 부모님 명의로 등기되어 있었습니다. 이에 A씨는 B에게 텃밭 이용을 중단하고 토지를 정리해달라고 이야기했지만, B씨는 20년 전부터 자신이 일구던 텃밭이니 점유취득시효를 이유로 자신의 땅이라고 주장했습니다. 

 

위 사례처럼, 원소유자는 비록 자신의 토지인줄 몰랐지만 뒤늦게라도 권리를 행사하기 위해 현재 토지 점유자와 협의하거나 결렬시 퇴거를 명하는 내용증명을 보내게 됩니다. 대화로써 분쟁이 해결되지 않을 경우 소송을 통해 토지 인도 및 철거를 구할 수 있지만 현 점유자는 점유취득시효 제도를 주장하며 쉽게 토지를 인도해 주지 않습니다.

여기서 말하는 #점유취득시효 란, 등기하지 않은 타인 소유의 토지라 하더라도 법에서 명시한 일정 요건을 성립하면 내 소유의 토지라고 주장할 수 있다는 것입니다. 물론, 땅을 잃게된 지주들은 이 제도로 억울함을 표하기도 합니다.

[점유취득시효] 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)​ ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

등기부 등본 상으로도 버젓이 내 소유인데, 권리행사를 하지 않았다는 이유로 타인에게 땅을 빼앗기게 되었기 때문인데요. 그러나 점유취득시효를 인정하지 않는다면 현 점유자에게는 가혹한 상황이 초래할 수도 있습니다. 생계를 목적으로 몇 십년간 거주했는데, 한순간에 원 토지소유주에게 모든 것을 뺏기고 퇴거를 명받는 사례가 종종 발생하고 있기 때문입니다.

서로의 이해관계가 부딪혀 뜨거운 논란이 되고 있는 제도이지만, 우리나라는 점유취득시효를 무작정 받아들여주고 있지 않습니다. 일정 요건을 성립한 경우에 한해 이를 인정하고 있는데요. 조건을 성립하기가 여간 까다로운게 아닙니다. 

점유시효취득의 성립요건 ▲20년간 점유할 것 ▲소유의 의사가 있을 것 ▲평온하고 공연하게 점유할 것 ▲소유권 이전등기를 할 것

 

 

점유취득시효요건은 민법 제 245조에 명시되어 있습니다. 법조문 그대로 요건을 쉽게 풀이해보면 20년간 소유의 의사로써 누구나 알 수 있도록 문제없이 사용하였고, 소유권이전등기를 마쳤다면 점유취득이 인정된다는 것입니다. 이때 점유는 자주점유여야 하는데요. 

자주점유란 소유의 의사를 가지고 있는 점유를 말하지만 자신이 소유권을 가지고 있거나 소유권이 있다고 믿어야 하는 것은 아닙니다. 그러나 타인소유의 토지임을 알고 있으면서 무단으로 점유한 무단점유, 악의점유 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않습니다. 즉 타인의 소유권을 배제하고 자신이 토지 소유자로서 사실상 지배하고자 하는 의사가 분명해야합니다.

 

 

사실상 오랜 시간이 지났다면 내가 언제 이 토지를 점유하게 되었는지 기억이 나지 않는 경우가 다반사입니다. 그렇기에 취득시효의 기산점을 정할 때, 시효완성의 과정에서 소유자의 변동이 없었다면 임의의 기산점을 선택하여 20년의 기간이 완료되었음을 확인할 수 있습니다. 

시효완성 이후에 소유자가 변경된 바 있다면 해당 기간의 점유 사실을 이유로 새로운 소유자에게 권리를 주장하기가 어렵게 될 가능성이 높습니다. 그렇기에 시효가 완성된 사실을 알게 된다면 현 점유자는 그 즉시 자신의 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 오랜 생활의 터전을 지키는 방법입니다.  

 

점유취득시효가 완성되면 점유자는 소유자에게 시효취득을 주장하며 소유권 이전등기를 요구할 수 있는데요. 원소유자는 소유권자로서 권리를 잃어버리기 때문에 점유자에게 등기를 이전해 주어야 하는 의무를 갖게 되며 그에 따른 부당이득반환 청구도 할 수 없게 됩니다. 

이와 관련해 법원에서는 시효완성 이후 소유권이전등기를 하지 못했더라도 등기 이행 절차를 청구했다면 취득시효완성을 인정받을 수 있다고 판시한 바 있습니다.

 

다시 돌아와, 위 사례에서 A씨는 B씨가 부동산 점유취득시효 성립조건에 부합하지 않는 사실을 입증한다면 토지를 되돌려 받을 수 있습니다. 현실적으로 점유취득시효요건을 충족시키는 것이 까다로워 인정되기란 무척 어렵습니다. 그렇기에 원 소유자는 전문 변호사와의 상담을 통해 상황을 뒤집을 수 있는 증거를 수집하고 상대방에 대응하여 소유권을 지켜야만 합니다.

점유취득시효의 경우 상황에 따라 적용되는 법리와 해석, 입증 방법에 따라 재판의 결과가 달라지곤 합니다. 시효 완성후 요건을 충족한 것 같아도 실상은 아닐 수 있고 분쟁의 상대방도 나의 주장에 맞대응하기 때문입니다.

자칫하면 나의 소중한 토지가 취득시효를 이유로 타인소유가 될 수도 있고, 요건성립 불충분으로 오랫동안 점유하던 곳을 빼앗길 수도 있습니다. 만약 관련 분쟁에 휘말리셨다면 전문적인 부동산 변호사의 조력을 구해 문제에 신속히 대응하는 것이 좋습니다.

 

 

저희 법무법인 제이앤케이(구. 명경 서울)는 부동산 전문 변호사를 필두로 부동산 전담팀을 운영하여 취득시효 분쟁을 포함한 부동산과 관련 다양한 사건을 다루고 있습니다. 의뢰인과 1:1 맞춤 상담으로 정확한 분석을 통해 합리적인 해결방안을 제시해 드리고 있으니, 혼자서 고민하시기 보다는 관련 분야의 법률 전문가와의 상담을 통해 문제를 해결해 나가시길 바랍니다.