맹지 건축허가 기획부동산 의심된다면

 

♠♠♠ 개발호재가 있으니 지금 사면 무조건 2배 이상 수익 보장한다고?!

노후 자금으로 모아뒀던 돈을 개발호재만 믿고 땅에 투자했다가 꼼짝없이 잃어버린 분들이 계속 발생하고 있습니다. 투자만 하면 두 세배의 이익을 얻을 수 있게 해준다던 말을 믿고 지금껏 모아둔 소중한 돈을 전부 땅에 투자한 것입니다. 2~3년만 기다리면 도로도 나고 직원 사택이 들어와 땅 값이 오를 것이니 걱정말라던 땅이었는데 사실 해당부지는 건설 허가도 받지 않은 맹.지.였습니다. 가족들과 조금 더 나은 삶을 살고자 택했던 투자인데 땅투자를 위해 받았던 대출금에 이자까지 매 달 납부해야 하는 돈만 수십만 원이라 고통에 허덕이고 있는 피해자들이 많습니다.

​위 같은 피해사례는 전형적인 기획부동산 수법입니다. 이는 그린벨트로 묶여 있거나 여러가지 이유로 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각 필지 별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 것입니다. 원래 같으면 필지가 넓어 금액도 많이 들텐데 분할이 많아질수록 가격이 만만해보여 저렴한 가격에 땅을 구매한 것 같은 느낌이 들것입니다. 하지만 자세히 살펴보면 사실상 주변 시세보다 훨씬 비싸게 산 것인 경우가 많습니다. 또한 토지에 함부로 건축을 할 수도 그렇다고 팔아버릴 수도 없이 그저 대대손손 물려줘야하는 쓸모없는 땅이 되는 경우가 대다수입니다. 

​저희 명경에도 부동산 사기를 당한 것 같다며 도움을 요청하시는 분들이 많습니다. 그래서 오늘 포스팅에서는 맹지 건축허가 기획부동산 의심된다면 이라는 주제로 이야기해보려 합니다.

 

 

♠♠♠ 맹지 건축허가 정말 가능한 이야기일까

주변 땅값에 비해 값이 싼 땅은 건축 행위를 하는 데 어떤 불리한 조건이 있다는 뜻입니다. 예를 들어 맹지, 남향이 아닌 경우, 전기나 물이 안 나오는 경우 등등 추가비용이 발생하는 것이죠. 이 중 오늘 살펴볼 것은 가장 중요한 사안인 맹.지.입니다.

"맹지란?"

​지적도 상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말합니다. 다른 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라고도 불립니다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없지만 실제로는 사람의 이동은 가능하고, 차량으로는 들어갈 수 없는 상태의 토지인 경우가 많습니다.

도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알아보기 어렵습니다. 부동산 기획업자들은 이러한 맹점을 악용해 가도면을 보여주며 땅을 구매하도록 종용하는 것입니다.

 

 

따라서 바로 앞에 길이 있거나, 소로로 길이 땅까지 연결되어 있는 것처럼 보여도 그 땅은 맹.지.입니다. 바로 눈 앞에 도로가 있다고 하더라도 1m든 2m든 차가 드나들 수 있는 도로가 바로 맞물려 있지 않다면 쓸모없는 땅이 되는 것입니다.

따라서 이런 땅을 덜컥 구매하면 투자금액을 공중분해하는 것과 다름없죠. 원칙적으로 건축법에 의하여 도로에 2m이상 접하지 않은 경우 건축이 불가능합니다.

 

 

즉, 도로가 접속되어 있지 않으면 건축허가가 절대 나오지 않는다는 것입니다. 이런 땅을 구입했다면 선택할 수 있는 방법은 다음의 3가지입니다.

1) 도로를 깔 땅 주인에게 영구 사용승낙을 받고 차량이 접속할 수 있는 도로를 건설하는 방법

이 경우에는 도로 건설비용이 별도로 발생합니다.

2) 도로를 깔 땅 주인이 사용승낙을 미끼로 엄청난 돈을 요구하는 경우

해당 금액을 지불하고 도로 건설은 별도로 해야 하니 비용이 이중으로 발생합니다.

3) 도로를 깔 땅 주인을 설득해 해당 부지를 사는 방법

이 방법 역시 토지에 대한 추가 매입비용이 발생할 수 밖에 없습니다.

 

 

만약, 토지소유주가 위 3가지 방법을 모두 거절한다면 어쩔 도리가 없습니다. 따라서 토지를 구매할 때 최우선적으로 살펴야 할 것은 용도지역이나 건폐율 같은 부분보다 도로의 접속여부입니다. 그 뒤에 건축 행위가 가능한 지 알아보는 것이죠.

비록 현장에 포장된 도로가 안 깔려 있더라도 정상적인 건축허가를 받았다면 시·군·구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있습니다. 따라서 토지 구입을 결정하시기 전에 관련 인허가 서류를 반드시 확인하신 후에 문제가 없는 경우에만 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.

 

 

♠♠♠ 명경에서 수임하여 해결중인 사례

 

이와 관련해 저희 명경 서울사무소에서 맹지 건축허가 기획부동산 사례로 의심되어 해결 중에 있는 사례를 통해 알아보겠습니다.

해당 토지는 경기도 남양주시에 위치한 임야인데요. 해당 토지는 개발제한구역(그린벨트)에 위치한 맹지로 개발행위허가 정보가 존재하지 않는 지역이었습니다.

 

또한, 국토환경성평가항목 및 환경생태적평가항목 분석결과에 따른 1등급 비율이 99%에 육박하므로 개발행위 허가를 받는 것이 불가능한 지역에 해당했습니다.

​위 사안과 같은 개발제한구역 ‘임야’의 경우 산지관리법과 중복적으로 규제되어 강도가 더 심합니다. 산지관리법상 공익용산지, 보전녹지(자연녹지, 개발제한으로 중복적으로 규정되며, 도시자연공원이나 군사시설보호구역에 속한 경우도 있습니다.

​그린벨트 내의 개발행위 시에는 새로이 도로를 개설하지 않아야 하고, 또 임야는 가급적 피하라는 명문의 조건도 있죠. 따라서 맹지의 경우 길을 내거나 도로를 확장하여 건축할 수 있는 일반 건축허가의 조건은 적용되지 않는 것입니다. 이에 명경에서는 해당 토지를 사기로 판단했고, 피해금액을 돌려받기 위해 해결 중에 있습니다.

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♠♠♠ 빠르게 대응하는 것만이 답이다!

피해를 입었을 때는 최대한 빠르게 대처해 확실한 대응을 하는 것이 중요합니다. 가장 먼저 형사소송을 통해 대응할 수 있습니다. 대표적으로 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 이익을 취득한 경우라면 사기죄로 고소할 수 있습니다.

제347조(사기)

①사람을 ​기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

​따라서 이들의 행위가 처음부터 피해자들을 속이기 위한 기망행위였고, 이를 통해 사기 행위를 벌이려고 했다는 점을 입증해야 합니다. 이러한 증거 수집을 일반인이 단독으로 하기에는 어려움이 있기 때문에 변호사의 법적 조력을 받아 전략적으로 대응해야합니다.

 

 

가해자를 형사처벌함과 동시에 피해자들은 피해금액을 돌려받아 권리를 구제받기 위해서는 민사소송도 진행해야 합니다. 해당 부동산 기획수법은 보통 한 땅의 지분을 쪼개어 여러 사람이 나누어 가진 상태로 팔아넘기기 때문에 가압류하거나 매매 대금 반환 청구 소송을 통해 보상받을 수 있습니다. 피해액이 크다면 특정경제범죄가중처벌법에 적용되어 더 강한 처벌을 가할 수 있습니다.

최근 사기죄가 인정된 사례가 있긴 하지만 기.획.부동산에 대한 형사적 대응은 사실상 쉽지 않습니다. 기획업자들은 자신들이 처음부터 사기를 치려 한 것이 아니라고 주장하기 때문입니다. 본인들은 정상적으로 사업을 진행하고 있었는데 갑자기 예상치 못하게 자금상에 문제가 생겨 어쩔 수 없이 발생한 일이라고 기망행위를 부정하여 사기죄가 성립되지 않게끔 해버리기 때문입니다. 게다가 민사소송의 경우 시간과 비용이 많이 들기 때문에 그 동안 업체가 사라지거나 소송 중 법인재산을 빼돌리는 등 강제집행이 불가능해지는 불상사가 발생할 수 있습니다.

​따라서 변호사의 조력을 통해 업체가 도망가거나 재산을 빼돌리기 전 빠르게 협의를 통해 그들을 강하게 압박해 투자금의 일부라도 돌려받는 방법을 추천 드립니다.

 

 

♠♠♠ 명경 서울사무소에서 상담받아 보세요!

오늘은 맹지 건축허가 기획부동산 의심된다면이라는 주제로 이야기해봤습니다. 사실상 이러한 수법은 실체가 잘 안 보이기 때문에 부동산 전문가가 아니라면 파악하기 힘들고 예방하는 것도 어렵습니다. 팁을 드리자면 계약 전 채용사이트를 확인해보세요. 해당 회사의 채용정보에 오로지 많은 돈을 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게마저 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 곳일 확률이 큽니다.

​그들은 사업의 실체나 성과를 말해주기 보다 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만하니 일확천금에 눈이 멀면 안 됩니다. 애초에 지나치게 싼 매물이 나온다면 꼼꼼히 살펴보셔야합니다. 직접 현장에 가서 눈으로 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

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피해자는 남녀노소를 불문하고 발생하고 심지어 본인이 피해자라는 사실을 인지조차 못하는 경우도 많습니다. 그렇기에 이미 피해가 발생했다면 자책에 빠져있기 보다는 발빠르게 움직여서 문제를 해결하기 위해 노력하셔야 합니다. 가족들에게 미안한 마음에 후회만 반복하겠지만 시간이 흐를수록 피해는 점점 불어가고 회복하기도 쉽지 않기 때문에 하루라도 빨리 부동산 전문가와 상담을 통해 해결방법을 찾아야 합니다.

​저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 사건을 기.획.부.동.산.으로 의심되는 사례의 사건을 진행해 사기금액을 돌려받은 경험을 보유하고 있습니다. 부동산 분쟁에 휘말려 어려움을 겪고 계시다면 저희 명경이 도와드리겠습니다.

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