토지경계분쟁, 토지 경계선침범 해결방안 찾는다면

내 땅과 남의 땅의 경계가 모호할 때, 그 범위에 대한 소유권을 두고 토지경계분쟁 시작이 되곤 하는데요. 담장, 나무, 수도계량기 침범 등 땅 분쟁은 그 원인도 이유도 다양합니다. 사실상 토지소유권분쟁이 발생하는 경우 상대방은 이웃 사이일 확률이 높기 때문에 당사자간에 협의로 해결하는 것이 가장 좋은 해결방법입니다.

하지만 부동산에 대한 재산상 가치가 높은 요즘에는 합의로 끝내기가 쉽지 않은 것이 사실인데요. 오늘은 땅침범과 관련해 토지 경계선침범 해결방안을 찾는 분들을 위해 주의해야할 부분들에 대해 짚어보겠습니다.

토지경계분쟁에 있어 중요한 포인트는 점유취득시효 인데요. 이는 소유의 의사를 가지고 20년 이상 토지를 점유했을 경우에 이에 대한 점유자의 소유권을 인정해주는 제도를 말합니다.

예를 들어 소유자가 방치한 땅을 다른 사람이 토지경계선을 침범해 점유하며 마치 자신이 소유자처럼 건물을 무단으로 지은 경우 그가 20년을 점유하는 기간 동안 소유자가 침범사실에 대해 항의하는 등 어떠한 대응도 없이 점유 상태가 장기간 지속되면 그 토지를 사용한 사람이 소유권을 취득할 수 있고, 본래 소유자는 소유권을 잃게 되는 것입니다.

때문에 경계측량을 통해 내 땅임을 입증했다 하더라도 경우에 따라서 상대가 20년간 점유를 이유로 점유취득시효 완성을 주장하여 인정 된다면 오히려 소유권 행사가 불가능한 상황에 처할 수도 있습니다.

▶ 민법 제245조( 점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간)

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

법률 조문만 보면 '땅침범을 했어도 무조건 20년 점유요건만 충족하면 내 땅으로 주장할 수 있다'는 것처럼 보이고, 실제로도 많은 분들이 그렇게 오해하고 계십니다. 오랜 기간 아무런 다툼없이 내가 계속 사용해왔으니 내 소유가 아니냐고 묻지만 점유취득을 위해서는 시효의 완성과 더불어 충족해야 하는 요건이 더 있습니다.

때문에 토지 경계선침범 해결방안 중 하나로 소송을 진행하기 위해서는 상대방이 점유취득시효를 주장할 수 있는 상황인지를 잘 따져보아야 하는데요. 실무상 '소유의 의사'로 점유하고 있는지가 가장 중요합니다 . 즉, 점유자가 그 물건을 소유할 생각으로 점유를 해야한다는 것인데요.

즉, 다른 사람의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 의사가 분명해야 한다는 것이죠. 예를 들어 남의 토지를 빌려 임차료를 내고 있었다는 사정이 있다면 이는 소유의 의사로 점유한 것이 아니어서 시효로 인한 소유권 취득을 주장할 수 없습니다.

또한, 평온·공연하게 점유해야 합니다. 말 그대로 토지를 점유하고 있던 동안 분쟁이 없었어야 하고, 누구나 점유 사실을 알 수 있도록 인공적인 구조물을 세워 놓았어야 하는 것이죠.

​간혹 토지소유자들이 토지경계분쟁 상황에 처해 있어도 이웃과 얼굴을 붉히는 것이 싫어서 처음 한 두번 항의하고 마는 경우가 있는데요. 이럴 경우에 20년이 흘러버리면 부동산점유취득시효가 적용되어 본인의 정당한 권리를 잃게 되는 것입니다.

그렇다면 만약 내가 소유한 땅에 누군가가 무단으로 경계를 침범해 그 곳에 건물까지 올렸다면 토지 경계선침범 해결방안은 무엇일까요?

토지경계분쟁, 불법건축물 토지 경계선침범 해결방안은

토지소유자는 자신의 권리 회복을 위해 토지반환 및 손해배상 청구소송을 할 수 있습니다. 즉, 소유권을 침해당한 '나'는 상대방에게 그 불법건축물 철거 를 통해 원래 상태로 돌려놓을 것과 그 원래 상태로 돌아간 땅을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 향후에 다시는 나의 소유권을 방해하는 행동을 하지 말 것을 요구할 수 있죠.

다만, 앞서 살펴보았듯이 확실한 대응을 위해서는 몇 가지 확인 사항이 필요합니다. 경계분쟁의 경우 명확하게 딱 떨어지는 정답이 있는 것은 아니기 때문에 반드시 소송에 들어가기 전 법정지상권과 점유취득시효, 부동산처분금지가처분신청 등의 해당여부를 확인해보는 것이 중요합니다.

이를 위해서 등기부등본을 통한 소유권 입증이 선행되어야 합니다. 문제는 무허가건물과 같은 등기되지 않은 건축물 들인데요. 이때는 미등기건축물을 양도받아 점유·사용하고 있는 사람을 상대로 소송을 제기하면 됩니다.

실제 판례에 따르면, 법률상 또는 사실상 처분을 할 수 있는 지위에 있는 자에는 '등기를 하지 않고 있는 건물 점유자'도 포함되기 때문에 대지 소유자가 그 건물에 의해 땅침범되어 불법적인 점유를 당하고 있는 경우 해당 불법건축물 철거를 요구할 수 있습니다.

어떤 분쟁이든 대화로 해결하는 것이 가장 이상적이지만 뜻하지 않게 법적인 분쟁에 휘말렸다면 전문가와의 상담을 통해 본인과 상대방이 주장할 수 있는 사실에 대해 명확한 자문을 구해 대응방법을 강구하는 것이 문제해결을 위한 지름길입니다.

특히나 토지경계분쟁은 각각 처해있는 상황마다 결과가 다르기 때문에 개인이 잘못된 법리해석을 했다가 재산상 손해를 입게 되는 경우가 많은만큼 특히 주의해야 합니다.

저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 부동산 전문 로펌으로 점유취득시효분쟁 전담팀을 운영해 부동산 전문가가 1:1로 상담을 진두지휘하고 있습니다. 20년 점유를 주장하는 이웃을 상대로 토지 경계선침범 해결방안을 찾기 원하신다면 명경의 변호사와 상담을 진행해보시기 바랍니다.