경기도 임야매매 금토동 산73 사례로 보는 지분쪼개기 위험성은

작년 국토교통부 자료에 따르면 땅 한 필지를 수백 명 이상이 공동소유한 사례가 전국에서 2만 건이 넘는다고 합니다. 대규모 개발 과정의 지분을 공유하는 경우가 대부분이지만 일부 기획부동산의 지분쪼개기 투자 사기로 의심되는 곳도 분명히 존재하는데요.

그 대표적인 사례가 바로 4,857명이 공동으로 소유한 경기도 성남시 수정구 금토동 산73번지입니다. 청계산 국사봉과 이수봉 일대에 위치해 있어 환경평가등급 1등급에 해당돼 개발 가능성이 사실상 없는 지역임에도 다단계 방식의 기획부동산이 개입해 부동산 관련 정보가 없는 이들에게 투자를 권유한 것으로 추정되는데요.

오늘은 이 경기도 임야매매 사례를 통해 공유지분으로 땅을 구매하는 것의 위험성에 대해 알아보겠습니다.

​먼저 기획부동산이란, 부동산 일반적으로는 토지를 기획하여 이윤을 추구하는 사업입니다. 일반 공인중개 사무소와는 다르며 공인중개자격증을 소지한 소장이 없는 경우도 있습니다. 보통은 지인영업이나 무작위로 전화를 돌려 영업을 하는데요. 이들은 일반 주부들을 채용해 주로 지인영업을 하면서 쓸모없는 땅을 비싼 값에 아무것도 모르는 서민들에게까지 떠넘기고 있어 문제가 되고 있습니다.

개발 호재 등을 들며 당장은 아니지만 언젠가 개발이 이루어지기만 하면 땅 값이 10배, 100배 뛸 것이라며 마음을 흔들어 놓습니다. 정말 업자들의 말대로 이러한 개발제한구역이 언젠가는 풀려 형질변경을 통한 개발이 가능해져 대박을 안겨줄 가능성이 높으니 투자에 뛰어들어도 되는 걸까요?

금토동 산73 번지에서 발생한 경기도 임야매매 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

“조금만 기다리면 개발되어 땅값이 천정부지로 오를 겁니다.”

A 씨는 몇 년 전 직장동료에게 경기도 임야매매를 권유받아 성남시 수정구 금토동 산73 번지땅에 투자를 했습니다. 인근 테크노벨리의 영향으로 곧 그린벨트가 풀릴 것이며 땅 값이 크게 오를 것이라는 감언이설에 혹해 투자를 감행한 것인데요. 하지만 아무리 기다려도 개발은커녕 땅 값도 크게 오르지 않았습니다. 답답한 마음에 알아보니 해당 부지는 개발 계획이 있기는커녕 아예 개발 자체가 불가능한 땅이었습니다.

문제는 또 있었습니다. A씨가 투자한 필지에만 약 5천명에 달하는 사람들이 공동소유로 이름을 올리고 있었던 것입니다. A씨가 지분쪼개기로 구매했던 땅은 바로 기획부동산 업체에서 팔던 매물이었던 것입니다.

[사진=토지이음 캡처]

성남시 수정구 금토동 산73 필지를 토지이음에 검색해보면 개발제한구역, 제한보호구역 (전술항공 : 5km), 교통정비지역, 대기환경규제지역, 공익용산지, 과밀억제권역으로 지정되어 있는 것을 확인할 수 있습니다.

[사진= 환경부 국토환경성평가지도 캡처]

또한 환경부 자료에 따르면 국토환경성평가, 법제적평가항목, 환경생태적평가항목 모두 1등급으로 책정되어 있습니다. 이러한 곳은 개발 행위 허가를 받기 굉장히 힘든 지역으로 일반인의 개발 행위가 사실상 제한되는 토지라고 볼 수 있습니다.

게다가 도로와 연결된 곳이 없는 맹지이며, 경사도 15도 이상이 96% 이상이면서 그중 30도 이상이 약 50%로 급경사 지역이기 때문에 업체의 설명대로 설령 개발제한구역에서 해제된다고 해도 실제로 개발이 이루어지기는 힘든 토지인 것이죠.

[사진=씨리얼 부동산종합정보지도 캡처]

[사진=환경부 캡처]

간혹 부동산 투기를 막기 위해 필지 분할을 더 어렵게 만든 점을 이용하여 매매를 하면 나중에 분할을 해주겠다는 말로 속이는 수법을 사용하는 곳도 있는데요. 예를들어 분할 동의서나 가분할도 등을 보여주며 이대로 땅을 분할해줄 것이니 걱정하지 않아도 된다며 안심시키지만 사실상 업체가 약속한 등기를 분할해 줄 가능성은 희박합니다. 이 방법 자체가 불법인 것은 아니지만 기망행위로 부동산 이득을 편취하는 업체들의 대표적인 수법인 만큼 주의할 필요가 있습니다.

게다가 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중 소위 ‘맹지’, 즉 도로와 접할 수 없는 토지부분은 향후에 건축을 한다든지 토지를 합리적으로 이용하려 할 때 커다란 제한을 받게되기 때문에 재산적인 가치가 감소할 수밖에 없습니다.

즉, 지분쪼개기 방식을 통해 공유지분의 형식으로 땅을 구매다면 혼자서는 마음대로 개발을 할 수도 없고, 처분을 하고 싶어도 다른 소유자들의 동의가 필요하기 때문에 어렵다는 점을 유의하셔야 합니다. 게다가 등기부상 소유자가 여러 명인 곳은 부동산에서 취급하려 하지도 않고, 그곳을 사려는 사람도 매우 적기 때문에 대대손손 물려주며 세금을 부담하게 되는 애물단지가 되기 십상입니다.

사기 피해 입었다면 어떻게 대처해야할까?

우리 법원은 어느 정도의 과대상술은 허용될 수 밖에 없다는 태도를 보입니다. 예를 들어 적당한 상술을 통해 매수한 가격의 몇 배로 비싸게 주고 샀다는 점만으로는 피해구제를 받기 어렵습니다.

설사 사소한 허위·과장광고가 있었다고 하더라도 이는 불공정거래행위로서 행정처분의 대상이 될 뿐 손해배상청구나 계약해제 등 민사적인 구제나 형사적으로 사기죄를 주장하기는 쉽지 않은 것이죠. 때문에 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 허위로 고지한 기망행위가 필요합니다.

상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결)

따라서 오늘 소개한 금토동 산73번지의 경기도 임야매매 사례처럼 기획부동산으로부터 지분쪼개기 사기를 당한 경우, 민·형사상의 구제를 받기 위해서는 ‘유망하다’, ‘발전 가능성이 크다’, ‘수익률이 좋다’는 것과 같이 단순히 주관적인 평가나 전망을 과장한 경우 보다는 ‘철도역사가 생긴다’, ‘도로가 뚫린다’와 같은 구체적인 사실에 관해 허위·과장되었음을 입증하셔야 합니다. 따라서 향후 법적인 구제를 염두에 두고 계신다면 업체 측의 위와 같은 과장 내용 등을 녹음하시는 등 준비가 필요합니다.

하지만 기획부동산이 위험한 이유 중 하나가 피해자들이 본인이 피해자라는 것을 인지하기 어렵다는 것인데요. 개발될 것을 굳게 믿고 구매를 하시는데다 땅이라는 특성상 보통 장기간 묵혀둔다는 생각이 일반적이어 해결할 수 있는 골든타임을 놓치기 쉽습니다.

따라서 성남시 수정구 금토동 산73 사례와 같은 토지 지분쪼개기 등의 사기피해를 방지하려면 신빙성이 떨어지는 부동산 상품에는 관심을 두지 않는 것이 좋고, 투자를 고려하는 과정에서도 성급한 결정을 자제하면서 공인된 인근 부동산 중개업자, 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 저희 법무법인 명경서울(부동산변호사닷컴)은 기획부동산 전담팀을 운영해 변호사가 일대일 상담을 진행하고 있는데요. 해당 지번이 개발이 가능한 곳인지 조사를 통해 객관적으로 판단해드리고 있으며, 앞으로의 대응방법이나 해결방법에 대한 상담 역시 진행하고 있으니 경기도 임야매매 후 사기로 인해 어려움에 처해 계신 분들께서는 망설이지 말고 문의주시기 바랍니다.

https://youtu.be/jcl-mUVBTM4