토지공유지분 땅투자, 개발 어려운 지역 지분쪼개기로 구매했다면

일반적으로 땅투자시 가장 많이 신경 쓰이는 부분이 투자금이기 때문에 투자금은 적지만 좋은 땅을 살 수 있다고 하면 혹할 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 공동투자를 권유하는 이들이 있습니다. 바로 기획부동산인데요.

이들은 개발제한구역과 같이 개발이 어려워 가치가 없는 땅을 잘게 쪼개 나눠파는 사기 거래의 일종으로 가장 많이 사용하는 수법이 바로 지분쪼개기 입니다.

지분투자는 필지 분할과 달리 전체 토지의 ‘몇 퍼센트(%)’ 만 투자가 가능하기에 자신의 경제능력에 따라 작게 투자할 수도 있는 것이 사실입니다. 하지만 이렇게 토지공유지분으로 투자를 하게 되면 내 땅의 경계가 없으니, 누구의 땅인지 확정지을 수 없습니다. 결국 지분만 사고 팔 뿐 매매 행위의 주체가 될 수 없는데다가 매매를 위해서는 모두가 공동으로 합의해야 하기 때문에 소유만 가능하고 처분은 하늘의 별따기죠.

토지공유지분 땅 투자의 위험성은

부동산을 지분에 의해 여러 사람이 소유하는 것을 공유라고 합니다. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물을 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 하지만, 공동 지분 토지를 사용하기 위해서는 지분권자 과반수의 동의가 필요합니다. 또한, 해당 토지의 분할을 위해서는 전체 지분권자가 동의해야 하죠. 그런데 한 필지에 수백 명이 나눠 가진 땅 지분, 과연 그런 땅에 대한 의사 결정이 가능할까요?

민법상 공유자는 공유물을 분할할 수 있지만, 분할하게 될 경우 가치가 크게 떨어져 지분 매도는 물론 분할 매도가 가능하더라도 실익이 없습니다.

토지 자체의 개발 가능성은 뒤로하더라고 이러한 투자의 문제는 땅을 개별 분할 등기할 어떠한 방법도 마련되지 않은 상태에서 이루어진다는 것입니다. 업자들은 한 필지 임야에 대한 토지 분할이 거의 불가능한 상황에서 나중에 방법을 마련해 준다고 얼버무리며 지분쪼개기로 땅을 파는 수법을 주로 사용합니다.

특히 최근에는 수도권을 중심으로 그린벨트 내 토지공유지분 판매가 성행하는데요. 주로 토지거래허가구역에서 풀려 개발의 제한이 풀린 임야(산)를 지분쪼개기 후 판매하는 형식입니다. 토지주가 직접 분할 판매하거나 분양업체가 임야를 사들인 뒤 쪼개 되파는 식의 수법이죠.

그린벨트라고 해도 토지거래허가구역이 아니라면 사고 파는 데 제약이 없고, 정부가 제한 지정된 구역을 해제하고 있는 추세이기 때문에 투자자도 늘고 있습니다. 분양업체들은 정부의 규제 완화로 곧바로 그린벨트가 해제될 것처럼 현혹하는데요. 하지만 이는 복잡한 해제 절차를 간소화하는 것이지 정확한 개발이 제한된 구역의 해제 여부를 장담할 수 없는 만큼 투자엔 신중해야 합니다.

특히, 업자들은 구역에서 지정 해제되는 것만으로 땅 값이 2~3배 뛰어 시세차익을 누릴 수 있는 것처럼 홍보하지만 이는 사실과 다릅니다. 공장이든 집이든 일단 개발이 가능한 땅이어야 시세차익을 얻을 수 있습니다. 또한, 개발이 가능하더라도 곧바로 개발할 수 있는 것이 아닙니다. 개발 가능성이 큰 땅의 경우 제한에서 해제되더라도 토지거래허가구역으로 묶일 가능성이 크기 때문입니다.

이렇게 허가구역으로 묶이게 되면 되팔기가 쉽지 않기 때문에 장기간 투자금이 묶일 수 있습니다. 그렇기 때문에 기본적으로 매입 토지의 모양 경계나 도로와의 접합 여부 등을 확인해야 합니다.

토지공유지분 땅투자 피해구제 방법은?

일단, 형사소송을 하는 방법이 있습니다. 투자를 권유하는 행위가 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나, 이익을 취득한 것으로 인정받으면 형법상 사기죄로 고소가 가능하고, 죄가 성립되면 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형을 선고받게 됩니다.

하지만 가장 중요한 피해보상의 경우 형사적인 처벌만으로는 불가능합니다. 별도의 손해를 배상받고 싶다면 민사소송을 다시 제기해야 하는데요. 업자들이 자주 쓰는 수법 상 해당 토지가 지분쪼개기 됐을 확률이 높기 때문에 부동산을 가압류하거나 매매대금 반환청구 소송을 하는 방법을 쓸 수 있습니다.

하지만 가장 좋은 것은 소송을 제기하지 않고 업체와의 원만한 협의를 통해 투자금 일부를 돌려받는 것입니다. 보통 사기업체들은 법인형태로 운영하는 것이 대부분이기 때문에 소송을 통해 강제집행을 할 때 법인 재산이 없어 제대로 집행하지 못할 확률이 크기 때문입니다.

실제로 저희 법인에서 협의를 통해 땅투자 피해금원을 회수했던 사건이 있습니다.

의뢰인 A씨는 소개팅앱에서 만난 B씨로부터 좋은 땅이 있다며 경기도의 한 토지를 소개받았습니다. B씨는 토지를 소개하면서 정확한 주소는 알려주지 않은 채 “대박 땅이 있다, 곧 개발되어 가격이 올라갈 것이므로, 지금 계약하지 않으면 매수할 수 없다”는 등의 설명을 하며, A에게 토지 매입을 유도했는데요. A씨는 B씨의 호감을 얻기 위해 B씨의 말을 믿고 4900만원을 업체의 계좌로 입금했습니다.

그런데 알고 보니 B씨는 기획부동산 업체의 영업직원이었습니다. 업체는 이 사건 토지에 대해 “주변 토지는 평당 175만원이므로 해당 토지는 저렴하다. 해당 토지로의 통행 가능한 도로가 있다. 주변에 고속도로, 철도, 대기업 사옥, 관광자원 등이 개발되었거나 개발 중으로 해당 토지의 개발 가능성이 충분하다”고 설명했는데, 사실은 개발 가능성이 희박한 토지였습니다. 허위·과장된 설명을 통해 A를 기망한 것이었습니다.

[사진=유튜브 부동산변호사닷컴 캡처]

더욱이 A씨가 토지를 매수할 당시 업체 측은 토지 소유권을 취득하지 못한 상태였습니다. 그 후 A씨가 법적 대응을 하는 시점에는 토지의 지분 대부분이 제3자에게 이전됐습니다. 처음부터 A에게 소유권을 이전할 의사나 능력이 없었던 것으로 사기죄가 성립된 가능성이 매우 높았습니다.

이에 저희 법인은 앞서 설명한 업체의 기망행위를 근거로 법적 대응을 시작했는데요. 결과만 말씀드리면 해당 업체는 부동산매매계약취소 및 계약금 환불 합의를 하겠다는 의사를 보내왔고 의뢰인의 총 매매대금 5천백2십만 원을 반환해주었습니다. 이에 저희 법인은 고소를 취하하는 것으로 사건을 종결하게 되었습니다.

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‘교제’를 전제로 한 기획부동산 사기 유의해야

만일 토지공유지분 매매를 권유받아 고민 중이시라면 언론보도자료 등에 현혹되지 말고 시청 등 허가승인권이 있는 관청에 사실관계를 확인해야 합니다. 만일 유명 시공사와 계약을 했다고 하는 경우에는 반드시 계약서 등을 확인 후 해당 시공사에 전화로 문의하는 것도 좋습니다.

지분쪼개기 땅투자의 경우 부동산 등기부등본을 발급받아 지분공유자자가 몇 명인지, 수 백명의 지분공유자가 있는 것으로 확인 된 경우 변호사 등에게 공유지분에 대한 건축이 가능한 것인지 자문을 받는 것도 하나의 피해방지책일 수 있습니다.

하지만 이미 피해가 발생했다면 전문가의 법적 조력을 통해 증거들을 모으고 신속히 대응해야 합니다. 피해자의 숫자가 많을수록 제대로 된 보상을 받을 확률이 낮아지기 때문입니다. 따라서 부동산분쟁의 전문가의 역할이 아주 중요한데요. 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사를 필두로 부동산분쟁대응팀을 운영하고 있으니 도움이 필요하시다면 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.