부동산 점유취득시효, 20년간 도로 점유 주장 방어에 성공한 사례는

자신이 매수한 땅에 인접한 도로를 20년 점유했으니 부동산 점유취득시효가 완성됐다고 주장한다면, 과연 그 도로는 내 땅이 될 수 있을까요?

뉴스를 보면 도로 등에 대한 점유로 인한 분쟁이 다수 발생하고 있음을 확인할 수 있는데요. 도로를 소유한 개인이 재산권을 행사하는 것 일수도 있고, 국유지를 마음대로 점유해서 사용해 분쟁을 겪는 경우도 있습니다. 오늘은 20년간 도로 점유를 했으니 소유권을 넘기라는 주장을 듣게 되는 경우 토지소유주는 이를 방어할 수 있을지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

취득시효란 사실상태가 계속된 경우 그것에 대해 일정한 효과, 권리의 취득을 부여하는 것을 뜻합니다. 남의 물건을 일정기간 계속해서 점유한 자에게 그 물권에 대한 소유권을 취득하게 하는 제도이죠. 소유권 이외의 재산권을 일정기간 계속해 사실상 행사하는 사람에게 그 권리를 취득하도록 만든 것입니다.

여기서 많이들 오해하는 부분이 무조건 장기간 점유를 하면 남의 것이 내 것이 된다고 이해하고 있는 분들이 계시는데요. 취득시효의 경우 여러 요건이 충족되어야지만 인정받을 수 있습니다.

점유취득시효 성립되기 위해서는?

점유로 인한 부동산 소유권을 취득하고자 할 때는 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있습니다. 그러니까 20년간 '자주점유'한 사실이 인정된다면 점유자를 토지 소유주로 볼 수 있다는 의미입니다.

한 예로, 20년이 넘는 기간 동안 자신이 소유한 건물이 다른 사람의 땅을 침범하여 점유했을 때, 20년 이상 소유의 의사로 점유한 것으로 인정되어 취득시효가 완성되면 점유자는 토지소유주를 상대로 소유권이전등기와 같은 취득시효 소송을 제기할 수 있습니다.

엄연히 자신의 명의로 된 땅인데, 남이 20년 이상 소유했다는 이유만으로 내 땅을 고스란히 넘겨줘야 할 판이라면 토지소유주 입장에서는 난감하기 그지 없을텐데요.

부동산 점유취득시효 관련 법률

■ 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

■ 민법 제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간)
① 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
② 전항의 점유가 선의이며, 과실없이 개시된 경우 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.

■ 민법 제249조(선의취득)
평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

부동산 점유취득시효 주장 방어에 성공한 사례는

A씨와 B씨는 비슷한 시기에 도로에 인접한 대지를 매수하게 됐습니다. 그들은 매수 당시 인접한 도로가 자신들이 매수하는 토지에 속한다고 믿고 도로 점유를 이어 왔는데요. 그러던 중 해당 도로가 사실은 C씨의 소유였다는 것을 알게되고 취득시효의 완성을 주장하며 20년 점유분에 대한 지분을 주장하게 됐습니다.

결국 A씨와 B씨는 취득시효 완성을 이유로 소유권등기이전을 청구했고, 도로 소유주인 C씨는 이를 방어하기 위해 저희 법인에 도움을 청했습니다.

A씨와 B씨의 경우 실제 자신들의 토지가 매수하기 전부터 이 사건의 도로와 인접해있었고, 20년간 도로 점유를 이어올 동안 아무런 이의제기가 없었기 때문에 당연히 자신들의 땅이라 믿고 있었다며 위의 취득시효 완성을 주장한 것이었는데요.

결과부터 말씀드리면 법원에서는 사실상 지배가 있다고 인정하지 않았고, 결국 C씨의 손을 들어주었습니다.

자세히 설명하자면, 이 사건 도로는 도로로 사용되기 시작한 때부터 지금까지 동네 주민들의 보행에 제공되어 사용됐기 때문에 A씨와 B씨에게 도로에 대한 관리권이나 지배권이 인정되지 않았습니다. 즉, 사실상 도로 점유를 하고 있는 상태가 아니라 그저 자신들이 소유하고 있는 토지에 출입하기 위한 통로였다는 의미인데요.

뿐만 아니라 이 사건 도로는 주변 대지들과의 경계가 뚜렷하고, A씨와 B씨의 토지뿐만 아니라 다른 부지들과도 맞닿아있기 때문에 C씨의 도로가 A씨, B씨의 땅에 포함된다고 착각할만한 사정을 찾을 수 없었습니다.

또한, C씨가 도로에 대한 세금을 계속 내왔다며 소유권을 주장하자 이에 대한 반박역시 하지 못하는 모습 등 여러 사정에 비추어 볼 때 20년 점유를 이유로 부동산 점유취득시효 완성을 인정할 만한 사유가 없다고 판단한 것입니다.

​위 사례에서는 A씨와 B씨의 도로 점유 주장에 대해 시효취득이 부정됨으로써 C씨가 소유권을 방어할 수 있었지만 땅 분쟁의 경우 사안마다 법리도 다르게 적용되고, 그 결과도 천차만별일 수 있기 때문에 개인이 잘못된 법리해석을 했다가는 큰 피해를 입게 될 수도 있습니다.

보통 부동산 소송은 장기전으로 진행되는 경우가 다분하기 때문에 소송을 기복 없이 이끌어갈 수 있는 부동산전문변호사의 조력이 매우 필요한 부분입니다. 변호사와의 상담을 통해 본인과 분쟁상대가 주장할 수 있는 사실에 대해 명확한 자문을 구해 대응방법을 구하는 것이 문제해결을 위한 지름길일 수 있는데요.

​법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 변호사가 직접 상담부터 소송 대리까지, 의뢰인의 재산권 보호와 '승소'라는 최선의 결과를 이끌어내기 위해 팀을 이뤄 탄탄한 팀워크를 선보이고 있습니다. 부동산소유권, 특히 20년 점유로 인해 부동산 점유취득시효 분쟁을 겪고 계시다면, 법무법인 명경에 도움을 요청해보시기 바랍니다.